Alexandre Claudet, président de la société de gestion d’actif immobilier Aestiam – ex-Foncia Pierre Gestion -, fait le point sur l’état des marchés immobiliers. Ceux des bureaux et des commerces, notamment. Mais revient aussi sur la gestion de ses cinq SCPI, au premier rang desquelles Aestiam Placement Pierre. Dont les performances s’avèrent faiblement corrélées à celles des autres véhicules présents sur la thématique bureaux. Il est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ».
Alexandre Claudet, Aestiam, gère aujourd’hui environ 1,2 Md€, au travers de 5 SCPI. Lesquelles sont, peu ou prou, présentes sur l’ensemble des secteurs immobiliers. Première question : quel est l’état de ces marchés actuellement, celui des bureaux, par exemple ?
Alexandre Claudet – On ne peut pas parler des bureaux, aujourd’hui, sans évoquer le télétravail. Celui-ci constitue encore une interrogation majeure. La crise sanitaire, et les différents confinements, ont révélé aux managers et aux collaborateurs que, finalement, le télétravail c’est possible… Des digues ont sauté. Mais ce n’est pas un phénomène nouveau. Il avait été initié avant la crise. Il ne s’agit finalement que d’une forme d’accélération.
On a pu penser, à un moment, que l’on passerait à 100% en télétravail. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Mais cela a néanmoins eu un impact sur les transactions et les valorisations des actifs de bureaux…
Alexandre Claudet – Effectivement, en termes de demande placée – c’est-à-dire de location -, l’année 2020 a été assez « creuse ». Il y a toutefois une petite reprise en 2021. Et, finalement, le bilan 2020 reste dans l’épure des 10 dernières années. On constate en outre des comportements différents selon les entreprises. Les plus grosses réfléchissent aux moyens de réduire leurs surfaces. Notamment via du flex office, c’est-à-dire sans poste de travail fixe. A l’inverse, les patrons de PME sont plutôt opposés au télétravail. 75% selon les résultats d’une enquête récente. Il y a donc deux mondes qui s’affrontent.
C’est-à-dire ?
Alexandre Claudet – D’un côté, les PME, assez présentes sur le marché du bureau. Avec, d’ailleurs, une augmentation des surfaces prises à bail (de 150 m² à 170 m² en moyenne). Parce que ces dirigeants se rendent compte que, pour attirer des collaborateurs, il faut leur offrir des espaces conviviaux et des espaces collaboratifs. D’un autre côté, celui des grandes surfaces, certaines zones sont un petit peu plus compliquées. Je pense notamment à La Défense, où de grands plateaux sont aujourd’hui encore vides. Les mois à venir nous donneront plus d’indications. Mais, ce que l’on sait déjà, c’est que le télétravail ne va pas conduire à des baisses extrêmement importantes des surfaces louées. Ce sont, en revanche, comme d’habitude, les immeubles les plus obsolètes, ou les moins bien situés, qui pâtiront de cette nouvelle tendance.
On observe déjà des baisses de prix sur ce type de surface ?
Alexandre Claudet – Il semblerait, effectivement, selon les compilations des transactions effectuées, ou au dire des experts, que certains immeubles moins bien situés ont subi des baisses de prix. Je pense, par exemple, à certaines zones de la 2e couronne parisienne.
Un mot du secteur commerce, autre problématique mis en exergue par la crise sanitaire. C’est un secteur sur lequel vous êtes présent de façon importante ?
Alexandre Claudet – Je dirais de manière « significative »… Mais je crois que l’on peut, effectivement, nous considérer comme des spécialistes du commerce. C’est un secteur qui a également fait parler de lui au moment de la crise sanitaire. En raison du confinement, il y a eu des fermetures et le développement du e-commerce. Mais, là encore, je dirais que c’est une situation qui n’est pas nouvelle.
La montée en puissance du e-commerce ?
Alexandre Claudet – Le e-commerce, cela fait maintenant 5 ou 10 ans que l’on en parle. La crise n’est là encore qu’un révélateur. De plus en plus de consommateurs se sont mis à commander via internet. Mais, en même temps, de plus en plus de commerçants – grands et petits – se sont dotés d’offres en ligne, ce qui constitue un nouveau vecteur de développement. C’est un peu ce qui s’est passé lorsque des opérateurs 100% physiques se sont mis à acheter des structures en ligne. Ou vice-versa. C’est une nouvelle preuve que les dimensions digitales et physiques sont complémentaires.
Quid du secteur hôtelier, sur lequel vous êtes également investi ? Une recovery – rapide – est-elle possible ?
Alexandre Claudet – C’est peut-être le secteur qui a été le plus touché par la crise. Ce qui est paradoxal, c’est qu’il n’y a pas eu de fermetures administratives. Mais plus de clients. Cela est vrai pour les clientèles privées ou professionnelles. En raison des interdictions de déplacements, des couvre-feux, des confinements, ces établissements sont restés vides. Et ont dû fermer.
Comment gère-t-on ce type de situation en tant que propriétaire de murs d’hôtel ?
Alexandre Claudet – D’abord, le secteur, effectivement, est en phase de reprise. Les indicateurs, sur la deuxième partie de l’année, sont extrêmement positifs. Certains établissements – sur des lieux de villégiature – ont même connu un été « radieux ». C’est plus compliqué dans certaines grandes villes. A Paris, par exemple. Mais le secteur repart. Il y était en pleine expansion avant la crise sanitaire. Nous sommes donc extrêmement confiants. Aujourd’hui, le seul souci c’est la gestion à court terme des problématiques de loyers issues de la période Covid.
Parlons maintenant des différentes stratégies de vos SCPI. Il y en a une, notamment, que vous mettez plus en exergue aujourd’hui. C’est « Placement Pierre », une SCPI de bureau. Qu’a-t-elle a de particulier ?
Alexandre Claudet – Aestiam Placement Pierre est effectivement une SCPI diversifiée à dominante bureaux (80%). Sa particularité, c’est d’avoir constitué, au fil du temps, un patrimoine composé d’immeubles de petites surfaces. En tout cas, plus petites que la moyenne des SCPI. La surface moyenne louée pour Placement Pierre est de 1 000 à 1 100 m². Contre 3 500 m² pour la moyenne du marché. Ce qui signifie que nos locataires sont essentiellement des PME. Donc, que nous évoluons sur un marché locatif bien plus dynamique, pour les raisons que j’expliquais précédemment, que celui des grandes surfaces.
C’est donc, pour reprendre le terme consacré, une SCPI « résiliente ». Et en termes de performances, en quoi se distingue-t-elle de ses concurrentes ?
Alexandre Claudet – D’abord, son dividende est stable et récurent depuis plusieurs années. Ensuite, nous avons pu observer, en analysant certaines bases de données – telles que celle de Quantalys -, que la performance de Placement Pierre est très faiblement corrélée à celles des autres SCPI bureaux ou diversifiées à dominante bureaux du marché. Ce qui, lorsque que l’on travaille sur la composition d’un portefeuille de SCPI, est un atout très significatif. Pour en réduire le couple rendement risque, les SCPI faiblement corrélées sont essentielles. Aestiam Placement Pierre a donc vocation à figurer dans quasiment toutes les allocations…
Un mot – rapide – sur les autres SCPI Aestiam ?
Alexandre Claudet – Notre gamme comporte aussi des SCPI de commerce, d’hôtellerie, et d’autres plus diversifiées. L’une de nos SCPI, dotée d’un patrimoine parisien important, se comporte extrêmement bien. Ses performances, tant côté dividendes que revalorisation, vont augmenter cette année. A l’inverse, les véhicules spécialisés sur l’hôtellerie et le commerce ont aujourd’hui plus de mal à collecter. Ce qui est dommage, car c’est maintenant qu’il faudrait se positionner…
Vous venez d’évoquer la distribution de dividende. L’ASPIM vient de publier une étude sur l’origine des sommes distribuées par les SCPI en 2020. Qui établit que ces dernières ont largement plus puisé dans leurs réserves qu’au cours des années précédentes. En 2020, leurs loyers annuels n’ont représenté que 90,5% des sommes distribuées. Le solde (9,5%) étant assuré par les réserves. Que faut-il en conclure ?
Alexandre Claudet – D’abord, cela indique que le mécanisme des réserves fonctionne bien. Et que donc, lors d’une année difficile, les SCPI sont à même de maintenir des performances correctes. Parce qu’elles ont cette possibilité d’aller piocher dans leurs réserves.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce dispositif a été mis en place…
Alexandre Claudet – Exactement. Ensuite, il faut quand même souligner que ce pourcentage de quasiment 10% prélevé sur les réserves n’est pas négligeable. Cela peut signifier, tout du moins pour certaines SCPI, une réduction de la capacité à distribuer cette année. Chez Aestiam, 4 de nos 5 SCPI ont distribué en 2020 un dividende à 100% issu du résultat de l’année. Pour la 5e, ce taux était de 94%. Nous avons donc, je crois, adopté une position assez prudente, considérant que l’on ne pouvait pas encore mesurer l’ampleur ni la durée de la crise. En 2021, nous avons donc la possibilité, si cela s’avérait nécessaire, de puiser dans les réserves.
Les SCPI, dans les mois et les années à venir, seront-elles capables de reconstituer ces réserves ? Celles qui en ont « trop » distribué, en particulier. Votre sentiment ?
Alexandre Claudet – Cela restera compliqué, à court terme tout du moins. Ce modèle de réserve fonctionne toutefois depuis de nombreuses années, au cours desquelles les SCPI ont eu l’opportunité de se constituer parfois d’importantes réserves. Il faut d’ailleurs signaler qu’il existe plusieurs types de réserves. Le report à nouveau, par exemple, est un résultat déjà fiscalisé qui n’a pas été distribué. Ce type de réserve sera à mon sens plus compliqué à reconstituer au cours des prochaines années. En revanche, pour les réserves issues des plus-values, il y a encore pas mal de potentiel…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
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A propos d’Aestiam(i)
Aestiam est une nouvelle marque sur le marché des SCPI, après le rachat de Foncia Pierre Gestion par BlackFin Capital Partners. Aestiam gère 5 SCPI représentant une capitalisation de près de 1,2 Md€. Ces SCPI sont détenues par plus de 20 000 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux, commerces, hôtels) de plus de 430 000 m². Aestiam intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Investissement, Asset Management et Property Management). L’équipe est composée de 30 professionnels expérimentés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
