En dépit de l’essor, discret mais soutenu, de la demande pour les placements en actifs forestiers, un outil de mesure fiable de leurs performances faisait défaut. La création de l’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France vise précisément à renforcer la transparence et la comparabilité des fonds investis dans les forêts.
Longtemps réservés à une niche d’investisseurs avertis, les groupements fonciers forestiers (GFF) et, surtout, leur version ouverte au grand public, les groupements forestiers d’investissement (GFI[1]), séduisent de plus en plus. Attirés par la stabilité foncière, les attraits fiscaux et les enjeux environnementaux, particuliers et institutionnels sont de fait chaque année plus nombreux à s’intéresser à ces véhicules qui permettent d’investir collectivement en forêt.
Fonds forestiers : capitalisation et nombre de gestionnaires en croissance
Fin 2022, la capitalisation globale des groupements forestiers ouverts à l’épargne publique s’élevait déjà à plus de 650 M€, et leur collecte annuelle à plus de 118 M€, selon une étude publiée par le site meilleur-gf.com[2]. Des chiffres qui ont fortement augmenté depuis lors. Les deux principaux GFI par la taille, le GFI France Valley Patrimoine et le GFI Amundi Investissement Forestier, dépassaient déjà à eux seuls les 900 M€ de capitalisation fin 2024. Le nombre de gestionnaires présents sur le seul marché des GFI s’est en outre accru au fil du temps. Aux acteurs « historiques » (France Valley, Amundi, Vatel Capital, Fiducial Gérance…) sont venus s’ajouter Epicure AM (avec le GFI Epiforêt 1), Sogenial Immobilier (avec le GFI CœurForest), et, plus récemment encore (2023), l’imposante Société Forestière[3], avec le GFI Symbiose.
Fonds forestiers : un marché encore peu lisible
Mais, en dépit de la multiplication des offres et du nombre de souscripteurs, le marché des fonds forestiers reste peu lisible. Contrairement aux SCPI, OPCI, ou aux foncières cotées, les fonds forestiers ne disposaient en effet jusqu’ici d’aucun indice de référence « partagé ». Complexe, voire impossible, donc, pour un conseiller ou un investisseur, de comparer objectivement la performance d’un véhicule donné avec celle de ses pairs. Une lacune que l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) et l’ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers et Forestiers) ont décidé de combler. En lançant, le 9 avril dernier, l’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France. Ambition affichée : accroître la transparence du marché, faciliter l’analyse de risque du point de vue réglementaire, et donner aux professionnels comme aux épargnants une référence fiable pour la mesure des performances et des allocation d’actifs.
L’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France, une nouvelle référence de place
Sur le plan méthodologique, l’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France agrège la performance des principaux groupements forestiers gérés par des sociétés de gestion agréées par l’AMF, pondérée par leur capitalisation. Seuls les fonds atteignant un certain seuil de capitalisation y sont inclus[4], afin d’assurer un « signal prix » pertinent et une profondeur historique suffisante. Sa composition sera révisée chaque année, sous l’égide d’un « Comité de Supervision », composé de représentants de l’IEIF et de l’ASFFOR. L’indice mesure en pratique la performance des prix de souscription des différents véhicules, appréciés lors des opérations capitalistiques (retraits compensés ou augmentations de capital). Sa publication sera mensuelle, chaque 20 du mois, à partir de juin 2025, et disponible sur le site de l’IEIF. Mais, l’indice ayant été rétropolé depuis 1997, il permet d’ores et déjà d’avoir une idée plus précise des performances délivrées par la classe d’actifs forestiers.
Fonds forestiers : une performance annuelle supérieure à 6% sur les 27 dernières années
Sur les 27 dernières années, à fin 2024, sa performance globale ressort à 170,8%. Soit une performance annuelle moyenne d’un peu plus de 6,3%. Cette dernière est essentiellement générée par la valorisation des parts sur la période, qui s’établit à 133,3%, soit 4,9% par an en moyenne. La composante rendement, mesurée par les dividendes réinvestis, s’établit quant à elle à seulement 37,5%, soit un peu moins de 1,4% en rythme annualisé. On notera, à titre d’information, que sur la période 2003/2023, les fonds forestiers ont fait mieux que les SCPI. Ces dernières affichent en effet, selon les dernières données publiées par l’IEIF[5], un TRI 20 ans de 7,6% sur cette période. L’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France, quant à lui, aurait délivré une performance moyenne annuelle d’un peu plus de 8%…
Une nouvelle étape pour la « forêt-papier »
Avec cet indice, les fonds forestiers rejoignent donc les SCPI, OPCI et SCI dans le paysage des véhicules investis en actifs réels. Une marque de maturité pour cette classe d’actifs longtemps considérée comme alternative, mais qui semble s’imposer désormais comme un outil de diversification patrimoniale légitime…
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en économie immobilière. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. Il est producteur de statistiques et d’indices sur les fonds immobiliers non cotés (Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France et IEIF OPCI Grand Public) et sur les sociétés immobilières cotées (18 indices quotidiens, dont l’indice Euronext IEIF REIT Europe).
A propos de l’ASFFOR(i)
L’ASFFOR, Association des Sociétés et groupements Fonciers et Forestiers, est une organisation professionnelle qui réunit les sociétés et groupements à vocation agricole ou forestière, constituées par des établissements financiers, compagnies d’assurances et sociétés de gestion, soit pour leur compte propre, soit pour celui de leurs clients, particuliers et institutionnels.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le GFI est une forme spécifique de Groupement Foncier Forestier (GFF), mais adaptée aux besoins de la gestion collective faisant appel à l’épargne publique. Il s’agit :
- D’une société civile, à vocation patrimoniale, dont l’objet exclusif est l’acquisition et la gestion durable de forêts, bois, terrains à boiser, et éventuellement de biens liés à l’exploitation forestière.
- D’un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers Directive), dès lors qu’il collecte des fonds auprès d’investisseurs pour les investir collectivement dans l’intérêt de ceux-ci, selon une politique définie.
Le GFI bénéficie donc :
- D’un agrément AMF obligatoire si le GFI est proposé au public.
- D’une gouvernance encadrée : la gestion est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF, soumise à des règles de transparence, de valorisation, de reporting et de liquidité.
L’investissement dans un GFI donne accès à plusieurs avantages fiscaux spécifiques :
- Réduction d’impôt sur le revenu (IR-PME) : jusqu’à 25 % du montant investi, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule ou 100 000 € pour un couple, sous réserve de conserver les parts pendant au moins 5 ans.
- Exonération partielle d’IFI : jusqu’à 75 % de la valeur des parts peut être exonérée d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dans la limite de 101 897 € investis.
- Abattement sur les droits de succession ou donation : jusqu’à 75 % sur la valeur des bois et forêts détenus, sous conditions (durée de détention, engagement de gestion durable).
[2] Sur la base des chiffres communiqués par 16 GFF et 13 GFI.
[3] La Société Forestière, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), est un acteur majeur de la gestion forestière en France. Elle gère un portefeuille de plus de 300 000 hectares de forêts. Depuis sa création en 1966, la Société Forestière a mis en place plus de 100 véhicules d’investissement forestier, principalement destinés à des investisseurs professionnels. Ces véhicules incluent des groupements fonciers forestiers (GFF) et des fonds d’investissement alternatifs (FIA).
[4] La liste des fonds n’est pas communiquée. Mais l’IEIF précise que les fonds entrant actuellement dans la composition de l’indice sont gérés par « 5 sociétés de gestion ».
[5] « 40 ans de performances comparées 1983-2023 – Les placements sur longue période », édition 2024.
