Aujourd’hui nous allons parler du logement. Plus exactement des prix du logement.
Tout le monde est d’accord pour dire qu’ils sont déjà trop élevés et qu’ils continuent de monter, à Paris comme dans de nombreuses villes.
Mais il y a une énigme : depuis une vingtaine d’années les prix montent, et depuis une vingtaine d’années on s’étonne. Il serait peut-être temps de changer de discours.
Je vous propose de procéder en trois questions.
D’abord, puisque les prix ne veulent pas arrêter de monter, est-ce qu’il y a un niveau vers lequel ils se dirigent ?
Ensuite, comment se fait-il que les prix, et d’ailleurs aussi les loyers, soient à certains endroits « hors sol » par rapport au niveau de vie, à la nécessité de se loger, à la possibilité d’acheter ?
Enfin, puisqu’il faut bien que le revenu permette de se loger, que peut-on espérer ?
D’abord la première question. Où vont les prix ? Là, surprise. Vous prenez Manhattan Central Park South à New York, Kensington à Londres, Victoria Bay à Hong Kong et le 6e arrondissement à Paris, et je pourrais citer d’autres beaux quartiers autour du monde, et vous vous apercevez que les prix convergent. Pourquoi ? Parce que ce sont les mêmes occupants. Ceux qui s’en sortent bien dans le jeu de la mondialisation. Tout se passe comme si une ville-monde était en train de naître.
Le point de convergence des prix du logement dans cette jeune ville monde, c’est…15 000 € du mètre carré.
Désolé, cela veut dire que les prix vont encore monter à Paris. Au moins dans les quartiers les plus recherchés. Mais il n’y a pas que le sommet de la pyramide des prix, il y a aussi le reste, et le reste concerne la plupart d’entre nous.
D’où la deuxième question : comment est-il possible que les prix ou les loyers ne soient plus normalement accessibles pour ceux qui gagnent, disons, normalement leur vie ? Eh bien, deuxième surprise. Le lien qui reliait les revenus et les prix – ou les loyers – a été rompu. Un, La population afflue dans les métropoles, c’est diabolique pour les prix et pour les loyers. Deux, l’instabilité financière et les taux bas n’ont pas fait progresser les revenus du travail, mais ont fait monter les prix des actifs, et parmi eux de l’immobilier. Bref, il y a un double effet entre la métropolisation d’un côté, et de l’autre la valorisation de l’actif immobilier.
D’où la troisième question. Puisqu’il faut bien que le revenu permette de se loger. que peut-on espérer ?
En fait, il y a trois pistes positives.
- La première, c’est de gérer activement l’effet métropolisation. Accélérons par exemple le Grand Paris, avec tous ses nouveaux moyens de transport. Ce qui compte, ce n’est pas la distance mais le temps travail – domicile. Assouplissons les politiques foncières, pour mettre plus de logements là où les gens veulent habiter. La rareté fait monter les prix et les loyers, l’abondance soulage la pression.
- La deuxième piste, c’est d’innover pour faciliter l’accès à la propriété. Un seul exemple, la puissance publique pourrait conserver le foncier, et on n’achèterait que la construction. Ce serait tout d’un coup beaucoup moins cher ! Bon, de nombreuses idées sont dans l’air actuellement, affaire à suivre.
- Enfin, on pourrait accélérer aussi la tendance récente vers la suprématie de l’usage. Les investisseurs institutionnels, forts de l’épargne des particuliers, sont déjà tentés d’investir plus massivement sur le logement et de développer des formes de locations courtes et de colocations services. L’économie de l’usage peut, elle aussi, venir au secours de la solvabilité.
Derrière les statistiques des prix du logement, il y a des situations bien concrètes, parfois difficiles, insensées. Cette fois-ci, ce n’est ni un « vieux » problème, ni un problème spécifiquement français. Nous devrons résoudre les problèmes de notre temps !
Je vous souhaite une bonne journée
