Quel bilan pour Allianz Immovalor en 2022 ? Quels résultats pour ses fonds immobiliers ? Et quelles perspectives sur l’exercice en cours ? Les réponses de Christian Cutaya, directeur général d’Allianz Immovalor.
Comment qualifier l’exercice 2022 chez Allianz Immovalor ?
Christian Cutaya – 2022 a été une année de transformation. D’abord parce qu’Immovalor Gestion est devenue Allianz Immovalor. Afin, je le rappelle, de mieux marquer notre appartenance au groupe Allianz. Et de renforcer notre proximité avec ses réseaux de distribution. Ensuite, parce nous avons fait évoluer nos stratégies de gestion. En ajoutant à nos savoir-faire historiques – la gestion des actifs « core » – des stratégies de type « value added ». Autrement dit, en diversifiant nos sources de création de valeur. Cette évolution s’est accompagnée d’une réorganisation d’Allianz Immovalor. Autour, notamment, d’une direction de l’asset management et d’une direction de la stratégie et de la RSE. Ce qui nous permet aujourd’hui de mieux identifier notre chaîne de valeur. Tous ces changements -et plus particulièrement, bien sûr, le renforcement de notre proximité avec les réseaux du groupe Allianz- ont déjà produit un effet positif : une collecte record en 2022…
Quels véhicules ont le plus bénéficié de cette augmentation de la collecte ?
Christian Cutaya – La collecte 2022 est de l’ordre de 400 M€. Sur ce montant, l’essentiel a été drainé par notre SCI « paquebot », Allianz Invest Pierre, avec environ 300 M€ de collecte nette. Le solde se répartit entre notre autre SCI, Allianz Value Pierre, et notre SCPI Allianz Pierre (environ 150 M€ de collecte brute pour cette dernière).
Les investissements 2022 étaient-ils en phase avec les montants collectés par les véhicules d’Allianz Immovalor ?
Christian Cutaya – Totalement. L’an dernier, nous avons étudié une centaine de dossiers, représentant environ 2,5 Md€ de transactions potentielles. Nous en avons sélectionné une vingtaine. Et effectivement finalisé 7 opérations, pour un montant total de 350 M€. Sachant que 3 autres acquisitions sont actuellement sous promesse. A ces opérations « directes » s’ajoute un volume d’une centaine de millions d’euros d’acquisitions « indirectes », comme celles réalisées au profit de l’OPPCI Epopée Immo Rendement 1, de l’OPPCI RAISE Immobilier et de Foncière Inéa. J’ajoute que nous avons réalisé pour environ 90 M€ d’arbitrages qui nous ont permis d’améliorer le profil de notre patrimoine et de rationaliser nos portefeuilles.
Des acquisitions emblématiques à signaler ?
Christian Cutaya – Sur le créneau de notre stratégie core, nous avons par exemple mené deux opérations d’importance. Avec l’acquisition du « Kappa » à Saint-Ouen, par la SCPI Allianz Pierre et la SCI Allianz Invest Pierre. Une transaction d’un montant supérieur à 100 M€. Je citerai également celle réalisée sur l’immeuble Ivoire à Lyon, dans le quartier Gerland, pour le compte de nos deux SCI, pour environ 45 M€. Dans les deux cas, il s’agit d’investissements générateurs de revenus sécurisés et pérennes, versés par des locataires de premier plan, et engagés sur le long terme. Nous avons aussi mené à bien plusieurs opérations de type « value added ». Notamment l’acquisition, en VEFA, de l’immeuble Aerosky à Nantes, pour le compte de la SCI Allianz Value Pierre.
Quelles performances pour vos véhicules en 2022 ?
Christian Cutaya – La SCPI Allianz Pierre a de nouveau tenu son objectif. Son Taux de Distribution 2022 est de 4,01%, comme en 2021. Les performances de nos deux SCI sont en revanche en retrait par rapport à l’an dernier. Etant en partie investies en foncières cotées, elles ont pâti de la forte baisse qui a affecté ce segment des marchés boursiers. Ces véhicules ont néanmoins fait preuve de résilience sur leurs poches d’immobilier direct. Nous sommes confiants sur leur capacité à rebondir cette année. Car les acquisitions réalisées en 2022 auront un effet relutif. Tant sur le rendement courant que sur la performance absolue des fonds. Les volumes engagés à l’investissement ont en effet permis de déployer la collecte, en pérennisant les revenus futurs pour nos associés, par l’intégration d’une composante ESG forte.
Précisément, quelles seront les lignes directrices d’Allianz Immovalor en 2023 ?
Christian Cutaya – Si 2022 a été une année de transformation, 2023 sera une année de stabilisation. Elle sera néanmoins marquée par le lancement d’une nouvelle unité de compte, la SCI Allianz Immobilier Durable. Ce véhicule a déjà été labelisé ISR, et classé en article 9 SFDR[1]. Le choix de ce classement, le plus exigeant en termes d’engagements ESG, montre bien notre détermination sur ce sujet. Nous travaillons également à systématiser les analyses ESG en phase d’investissement et de détention. Avec l’élaboration de plans d’action à l’échelle des immeubles. Nous prévoyons ainsi, à terme, la labellisation ISR de nos autres fonds immobiliers. Ils devraient se positionner en article 8, compte tenu du patrimoine important déjà détenu par Allianz Pierre, Allianz Invest Pierre et Allianz Value Pierre. Notre gamme sera alors parfaitement équilibrée, et en phase avec nos objectifs.
Un objectif de collecte ?
Christian Cutaya – Je ne m’y risquerais pas. La collecte réalisée en 2022 était, je l’ai dit, exceptionnelle. Grâce à l’implication des réseaux d’Allianz, que je tiens de nouveau à remercier. Faire des prévisions, dans cet environnement changeant et incertain, me semble délicat. Ce qui est important, en revanche, dans ce contexte, c’est de stabiliser notre approche des marchés et nos convictions stratégiques. Ce travail de réflexion et de structuration a été mené l’an dernier. Il portera ses fruits en 2023 et, j’en suis certain, au cours des prochaines années.
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A propos d’Allianz Immovalor(i)
Créée en 1983, Allianz Immovalor est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 33 000 associés. C’est une filiale à 100% du groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,3 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2021). Représentant 1653 appartements résidentiels et 760 651 m2 d’immobilier d’entreprise. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 1 SCPI résidentielle, 8 SCPI fiscales, 4 SCI (société civile immobilière – dont 2 en unités de compte), et 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR).
