Le rebond « brutal » des foncières en novembre pourrait ne pas n’être qu’un feu de paille. Car les « signes encourageants de normalisation », déjà mis en avant ces derniers mois par Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, continuent de se multiplier. Mais encore faut-il que les marchés immobiliers sous-jacents se réveillent… Analyse.
Le segment des foncières, en zone euro, a progressé de 12,8% en novembre. Portant le rebond, depuis le plus bas annuel constaté au 25 octobre dernier, à +24,3%. Soit le mouvement le plus fort observé depuis 2009…
Un mouvement de rattrapage qui pourrait se poursuivre
Le début de repositionnement des gestions généralistes, dans la perspective de 2024, et la clôture d’une partie des ventes à découvert sur le secteur, ont leur part dans la brutalité de ce mouvement. Dans un contexte de ralentissement plus fort qu’escompté de l’inflation et de la croissance économique, l’anticipation par les marchés d’une baisse des taux directeurs des banques centrales de plus de 100 points de base, l’année prochaine, a allumé la mèche. Nous estimons que ce rattrapage pourrait se poursuivre dans les semaines à venir.
Foncières : toujours décotées en Bourse
Alors que les valorisations demeurent modérées, malgré ce récent rebond. Les foncières en zone euro embarquaient en effet encore, fin novembre, un recul de 37% par rapport à fin 2021. Et une décote sur ANR de 27%[1]. En outre, la baisse récente des taux desserre un peu la bride des refinancements. Lesquels s’annonçaient pourtant problématiques il y a encore quelques semaines. Car devenus souvent plus chers que le rendement implicite des actifs[2].
Des opérations qui attestent de la nouvelle dynamique des foncières
A signaler, deux opérations récentes, qui envoient un signal particulièrement positif à nos yeux :
- Le succès de l’émission obligataire verte de 750 M€ à 7 ans d’Unibail. Elle confirme, après celle de Covivo la semaine précédente, le retour et l’appétit des investisseurs obligataires pour la classe d’actifs. Dans le détail, le carnet d’ordres a dépassé les 2,9 Md€. Contre 500 M€ initialement prévus par URW. Quant à la marge, elle s’est abaissée à 145 points de base. Contre une indication initiale à 190 points de base.
- L’acquisition pour 74 M€, par Wereldhave, d’un centre commercial en périphérie d’Amsterdam. L’opération s’est déroulée dans de bonnes conditions. Elle sera, selon la société, relutive, malgré l’émission de nouveaux titres nécessaires à son financement. Et elle est le signe d’un retour des foncières sur le chemin de la croissance. Il s’agit en effet de la 1e grosse opération menée par Wereldhave puis 2015.
Démontrer le caractère excessif des décotes des foncières en Bourse
Au-delà, nous attendons que les investisseurs, rassérénés par une meilleure visibilité sur leurs conditions de financement, animent de nouveau un marché de l’investissement en immobilier direct encore anémique au troisième trimestre. Ce qui, seul, permettra de démontrer le caractère excessif des décotes actuellement constatées des cours de Bourse des foncières par rapport à leur ANR[3].
Achevé de rédiger le 11 décembre 2023
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Source : Kempen.
[2] Tel que mesuré par les cours de Bourse.
[3] Actifs nets réévalués.
