Les investissements des fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI et sociétés civiles immobilières) se sont contractés de 30% par rapport au 1S 2022. A l’instar de l’ensemble du marché. Et leurs désinvestissements restent marginaux. Chiffres clefs.
Les fonds immobiliers non cotés ont, on le sait, moins collecté au 1er semestre 2023 qu’au cours de la même période l’an dernier. Selon les derniers chiffres ASPIM-IEIF, leur collecte nette s’élevait à 4,1 Md€. Contre 8,1 Md€ au 1S 2022. Leurs investissements en actifs immobiliers sont donc eux-aussi, logiquement, en repli. A 3,9 Md€, au 1S 2023. Contre 5,6 Md€ au 1S 2022.
Investissements des fonds immobiliers : en phase avec l’ensemble du marché
Trois remarques liminaires. Cette contraction des opérations menées par les FIA immobiliers est en phase avec la contraction du marché des transactions. Sur le seul marché français de l’immobilier d’entreprise, le volume échangé s’est contracté de 42% au 1er semestre 2023. A 7,8 Md€. Contre 13,4 Md€ au 1S 2022[1]. Constat suivant : de ce fait, la part des fonds immobiliers non cotés dans le total des acquisitions, tout du moins sur le marché français, est restée stable. Environ 33% au 1S 2023. Contre 32% en 2022. Enfin, SCPI, OPCI et SCI n’ont pas plus vendu de biens immobiliers qu’au cours des semestres précédents. Au 1S 2023, ils ont arbitré pour 566 M€ d’actifs. Au 1S 2022, ce chiffre était même supérieur : environ 800 M€. Les SCPI sont celles qui ont le plus vendu (85%). Mais ce sont aussi celles qui ont le plus acheté…
Les SCPI s’arrogent toujours l’essentiel des acquisitions des fonds immobiliers non cotés
Les SCPI s’imposent en effet de nouveau comme les plus gros investisseurs. Selon l’ASPIM et l’IEIF, elles ont investi 3,2 Md€ au 1S 2023. Soit environ 82% de l’ensemble des acquisitions des fonds immobiliers. Les SCI viennent en deuxième position (environ 572 M€ en immobilier direct, soit environ 15% du total). Les OPCI sont une nouvelle fois en queue de classement, avec un peu plus de 100 M€ d’investissements. Leur part relative reste aussi faible (2,8%) qu’au 1T 2023 (2,5%). Rappelons qu’en 2022, les OPCI représentaient encore près de 8% du total des investissements des fonds immobiliers.
Toujours moins de bureaux, plus de logistique et de santé
En termes d’allocations sectorielles, les tendances des trimestres précédents se confirment et s’accentuent. La baisse relative du segment bureaux s’amplifie. Ces derniers représentaient encore 61% des investissements des fonds immobiliers non cotés en 2021. Cette part avait chuté à 46% en 2022. Et s’affiche à 33% au 1er semestre 2023 (34% au 1T 2023). Les bureaux sont aussi la catégorie d’actifs la plus arbitrée par les fonds immobiliers. Ils représentent en effet 47% de leurs cessions (48% au 1T 2023). Les secteurs qui profitent le plus de cette réallocation sont toujours ceux de la logistique et des locaux d’activité (16%). Moins toutefois que sur le seul 1T 2023 (21%). Suivis du secteur santé, qui reprend nettement l’avantage (16%) par rapport au 1er trimestre (8%). Le résidentiel se positionne en 4e position, avec une part de marché toutefois inférieure (14%) à celle du 1T 2023 (19%).
Les fonds immobiliers investissent plus en France, et moins en région parisienne
Les fonds immobiliers orientent toujours majoritairement leurs acquisitions vers le marché français. Sa part relative est toutefois en baisse constante ces dernières années. Elle était encore de 67% en 2021. De 63% en 2022. Et de 57% au 1T 2023. Mais elle rebondit significativement sur l’ensemble du semestre, à 66%. Ce « recentrage national » explique sans doute le poids toujours aussi important des FIA immobiliers sur le marché français. Les fonds immobiliers sont en outre revenus plus nettement sur les actifs parisiens, qui représentent 16,7% des acquisitions France du semestre. Contre 5,3% sur le seul 1T 2023. Et 12,7% en 2022. La part des actifs régionaux, autres que franciliens, passe de 73,7% au 1T à 59% au 1S (55,6% en 2022).
Allemagne et Espagne toujours en tête des destinations favorites au 1S 2023
L’allocation géographique européenne varie elle aussi, mais marginalement, d’un trimestre à l’autre. L’Allemagne se positionne de nouveau à la première place (26% vs 30% au 1T 2023). L’Espagne conserve elle-aussi sa deuxième position (24%), acquise au 1T 2023. Rappelons qu’en 2022, ce pays ne représentait que 11% des investissements hors de France. Le Royaume-Uni redresse la tête (15%), après un modeste 5% sur le seul 1T 2023 (mais 19% en 2022). On notera aussi la montée en puissance du Portugal (3%). Ces réallocations s’expliquent sans doute par les opportunités d’investissements offertes notamment par les pays du Sud de l’Europe -et du Royaume-Uni-, où les prix ont corrigé plus rapidement depuis la fin 2022.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Source : BNP Paribas RE.
