Le rebond -durable ?- des foncières cotées en Bourse profitera d’abord aux acteurs les plus endettés. En attendant, le secteur continue de subir des à-coups en fonction des anticipations et des spéculations sur l’évolution des taux, estime Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier coté chez Sofidy. Analyse.
Un peu plus de 120 milliards d’euros : c’est la capitalisation des foncières de la zone euro début avril. Preuve de l’étroitesse du secteur en Bourse qui, associée à une sensibilité forte à l’évolution anticipée des taux d’intérêt, explique les mouvements importants que cette classe d’actifs enregistre depuis la fin 2023. Alors que les investisseurs tentent toujours de prévoir la date et l’ampleur du début de la baisse des taux d’intérêt de la part de la Fed et de la BCE…
Toujours une décote importante pour les foncières cotées
Au global, la Bourse paye toujours les foncières cotées avec une importante décote. En moyenne, -23 % par rapport à leurs actifs nets. Et leurs titres se négocient en moyenne 13 à 14 fois les résultats. Contre une moyenne historique située à 18. Enfin, les dividendes attendus pour l’année en cours font ressortir un rendement alléchant de 5,8 %, supérieur à celui du marché obligataire[1]. En matérialisant, ainsi, une prime de risque reconstituée.
Un secteur « disloqué » entre les catégories
Face à ce constat global, le secteur apparaît toutefois disloqué. En raison des différences entre les foncières capables d’augmenter leurs loyers et de contenir la baisse des valeurs d’expertise de leurs actifs, et les autres. La baisse des ANR entre mi-2022 et fin 2023 a en effet été discriminante : -24 % pour les foncières Bureaux et -23 % pour celles du secteur Logement. Les acteurs de la Logistique (-5 %) et du Commerce (-4 %) s’en sont mieux sortis. Ces deux derniers secteurs ont été, de fait, en mesure de faire progresser leurs loyers de respectivement +6,6 % et +6,2 % en moyenne en 2023[2].
Quels types de foncières rebondiront le plus fortement ?
Nous pensons que les foncières les plus endettées, comme celles investies dans le logement allemand, rebondiront le plus fortement en Bourse. Et que donc il faudra en détenir en portefeuille pour ne pas rater le rebond, même si ce segment n’a rien d’enthousiasmant… Par la suite, on peut s’attendre à une différenciation entre les valeurs du secteur qui poussera alors à privilégier celles affichant une dette raisonnable, et celles dont les actifs permettent une progression durable des loyers. En attendant, à court terme, le secteur continuera de dépendre des interprétations et spéculations sur les baisses de taux. Et subira des à-coups… jusqu’à ce que les banques centrales agissent.
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
