L’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, est donc le remplaçant de l’ISF. Il concerne évidemment les placements de la pierre papier, mais selon des modalités diverses. Les SCPI et OPCI sont assujettis à ce nouvel impôt, les SIIC françaises en sont majoritairement exclues. Etat des lieux.
Le compte à rebours pour les assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a commencé. Les contribuables dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 M€ doivent faire leur déclaration en même temps que celle afférente à leurs revenus, à compter du 22 mai prochain¹.
L’immobilier « taxable »
Le patrimoine imposable à l’IFI englobe par défaut l’ensemble des biens et droits de nature immobilière. Il s’applique par conséquent aux résidences détenues par le contribuable, y compris sa résidence principale. Celle-ci continue à bénéficier d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale. La déductibilité des dettes contractées pour son acquisition est en revanche désormais plafonnée à 70% de leur montant. Les textes fiscaux précisant que les dettes se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée. Changements également côté démembrement de propriété. Auparavant, l’usufruitier déclarait le bien imposable pour sa valeur en pleine propriété. Désormais, lorsque le démembrement résulte d’une succession, l’imposition est répartie entre nus-propriétaires et usufruitiers. Selon une clef qui dépend de l’âge de l’usufruitier au 1erjanvier de l’année d’imposition². Seule exception : la règle antérieure continue de s’appliquer si l’usufruit résulte d’une donation au dernier des vivants.
SCPI et OPCI soumis à l’IFI, les SIIC non
En dépit des actions menées par les associations professionnelles, la base imposable de l’IFI inclut les parts et actions de SCPI et d’OPCI. Ainsi que celles de tous les fonds dont l’actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille. Y compris quand elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie. Sociétés de gestion et compagnies d’assurance devront donc fournir à leurs clients une information précise sur la composante immobilière de leurs placements. Le cas des SIIC est différent : ces foncières cotées en Bourse ont obtenu in extremis leur non-assujettissement à l’IFI. Sous condition toutefois. L’exonération ne s’applique que si le contribuable détient moins de 5% du capital et des droits de vote. Ce qui exclu de l’impôt, de facto, tous les petits actionnaires. La situation est toutefois un peu plus complexe pour les fonds qui investissent prioritairement en foncières cotées.
Le cas spécifique des OPCVM immobiliers
La société de gestion Gestion 21, gestionnaire notamment du fonds Immobilier 21, rappelle en effet que cette règle n’est valable que si la foncière a opté pour le statut SIIC français. Cela exclut donc les foncières européennes, dans lesquelles les gestionnaires peuvent investir. Pour évaluer la part imposable à l’IFI des détenteurs d’OPCVM immobiliers, les sociétés de gestion comme Gestion 21 se proposent donc de fournir à leurs souscripteurs, « sur simple demande », un fichier de « transparisation » du fonds par ligne d’investissement, en listant les SIIC et les non-SIIC détenues. Ainsi que, pour les gros actionnaires, « le pourcentage de leur capital détenu par fonds ». Pour permettre de vérifier la contrainte de 5% sur l’ensemble du patrimoine.
Rappelons que la déclaration à l’IFI impose, contrairement à ce que prévoyait l’ISF, de détailler la composition du patrimoine immobilier, détenu directement ou indirectement. Le formulaire 2042-IFI, dont les annexes courent sur une dizaine de pages, demande également d’indiquer les actifs professionnels exonérés et les modalités de calcul d’un éventuel plafonnement.
Frédéric Tixier
[1]Date limite variable selon le département de résidence.
[2]Selon un barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts.
