Non, la crise du logement n’est pas nouvelle ! Cet article a été publié il y a près de trois ans, pendant la crise sanitaire. Donc avant le choc tout récent. Il faisait le point sur la question du logement, les difficultés qui durent et les enjeux à venir. À quelques mots près compte tenu du nouveau contexte (c’était avant la guerre en Ukraine, avant le retour de l’inflation et la hausse des taux d’intérêt)… il pourrait être écrit aujourd’hui ! Note du 10 septembre 2023.
La crise du logement ? La France y fait face depuis… plus de soixante-dix ans ! Cette crise change régulièrement, elle mute mais se prolonge. À l’origine elle consistait en un manque grave d’habitations. Depuis la fin des années 90 elle s’est caractérisée par une construction incapable de suivre la croissance démographique. Elle se concrétise surtout aujourd’hui par des loyers et des prix élevés.
Le « monde d’après » sera-t-il meilleur ?
Selon le point de vue que l’on choisit d’adopter, le logement en France est un sujet paradoxal, problématique, affligeant, nuisible, énigmatique, intéressant, formidable ou passionnant !
Paradoxal… Les loyers et les prix ignorent les revenus des ménages
Les loyers sont trop chers pour la plupart des habitants de nos villes qui sont locataires. Il leur faudrait donc devenir propriétaires. Mais les prix sont trop élevés là où ils souhaiteraient habiter, comme par exemple pas trop loin des centres-villes. Le seul moyen de sortir de ce cercle vicieux serait un apport personnel, donc généralement un patrimoine déjà constitué ou une aide de la génération précédente.
Un effort important est consacré au logement social. Mais la situation est devenue telle qu’il faudrait considérer la majorité de la population comme relevant du social…
Bref, au début du XXIème siècle nous en sommes revenus à la situation qui prévalait au XIXème, où la qualité de propriétaire était inaccessible par le seul travail.
Problématique… toute solution sera source d’injustices
Toute solution véritable qui serait efficace dans la durée, donc qui s’appuierait sur le fonctionnement du marché, serait source de nouvelles difficultés :
- Baisser le niveau des loyers par rapport aux revenus ? Il faudrait, et il suffirait, de construire plus, beaucoup plus, pour passer d’une pression de la demande à une suffisance, voire à un excès, de l’offre. Si les jeunes et les moins jeunes trouvaient facilement un appartement à louer, sans une concurrence trop vive entre candidats locataires comme c’est le cas actuellement, la situation s’inverserait naturellement et les loyers retrouveraient un niveau plus raisonnable par rapport aux revenus.
- Mais alors les prix baisseraient aussi ! Avec une offre plus importante, donc la fin de la rareté, la conséquence serait inévitable. Cela pénaliserait tous les propriétaires. Or un grand nombre d’entre eux le sont devenus par un effort d’épargne important, ou sont encore en train de rembourser le crédit. Voilà qui serait ressenti comme une véritable injustice. Injustice qui pourrait être attribuée au destin… mais qui serait plus vraisemblablement reprochée au gouvernement.
Qui voudra véritablement résoudre le problème en engageant une politique du logement qui soulagera les difficultés d’une partie de la population pour en pénaliser une autre ?
Affligeant… on connaissait à l’avance les besoins de logements
Pas assez de logements ? Mais comment a-t-on pu en arriver là ?
Par la myopie des gouvernements depuis des décennies. Les courbes démographiques sont connues longtemps à l’avance. Le nombre d’habitants en France, de même que le nombre de familles, font l’objet de prévisions assez fiables dix ou quinze ans à l’avance.
Une vision de long terme et une politique de construction en conséquence, auraient pu soulager la pression de la demande. La hausse des prix aurait été bien plus raisonnable, celle des loyers aussi. Et l’on ne serait pas aujourd’hui dans cette situation insensée.
Or la préparatiion de l’avenir n’est -il pas la fonction essentielle du politique ?
Nuisible… le logement pénalise l’économie française
Le résultat est que les familles françaises consacrent à leur appartement ou à leur maison une partie trop importante de leur budget. Il y a donc moins de disponibilités pour l’épargne dynamique, qui pourrait aller vers les entreprises :
- Directement, par des investissement en actions
- Ou indirectement, au travers de l’immobilier d’entreprise, avec les SCPI, les Foncières cotées, ou d’ailleurs aussi certains contrats d’assurance-vie.
Cela se ressent dans le tissu économique. Moins d’entreprises, ou entreprises moins bien financées, donc moins de capacité de notre économie à créer des emplois.
Ainsi le logement pénalise la consommation, ce qui est déjà une atteinte au niveau de vie. Mais il pénalise aussi l’efficacité de l’épargne, et donc le futur de la robustesse économique.
Énigmatique… partout dans le monde les prix du logement ont augmenté fortement
Le décalage structurel entre une augmentation dynamique de la population, et une offre insuffisante de logements, année après année depuis la fin des années 90, est une originalité bien française. Mais alors pourquoi, dans le monde entier, les prix du logement ont-ils progressé dans des proportions importantes ?
Plusieurs facteurs sont présents :
- L’abondance de l’épargne, donc la re-qualification du logement en « actif », au même titre, et c’est nouveau, que les actions et les obligations.
- La méfiance envers un système monétaire dominé par des États qui ne cessent de s’endetter.
- Et plus récemment, par « l’inflation des actifs ». Les banques Centrales ont inondé le monde de liquidités pour faire face à la crise de 2008. Et à nouveau à partir de 2020 en réaction à la crise sanitaire. L’augmentation de monnaie produit mécaniquement de l’inflation. Mais celle-ci se déporte sur les actifs : obligations (taux d’intérêt faibles), actions (hausse des Bourses) et immobilier (hausse des prix).
Devant ce phénomène de hausse planétaire des prix du logement, force est de conclure que les prix peuvent s’éloigner de la « valeur d’usage » du bien que représente une habitation. Ils sont en effet influencés par le système monétaire dans lequel baigne le monde actuel.
Intéressant…. le logement devient un refuge dans un monde incertain
Comment conserver une totale sérénité quand les États et les banques centrales ne cessent d’augmenter les dettes et les liquidités ?
Les investisseurs institutionnels recherchent des « actifs diversifiants », autrement dit des investissements dans l’économie réelle, pour s’abriter des vents monétaires et financiers… Ainsi l’immobilier, les infrastructures et le private equity progressent rapidement dans la composition des portefeuilles des compagnies d’assurances, des fonds de pension et autres fonds.
Ce grand basculement se produit aussi dans l’épargne des particuliers. C’est ce qui explique depuis 2008 la faveur des placements immobiliers :
- Accession à la propriété
- Investissement dans le logement locatif
- SCPI, en direct ou au travers de contrats d’assurance-vie, OPCI et SCI dans les contrats d’assurance-vie
On peut évoquer des rendements élevés dans un contexte de faible rémunération des placements courants. On peut évoquer aussi la préparation de la retraite. Mais on ne peut nier que cette dynamique – logement ou pierre papier – s’appuie dans une large mesure sur la recherche de sécurité.
Le logement est donc, au niveau de l’épargne des ménages, le reflet du changement de stratégie des grands investisseurs mondiaux. Retour vers les actifs réels, tangibles, dans un monde monétaire de plus en plus incertain.
Formidable… le logement porte l’espoir de la transition écologique
La crise sanitaire actuelle annonce des changements profonds. La violence du choc suscite un réveil par rapport aux habitudes consistant à ne se préoccuper que de court terme. Elle incite à prendre en considération les grands défis de long terme que l’on essayait de ne pas trop regarder.
Pour éviter un désastre et relancer vivement l’économie, il faudra transformer les plans de soutien en plans de relance. Investir massivement. Investir dans les bonnes directions.
Ainsi la transition écologique a toutes les chances de s’accélérer.
Mais alors, le logement ne va-t-il pas enfin devenir une préoccupation importante de la puissance publique, de ses investissements et encouragements ?
On peut parler de passoire énergétique, c’était hier, ou de gisement formidable de réduction de dépenses énergétiques, c’est demain.
Propulser le logement au centre des attentions, non comme un mal dont il faut s’occuper, mais comme une ligne d’avenir ? Les gouvernements s’occuperaient enfin du temps long, les efforts nouveaux dissoudraient la crise du logement dans un enjeu plus large. Voilà ce qui s’appelle une bonne nouvelle.
Passionnant… le lieu de vie participe à la révolution sociétale
Surtout, la transition écologique n’est pas la seule ligne d’avenir qui pousse et bouscule notre vieux monde. La crise sanitaire a donné une nouvelle puissance à la vague de digitalisation. La distinction autrefois nette entre le lieu de travail et le domicile est en train de s’estomper.
Le logement va donc évoluer.
Il a déjà connu de grandes évolutions dans un passé récent. Depuis le milieu de XXème siècle la croissance de la population, le déclin des activités industrielles, le développement de la société tertiaire et le règne de l’automobile ont radicalement changé la géographie des habitations. Leur qualité aussi s’est considérablement améliorée. Les logements insalubres, les toilettes sur le palier, les appartements sans salles de bains ne sont plus que de vieux souvenirs…
Mais ces changements se sont effectués dans un modèle de société. Or ce modèle est en train d’éclater, en particulier sous les assauts du digital.
Sous les assauts du digital…
Notre véritable adresse, celle qui dure, n’est plus notre lieu de domicile mais notre numéro de smartphone. C’est un glissement subtil mais hautement symbolique !
La technique ne nous donne pas seulement des moyens de faire plus vite, ou mieux, ce que l’on faisait déjà. Elle nous permet aussi de revisiter nos habitudes et nos modes de vie.
Déjà un Airbnb a ouvert une pratique l’on avait pas vraiment imaginé. Proposer son logement pour quelques jours ou quelques semaines. C’est l’économie de « l’usage ». Celle-ci donne une perspective différente sur la bonne vieille propriété. Il ne s’agit pas seulement de « location », mais d’une conception radicalement nouvelle de l’usage des choses, petites ou importantes. De l’économie de l’usage à l’économie de partage, il n’y a qu’un pas. Qui nous dit par exemple qu’un jour la cuisine ne sera pas une pièce partagée entre plusieurs familles ?
Sans compter le télétravail. On a surtout insisté jusqu’à présent sur l’impact qu’il pourrait avoir sur le marché des bureaux. Mais s’il n’y a plus la même rigidité entre le lieu où l’on travaille et celui où l’on habite, ne voit-on pas que c’est le logement qui va vivre la révolution la plus importante ?
- Pouvoir s’éloigner des centres villes, par exemple, autorise des surfaces plus grandes pour un même budget. De retrouver la nature, aussi.
- Comme on le dit dans les sciences de la vie, c’est la fonction qui détermine la structure. Si le lieu où l’on vit suppose que l’on puisse y travailler, pense-t-on que la disposition des pièces ne va pas radicalement changer ?
- Le concept même de ville comme centre obligé de rassemblement des populations pour y travailler et y habiter, pourrait être affaibli. Il est difficile aujourd’hui d’imaginer dans quelle mesure et avec quelles conséquences.
… mais pas seulement
La fascination exercée par le digital a tendance à faire passer au second plan les progrès d’autres technologies. En particulier les nouveaux matériaux. Construire une maison ou un appartement offrant confort et bien-être, pourrait coûter bien moins cher dans quelques années. Cela introduirait un changement radical en matière de réponse au besoin de se loger.
Nos modes de vie vont changer aussi parce que les mentalités changent. Déjà des « réseaux sociaux » de voisinage font naître une distribution différente de l’usage des biens… et du temps ! Entre mamans pour aller chercher les enfants à la crèche. Ou entre voisins pour des petits travaux. Ou encore entre celui qui veut se débarrasser d’un réfrigérateur et celui qui en cherche un. Et ainsi de suite, dans une multiplication sans fin d’échanges de proximité.
Pourquoi se met-on à le faire plus qu’auparavant ? Parce que la facilité des communications, où que l’on soit, à tout moment, libère précisément les communications, et dissout des frontières jusqu’ici bien établies entre logement et quartier, entre quartier et ville. Mais les communications, ce sont les gens, et clairement il y a un désir d’échanger, de partager, de s’entraider.
Dans un avenir pas si lointain, peut-être aurons-nous du mal à concevoir à quoi ressemblaient nos logement, nos quartiers et nos villes.
Il y a quelques décennies, on enseignait aux jeunes écoliers que nos ancêtres préhistoriques vivaient dans des grottes. Or on sait aujourd’hui que cela n’a pas été le cas. Les cavernes étaient utilisées pour différentes activités, pour y entreposer des biens, pour des rites et rencontres, mais généralement pas pour y vivre. La grotte est pourtant le mythe fondateur du logement tel que nous le connaissons !
Comment vivrons-nous demain ? Silence, on tourne ! Un nouveau film se prépare.
Sur les questions relatives au logement, voir aussi :
Pourquoi le logement est-il si cher ?
