Marc Bertrand, le directeur général d’Amundi Immobilier, détaille les stratégies que les fonds immobiliers peuvent mettre en place pour optimiser la distribution de revenus. Et les solutions que les épargnants peuvent utiliser pour lisser l’impact conjoncturel des marchés. Point de vue…
Que se passe-t-il sur les marchés immobiliers ?
Marc Bertrand – Commençons par la bonne nouvelle : les revenus sont stables. Les loyers bénéficient en effet de l’effet indexation. Ils sont donc même en légère augmentation. Mais, sachant que, sur certains actifs, il y a un peu plus de vacance qu’auparavant, il faut considérer que, globalement, les revenus immobiliers -et donc les distributions- sont stables. La moins bonne nouvelle, c’est la hausse des taux d’intérêt. Cette hausse affecte aujourd’hui les marchés immobiliers. Concrètement, cela signifie que les taux de rendement exigés pour investir dans l’immobilier sont en hausse. Or le prix d’un actif immobilier est déterminé par le ratio entre les revenus qu’il génère et son taux de rendement. Donc, mécaniquement, lorsque les revenus sont stables, et que le taux de rendement augmente, la valeur d’un actif immobilier baisse. Les marchés immobiliers connaissent donc en 2023 le même type de correction qu’ont vécu d’autres marchés en 2022.
Que peuvent faire les gestionnaires d’actifs ?
Marc Bertrand – Que pouvons-nous faire en tant que société de gestion d’actifs immobiliers ? Il n’échappera à personne que nous n’avons pas le pouvoir d’agir sur le niveau des taux d’intérêt. Notre crédo, c’est la production de revenus. C’est donc sur cet aspect que nous pouvons et devons agir. Pour ce faire, plusieurs angles d’attaque sont possibles. Le gestionnaire peut par exemple accroître la diversification de ses patrimoines. Notamment en « désensibilisant » leur exposition au secteur des bureaux. Deuxième axe potentiel : adapter les patrimoines aux nouvelles demandes des locataires. Notamment, là encore, sur le segment des bureaux. Ce point est très important, car nous assistons actuellement à une véritable révolution « servicielle » dans ce domaine. Enfin, troisième axe : l’adaptation -la plus rapide possible- des patrimoines à la transition écologique. C’est aujourd’hui une préoccupation majeure. Dont dépendent la valeur et la compétitivité futures des immeubles.
Quels conseils pour les épargnants ?
Marc Bertrand – Pour les épargnants qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires sur le long terme, le meilleur conseil que l’on puisse leur donner, c’est de ne pas rester dans l’inaction. Mais de rechercher des stratégies qui les désensibilisent du contexte immédiat. Par exemple, en privilégiant les techniques de versements programmés. Lesquelles permettent d’étaler, sur une longue période, les points d’entrée de l’investissement. Deuxième stratégie possible : le démembrement de propriété. Elle aussi permet de se désensibiliser très largement du point d’entrée de la valeur immédiate de marché. Les épargnant peuvent aussi, bien entendu, miser sur la diversification. En allant chercher des produits d’investissement qui jouent des thèmes différents. Chez Amundi Immobilier, par exemple, nous proposons un groupement forestier d’investissement (GFI). Investi sur le thème de la forêt française, c’est un support de long terme, et d’avenir. Et qui offre un niveau de diversification important par rapport aux autres classes d’actifs immobiliers « traditionnelles ».
Votre vision du futur ?
Marc Bertrand – A court terme, le marché immobilier est en phase d’ajustement avec son nouvel environnement. Clairement, les mois et les trimestres à venir ne seront pas simples. Mais je suis malgré tout très confiant sur l’avenir de long terme de la classe d’actifs immobilière. Sur sa capacité de résilience. Sur sa capacité à produire des revenus. D’ailleurs, il suffit de regarder l’historique des performances de cette classe d’actifs. Du fait de sa capacité à produire des revenus, l’immobilier, sur le long terme, estompe quasi totalement les cycles de valeurs…
Comment expliquer cette passion des Français pour l’immobilier ?
Marc Bertrand – On dit souvent que les Français ont « une brique dans le ventre ». Pourquoi cette passion ? Sans doute parce que l’immobilier est une classe d’actifs relativement simple à appréhender. Et qu’il s’agit d’un outil idéal d’épargne à long terme. D’ailleurs, l’acquisition de la résidence principale peut sans doute tenir lieu de « fonds de pension individuel » pour un épargnant français. L’immobilier a également la capacité à produire des revenus sur le long terme, sans entamer la valeur du capital. Ce qui n’est pas le cas de la plupart des actifs financiers. Ce point est aussi très important. Et participe à l’attachement de l’immobilier dans le cœur des Français…
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A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 43,3 milliards d’euros sous gestion[1], elle est n°1 en France en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public[2]. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles, …).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] A fin juin 2023 – Source : Amundi.
[2] IEIF – décembre 2022
