De la crise du logement aux perspectives d'investissement

Le logement est devenu un sujet d’actualité, à la faveur malheureusement d’une crise profonde. Pourquoi la situation n’a-t-elle fait que se dégrader au long des années ? Que peut-on espérer ou redouter dans un proche avenir ? Et finalement, est-il encore intelligent aujourd’hui de vouloir devenir propriétaire ou d’investir en logement locatif ?

Bonjour,

J’espère que vous allez bien, et que vous irez encore bien quand nous aurons fini de parler du logement et de son avenir… Non, je plaisante. Mais il me parait important de regarder la situation sous tous les angles possibles.

En réalité aujourd’hui tout le monde souffre. Une terrible boucle parfaite. Ce qu’on appelle une crise grave.

D’abord les loyers sont chers.
Donc il vaudrait mieux devenir propriétaire, mais les prix sont peu abordables, les taux d’intérêts remontent et les crédits immobiliers deviennent plus difficiles à obtenir.
Et pour ceux qui sont déjà propriétaires les soucis s’accumulent, avec d’un côté la baisse des prix et de l’autre la hausse régulière des impôts sur le logement.
Enfin, si vous demandez autour de vous ou auprès de spécialistes s’il vaut mieux ou non investir dans le logement, vous entendez tout et son contraire…

Logement, la politique des petites mesures

Donc commençons par la forte, soudaine, formidable nouvelle que l’actualité a récemment sorti de son chapeau. Et hop ! Un nouveau ministre du logement. Extraordinaire, non ?

Pas la peine de retenir son nom, il ne va pas durer longtemps. C’est le 5^ème en six ans, depuis qu’Emmanuel Macron est président de la République. De toute façon, rien de nouveau sous le soleil : nous avons eu exactement 36 ministres depuis le début de la Vème République, soit en 65 ans. La conclusion est simple. Le principal locataire du ministère du Logement a un bail précaire. Une location de courte durée. Pour le dire autrement, le ministre su logement est recruté pour un CDD, un contrat à durée déterminée, en moyennede 1 an et 8 mois.

Il y a une vérité dure à accepter. Une personne, même de grande qualité, ne peut rien faire de sérieux quand elle devient ministre du logement.

Ce qui implique une autre vérité, que l’on n’aurait jamais osé imaginer, et donc particulièrement difficile à accepter. Les gouvernements successifs ont abandonné le sujet ! Incroyable mais vrai. Ils ont abandonné, et doivent faire semblant. Ils font donc du spectacle, et le renouvellent en permanence.

Des petites mesures parfois intelligentes, parfois bienvenues, mais qui ne changent rien sur le fond,
De grandes déclarations pour accompagner ces petites mesures, occupant ainsi l’attention des professionnels et du public,
Comme par hasard pendant ce temps les impôts sur le logement augmentent un peu plus,
Puis on nomme un nouveau ministre,
Et on recommence…

Résoudre la crise

Alors que si l’on voulait résoudre cette situation, qui de problème économique est devenu un vrai problème pour la société française, on prendrait en compte la durée nécessaire à toute politique du logement ayant quelque chance de réussir. On demanderait par exemple au ministère du logement un plan d’action sur dix ans. Pour qu’en 2033 n’importe quel Français puisse se loger décemment avec les revenus de son travail. Soit en restant locataire, soit en devenant propriétaire.

Oui, si l’on veut réconcilier :

Le nombre de familles avec le nombre de logements,
Dans les régions et les villes où les gens veulent habiter,
Et ainsi réconcilier les loyers et les prix avec les revenus de ceux qui travaillent

Alors il faut voir loin, adopter une politique de long terme, accepter de prendre des mesures profondes dont le résultat ne se fera sentir que progressivement au long des années.

Or à aucun moment depuis un quart de siècle, on n’a adopté cette attitude. En matière d’immobilier, année après année les politiques ont pris l’avenir pour une poubelle où l’on jetait les problèmes difficiles. L’ennui, c’est que l’avenir d’hier, eh bien, c’est aujourd’hui.

L’avenir du marché du logement

Dans ce contexte, à quoi vont ressembler les prochains mois, les prochaines années ? Le marché a commencé à intervenir. Les prix baissent. Cela pourra aider un peu les candidats propriétaires, si les taux d’intérêt ne montent pas trop, et si l’inflation ne ronge pas trop les revenus. Cependant, même si la baisse des prix était sérieuse, elle ne représenterait pas plus qu’une baisse des actions en Bourse. Une perte de valeur sur les marchés financiers n’a jamais aidé le financement des entreprises. Il est en de même pour la baisse des prix immobiliers, elle ne sera vertueuse que si pendant ce temps on construit de nouveaux logements en grand nombre… bon, pas trop d’espoir ces jours-ci de ce côté.

Il y aurait bien un facteur positif, mais qui y croit ? Imaginons en effet que l’économie française soudain se porte mieux, beaucoup mieux, et que le pouvoir d’achat des ménages progresse sérieusement. Cela atténuerait sans aucun doute bien des difficultés. Bon, pas trop d’espoir de ce côté non plus.

En fin de compte, après des années et des années de manque de vision et d’action à long terme, même une politique intelligente et courageuse prendra du temps avant d’obtenir une amélioration sensible des conditions de l’habitat en France.

Faut-il encore devenir propriétaire ou investir pour louer ?

Il nous reste néanmoins une question en suspens. Compte tenu de la situation, est-il encore intelligent de vouloir soit devenir propriétaire si on le peut, soit investir en logement locatif ou en fonds immobiliers spécialisés sur le logement ?

Cette question est à première vue épineuse. En effet, non seulement nous ne pouvons pas savoir si nos dirigeants vont se réveiller ou non. Et surtout, même dans le meilleur des cas, les conditions du marché ne seront pas débloquées avant plusieurs années.

Traduisons la question. D’où proviendra la sécurité des placements dans le temps ? Voilà bien l’essentiel. Or, sous cet angle, l’avenir des placements est devenu largement dépendant des évolutions à l’échelle de la planète.

En effet, au cours des dix ou vingt ans qui viennent, nos vieux pays européens, France comprise :

Soit, vont connaitre un déclin économique dans le nouvel équilibre mondial,
Soit, au contraire, sauront s’adapter, rester dynamiques et protéger leurs populations.

Or si on regarde sous cet angle, le logement est dans une situation très particulière

Car si nos économies déclinent, enfoncées dans leurs problèmes monétaires et leurs déséquilibres commerciaux, alors l’immobilier sera plus que jamais une valeur refuge.
Et si nos économies au contraire s’adaptent et restent dans le jeu, alors les revenus des ménages seront robustes, et le logement restera un bon investissement.

Au fond, c’est une sorte de pari de Pascal. Vous prenez le pari que vous voulez sur l’avenir qui nous attend, le logement ne sera pas de sitôt effacé de la carte des investissements raisonnables.

Voilà, à défaut de vous consoler, j’espère que ceci vous aura intéressé.

Je vous souhaite une bonne journée.

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