Grégory Lecler, gérant et fondateur de Prudentia Patrimoine, détaille la technique du démembrement de propriété appliquée aux SCPI. Une stratégie financière très avantageuse. Surtout lorsqu’elle est mise en place dans une configuration bien spécifique. Explications, face caméra.
L’achat de parts de SCPI en démembrement, c’est une bonne idée ?
Grégory Lecler – Chez Prudentia, nous avons une façon très spécifique d’utiliser le démembrement de propriété. C’est la raison pour laquelle nous n’avons jamais cessé de conseiller à nos clients la souscription de parts de SCPI démembrées. En 2023. Et encore aujourd’hui.
Pour répondre à quels besoins spécifiques ?
Grégory Lecler – Nos clients sont principalement des chefs d’entreprise. Ou des professionnels libéraux dans le domaine médical. Ils ont donc absolument besoin de se constituer leur propre « caisse personnelle » de retraite complémentaire. Ce que permet précisément le démembrement de parts de SCPI. Les SCPI sont « le » produit de rente par nature. Ce qui les caractérise, c’est la stabilité, la régularité et la pérennité dans le temps des revenus qu’elles distribuent. Ce qui signifie que lorsque l’on est en phase de recherche de revenus réguliers complémentaires, les SCPI « collent » parfaitement aux besoins de constitution de cette caisse personnelle de retraite complémentaire.
Quelle technique particulière de démembrement recommandez-vous à vos clients ?
Grégory Lecler – Nous faisons acheter la nue-propriété de la SCPI par la personne physique. L’usufruit temporaire est quant à lui acquis par une société civile à l’IS. La fin du démembrement coïncide avec l’âge prévu de départ à la retraite. Cette opération peut être renouvelée chaque année. Mais toujours en ajustant durée du démembrement et date de départ en retraite.
Quels avantages présente cette solution de démembrement ?
Grégory Lecler – Cette solution présente de multiples avantages financiers et fiscaux. En effet, pendant toute la phase de démembrement, l’usufruitier encaisse la totalité des revenus qui sont distribués par la SCPI. Ces revenus sont taxés selon les règles de l’impôt sur les sociétés. Ils bénéficient notamment de la prise en compte de l’amortissement de l’usufruit temporaire dans le temps. Le nu-propriétaire, c’est-à-dire la personne physique, n’encaisse quant à lui aucun revenu durant cette période. Il ne subira donc aucune imposition, ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.
Un point d’attention en particulier ?
Grégory Lecler – Attention, effectivement, car dans cette technique de démembrement, la nue-propriété est achetée par une personne physique. Et l’usufruit par une société dont les parts sont elles-mêmes détenues par cette même personne physique. On est en quelque sorte dans un démembrement « entre moi-même et moi-même »…
Que se passe-t-il à la fin du démembrement des SCPI ?
Grégory Lecler – Au terme du démembrement, donc à l’âge de départ en retraite du nu-propriétaire, la pleine propriété est reconstituée entre les mains de ce dernier. L’extinction de l’usufruit, porté par la société civile, ne subit aucune fiscalité, comme le précise l’article 1133 du code général des impôts. A ce moment-là, la personne physique ayant donc récupéré la pleine propriété de la SCPI va pouvoir encaisser des revenus réguliers. Ou, mieux encore dans notre schéma, procéder à la revente de ces mêmes parts de SCPI à sa propre société. Et ainsi encaisser, en contrepartie, du cash. Il pourra recommencer, ainsi de suite, chaque année.
C’est une solution qui évite aussi l’écueil de la liquidité des parts de SCPI ?
Grégory Lecler – Cette solution évite en effet l’écueil de l’achat isolé, soit de la nue-propriété, soit de l’usufruit. Deux opérations généralement assorties d’une très faible liquidité, puisqu’il est quasi-impossible de revendre l’une ou l’autre durant la phase de démembrement. Dans notre cas de figure, on est quasi « plein propriétaire », puisque l’on détient d’un côté la nue-propriété, de l’autre l’usufruit. Ce qui permet, si l’on le souhaite, de pouvoir revendre beaucoup plus facilement les parts de SCPI.
Quel est le point à retenir ?
Grégory Lecler – Cette opération de démembrement est très intéressante. Mais il faut bien comprendre qu’elle repose avant tout sur la sécurité des revenus qui sont encaissés. Puisque l’idée est de se constituer une caisse personnelle de retraite complémentaire, ce point est important. Et explique pourquoi nous avons choisi des SCPI pour ce dispositif. Car elles permettent une grande diversification, tant sectorielle que géographique. Mais, surtout, la pérennité dans le temps des revenus encaissés.
Qu’est-ce qui vous motive, au quotidien ?
Grégory Lecler – Ce qui me fait « vibrer » dans mon travail, au quotidien, c’est de chercher des solutions originales, de me creuser la tête, de réfléchir, et de trouver des solutions performantes pour les clients.
Pourquoi les Français sont-ils aussi friands d’immobilier, selon vous ?
Grégory Lecler – C’est vrai que les Français investissent beaucoup dans la « pierre ». Car, contrairement aux placements financiers, l’immobilier a un côté « objectif ». Ils se projettent dans le bien immobilier qu’ils souhaitent acheter. Les Français souhaitent aussi, avant tout, la sécurité de leur placement. C’est la raison pour laquelle ils aiment la pierre. Parce que c’est du concret, c’est du tangible, c’est du solide et que cela ne va pas s’écrouler à la moindre crise qui va passer.
Un mot pour les épargnants ?
Grégory Lecler – Mettez votre argent au travail…
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A propos de Prudentia Patrimoine(i)
Le savoir-faire de Prudentia Patrimoine s’appuie sur une triple expérience spécifique d’ingénierie juridique, fiscale et financière du patrimoine.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
