Le rebond des foncières, en octobre dernier, est-il un nouveau « feu de paille » ? Ou la promesse d’une surperformance solide ? Les réponses, nuancées, de Laurent Saint Aubin et Serge Demirdjian, chez Sofidy. Analyse.
Les foncières ont rebondi de plus de 16 % entre le 23 octobre et le 3 novembre dernier. A la faveur de données économiques jugées décevantes outre Atlantique. Et d’un discours plus accommodant de la Réserve Fédérale. S’agit-il d’une promesse de surperformance solide ? Ou bien d’un feu de paille, comme le marché nous en a proposé régulièrement depuis le début de l’année ?
Ralentissement économique vs des persistance déficits budgétaires élevés
Nous estimons que le ralentissement économique, encore masqué par l’héritage des années Covid pour les ménages et de la période de taux bas dans le bilan des entreprises, va se confirmer des deux côtés de l’Atlantique. Cela renforcera l’anticipation d’une baisse des taux longs à l’horizon d’un an. Ainsi que l’attractivité relative des foncières cotées. Dont la sensibilité aux taux et une exposition modérée aux cycles économiques seront un avantage structurel dans ce contexte. Nous ne sous-estimons pas l’influence négative sur les taux longs de la persistance de déficits budgétaires élevés. Ceux-ci s’expliquent par la triple nécessité du réarmement, de la hausse structurelle des dépenses sociales, et de la part publique du financement de la réduction de l’empreinte carbone.
Faible niveau de valorisation des foncières cotées
Mais d’autres éléments incitent à l’optimisme. Tels que les bas niveaux de valorisation des foncières cotées par rapport aux moyennes historiques[1]. Ou les croissances de loyer issues de l’indexation des loyers à l’inflation qui fonctionne à plein. Ou encore les perspectives de croissance appréciables sur certains segments (tels les grands entrepôts logistiques, les résidences étudiantes…). Au-delà, nous attendons que les investisseurs, rassérénés par une meilleure visibilité sur leurs conditions de financement, animent de nouveau un marché de l’investissement en immobilier direct encore anémique au troisième trimestre. Ce qui, seul, permettra de démontrer le caractère excessif des décotes actuellement constatées des cours de Bourse par rapport aux ANR des foncières.
Disponibilité de capital pour les segments en croissance
Enfin, nous noterons qu’après Big Yellow, le mois dernier, une nouvelle augmentation de capital a été réalisée à des conditions avantageuses. C’est-à-dire avec une décote limitée par rapport au cours de Bourse, et un carnet d’ordres sursouscrit plusieurs fois. Cette opération, menée par Shurgard, une foncière paneuropéenne spécialisée sur l’immobilier de stockage pour les particuliers, confirme la disponibilité de capital pour les segments en croissance et à faible niveau d’endettement[2]…
Achevé de rédiger le 13 novembre 2023
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] 32 % de décote sur ANR en zone Euro selon les estimations de Kempen, vs 10 % de décote moyenne sur les 30 dernières années.
[2] 17,5 % de LTV au 30 juin dernier, selon Shurgard.
