Si les SCPI ont encore résisté, au 3e trimestre, les autres fonds immobiliers grand public -OPCI et SCI- sont quant à eux passés en décollecte nette. Chiffres…
Le repli de la collecte nette des SCPI au 3e trimestre, important certes – 852 M€ de collecte nette vs 1,7 Md€ au 2T 2023-, semblerait presque anecdotique comparé à celui, bien plus imposant, des deux autres catégories de fonds immobiliers grand public. OPCI et unités de compte à prépondérance immobilière (SCI, pour l’essentiel) sont en effet passés en territoire négatif. Cumulant une décollecte nette globale de près de 1,7 Md€ sur ce dernier trimestre…
Un mouvement amorcé dès le 4T 2022 pour les OPCI
Pour les OPCI, il ne s’agit que d’une accélération d’un mouvement amorcé dès le 4e trimestre 2022. Pour la première fois de leur histoire, ces véhicules affichaient alors une décollecte nette de 135 M€. Cette décollecte faisait elle-même suite à plusieurs trimestres de très forte décélération du niveau de leur collecte nette. Le point d’inflexion remonte en fait au 2e trimestre 2020, au début de la crise sanitaire. Les OPCI passaient alors d’une collecte trimestrielle supérieure au milliard d’euros (1,28 Md€) à un modeste 331 M€. Un niveau qui n’a cessé de se contracter depuis lors. 247 M€ au 3T 2020. Puis 106 M€ au 4T 2020. En 2021, un nouveau cap -à la baisse- était franchi. Avec des collectes trimestrielles comprises entre, au mieux, 110 M€ (1T 2021), au pire 12 M€ (4T 2021), les OPCI terminaient l’exercice 2021 avec une collecte nette d’à peine 200 M€.
OPCI : décollecte de 1,8 Md€ depuis le début de l’année
Des chiffres très, très éloignés des périodes précédentes. Rappelons qu’au plus fort de leur popularité -en 2016 et 2017-, le niveau de leurs souscriptions annuelles frôlait les 4 milliards d’euros. Et que leur collecte trimestrielle oscillait alors entre 700 M€ et 1,4 Md€. En 2022, en dépit d’une reprise de la collecte au 2e trimestre, les OPCI affichaient une collecte nette de seulement 465 M€. Et, donc, leur premier trimestre (4T 2022) de décollecte nette. Sur 2023, cette décollecte s’est accélérée. Avec des montants de 325 M€ au 1T. 652 M€ au 2T. Et 791 M€ au 3T. Soit, sur l’ensemble des trois premiers trimestres 2023, une décollecte nette de 1,8 Md€. Conduisant à une nouvelle baisse de leur capitalisation passée de plus de 20 Md€ fin 2020 à 17,1 Md€ à la fin du 3e trimestre 2023.
Des performances de plus en plus décevantes
Ce « désamour » croissant pour les OPCI s’explique bien sûr, en partie, par leurs performances décevantes. Lesquelles résultaient, tout du moins dans un premier temps, de celles des marchés boursiers auxquels ces véhicules sont en partie exposés. Après un exercice 2020 déjà délicat (-1,54%), ils avaient pourtant redressé la tête en 2021 (+4,40%), à la faveur du rebond boursier. Puis plongé de nouveau dans le rouge en 2022 : -3,48%. Leurs contre-performances 2023 ne sont en revanche pas dues aux seules variations boursières. A la fin du 1er semestre, elles provenaient, pour l’essentiel, « de la baisse des valeurs d’expertises des actifs immobiliers » détenus, comme l’expliquait alors l’ASPIM. Fin juin, ce recul des valeurs était chiffré à près de 4,70%. Conduisant, grâce à l’effet positif du revenu, à une contre-performance globale des OPCI de -2,53%.
Les SCI sont elles aussi entrées en territoire négatif
Contre-performance encore accentuée au 3e trimestre, puisque l’ASPIM et l’IEIF estiment à -5,3% la performance globale moyenne des OPCI grand public sur les trois premiers trimestres 2023… Un chiffre qui se rapproche désormais de celui affiché par les unités de compte immobilières. Toujours selon l’ASPIM, ces dernières continuent en effet de creuser leurs pertes. Après un exercice 2022 positif (+3,70%), les SCI et autres unités de compte à prépondérance immobilière sont passées dans le rouge, en termes de performance, en début d’année. -0,5% au 1er trimestre. Puis -1,07% sur le 1er semestre. Et, donc, -5% sur l’ensemble des trois premiers trimestres. Les SCI payent à la fois leur exposition directe aux marchés immobiliers. Mais également aux SCPI. Lesquelles constituent, pour certaines sociétés civiles construites comme des fonds de fonds, l’essentiel des patrimoines.
Des cessions d’actifs contraintes pour certaines SCI
Bon nombre d’unités de compte immobilières -dont l’emblématique Capimmo, en repli de plus de 11% depuis le début de l’année[1] – ont donc subi de plein fouet les baisses des prix de souscription d’une partie des SCPI du marché. Baisses qu’elles ont d’ailleurs, estime-t-on, en partie provoquées… Du fait d’une collecte elle aussi globalement en berne. Et donc de situations individuelles parfois très tendues, obligeant les gestionnaires de ces véhicules à céder une partie de leurs actifs … En fort développement depuis 2020, comme le constatait alors l’ASPIM, les unités de compte immobilières avaient aligné plusieurs exercices de forte croissance. En 2022, elles signaient encore une année exceptionnelle (4,9 Md€ de collecte nette). Mais connaissent aussi, depuis le retournement des marchés immobiliers, un désamour croissant.
SCI : collecte encore positive sur 9 mois
Le rythme trimestriel de leur collecte est passé sous le milliard d’euros dès le 1T 2023 (752 M€). Sous la barre des 300 M€ au 2T (248 M€). Pour finir en territoire négatif au 3e trimestre (-880 M€). A la différence des OPCI, leur collecte nette sur les neuf premiers mois de l’année reste donc néanmoins positive, à + 183 M€. Un maigre capital qui risque d’être dilapidé sur les trois derniers mois de 2023…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants. Le nombre total des membres de l’ASPIM s’élève à 133, dont 106 Sociétés de Gestion de Portefeuille (SGP) agréées par l’AMF, filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 27 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier et financier (avocats, consultants, auditeurs et experts).
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société;
[1] Au 1er novembre 2023.
