Le cabinet VIEWS+S Consulting a scanné les valeurs d’expertise de 19 sociétés foncières cotées. Le patrimoine français de ces SIIC a reculé, en moyenne, de -3,6% sur les six derniers mois. Secteurs les plus touchés : bureaux et logistique…
Les foncières ne brillent pas en Bourse… En dépit de performances opérationnelles plus que correctes, le segment accusait encore un repli semestriel, au niveau européen, de près de 5% au 30 juin dernier[1]. Contre une hausse, sur la même période, de plus de 14% pour les indices généralistes[2]. La cause principale de cette contre-performance est bien évidemment liée à la remontée des taux d’intérêt. Ou, plus exactement, à l’impact de la variation, à la hausse, des taux de capitalisation.
Recul de -3,6% de la valeur du patrimoine des foncières au 1er semestre
Cet « effet taux » a été particulièrement sensible au premier semestre. Le cabinet VIEWS+S Consulting, qui a scanné les valeurs d’expertise du patrimoine immobilier de 19 SIIC au 30 juin dernier, estime qu’il s’est élevé à -9,4% pour les bureaux parisiens. Et à -9% pour les actifs logistiques. Ce sont en effet fort logiquement les secteurs dont les taux de rendement ont été les plus révisés à la hausse par les expertises menées à la fin du premier semestre qui ont le plus souffert, en termes de valorisation. Selon VIEWS+S Consulting, cité par le site CFNews Immo, les valeurs d’expertise des patrimoines de l’échantillon ont reculé de -3,6% sur les six derniers mois[3]. Les plus fortes baisses sont à porter au débit du secteur logistique (-6,7%). Et à celui des bureaux hors Paris (-6%).
Un taux de rendement moyen pondéré en hausse
Le secteur hôtelier est celui qui résiste le mieux (+0,8%). Tous les autres sont en territoire négatif. Le résidentiel s’affiche à -2,2%. Le commerce à -2%. Selon l’indicateur utilisé par VIEWS+S Consulting[4], les taux de rendement des secteurs les plus décotés sont donc fort logiquement ceux qui progressent le plus. Le cabinet estime que le taux de rendement net des actifs logistiques a bondi de 45 points de base, pour s’établir à 4,7% fin juin. Celui des bureaux, toutes zones géographiques confondues, augmente de 35 points de base (4,5% à fin juin). Le taux de rendement des commerces s’affiche également en hausse (+25 points de base), à 5,3% à fin juin. Le taux de rendement moyen pondéré de l’ensemble des secteurs ressort ainsi, fin juin, à 4,9%. Soit, souligne le cabinet, une prime de 200 points de base par rapport au taux sans risque[5] à la même date.
L’indexation n’a pas joué à plein pour les foncières
VIEWS+S Consulting souligne par ailleurs que « l’effet revenu » -impact des hausses de loyers, au sens large- n’a pas totalement bénéficié du moteur de l’indexation. Les valeurs locatives retenues par les experts -ou les loyers de renouvellement- auraient en effet « progressé moins vite que l’indexation ». Les foncières, au niveau européen, connaissent néanmoins « une accélération de leurs performances opérationnelles », comme le rappelle Laurent Saint Aubin dans son dernier commentaire de marché. Ce dernier estime que les « perspectives de résultats pour l’année 2023 sont, au pire, maintenue. Et, souvent, légèrement relevées ». Il ne prédit pas pour autant un éventuel rebond du secteur en Bourse.
En attendant la « vérité sur les valeurs »
Pour que celui-ci se concrétise, il faudrait déjà que « la vérité sur les valeurs » se matérialise. Ce qui n’est pas encore le cas, en raison d’un marché de l’investissement « atone ». Et donc peu propice à valider des prix de marché uniformes. Il faudrait aussi une « meilleure visibilité sur la fin des politiques de resserrement monétaire ». Elle aussi plus qu’incertaine… Une bonne nouvelle, toutefois. Depuis le début du second semestre, le secteur des foncières affiche une performance boursière supérieure, en relatif, à celle des indices généralistes. En août, l’indice IEIF Eurozone progressait en effet de +1,85%. Contre -1,31% pour l’indice DJ Euro Stoxx 50…
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A propos de VIEWS+S Consulting(i)
VIEWS+S Consulting offre un conseil stratégique & prospectif aux dirigeants d’entreprises. L’expertise de VIEWS+S en immobilier et en corporate finance, ses convictions sur les transformations économiques en cours, conjuguées à sa connaissance fine des acteurs et des marchés de l’immobilier européen en font un créateur de stratégies de croissance et de développement pour les entreprises immobilières ainsi qu’un fournisseur de solutions sur mesure pour les mettre en œuvre. Basé à Paris et présent sur toutes les grandes places européennes, VIEWS+S ouvre les portes de nouveaux horizons stratégiques pour les entreprises immobilières.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Indice IEIF Europe – Source : IEIF
[2] Indice DJ Eurostoxx 50
[3] Au 30 juin 2023 – Evaluation à périmètre constant, sans tenir compte des acquisitions, cessions et travaux
[4] L’EPRA Topped-up Yield, taux de rendement net hors franchises
[5] L’OAT 10 ans
