Voyants économiques au rouge. Maintien des valeurs locatives sur les meilleurs produits, baisse SENSIBLE sur les actifs sous-performants. De nombreuses opérations de rénovation ou extension. Progression des investissements tant en France qu’en Europe. Taux de rendement stabilisés à un point bas.
« La vacance augmente clairement dans les actifs sous performants ou mal positionnés. La résorption de cette vacance nécessite des efforts de plus en plus importants chez les bailleurs. C’est le cas en particulier pour les moyennes surfaces avec les loyers parfois divisés par 2 ou 3 pour retrouver un locataire. A l’opposé, les actifs performants affichent une bonne résistance », analyse Jean-Philippe Carmarans, PDG de DTZ Eurexi, le pôle expertise de DTZ au terme de l’étude semestrielle que le commercialisatieur consacre au secteur.
Entrée officielle en récession, niveau record de chômage, première baisse de la consommation des ménages et de leur pouvoir d’achat depuis respectivement 20 et 30 ans : tous les voyants économiques sont au rouge. L’ensemble des commerces est touché par un ralentissement voire une baisse de l’activité. Les annonces de fermeture de chaînes se multiplient, en particulier sur les segments « culture-loisir » et « équipement de la maison ».
Les valeurs locatives de centre-ville atteignent de nouveaux records sur les axes commerciaux parisiens, poussées par la demande toujours plus forte des marques de l’industrie du luxe. Si les artères traditionnelles sont toujours très recherchées, malgré des valeurs locatives en forte progression, le manque d’opportunités et la montée en gamme de l’offre hôtelière, avec l’ouverture de plusieurs palaces parisiens, favorisent l’émergence de nouveaux quartiers du luxe. Les mouvements sont également nombreux sur les artères principales en régions, maintenant des niveaux élevés de valeurs locatives.
Dans les centres commerciaux, l’émergence d’un marché à deux vitesses se concrétise, avec une dichotomie marquée dans les évolutions des valeurs locatives. Les loyers restent relativement stables sur les centres « prime » malgré des négociations plus difficiles. On observe une généralisation des loyers 100% variables, indexés sur le chiffre d’affaires des commerçants, surtout pour les commerces de moyenne surface. Les valeurs locatives des centres secondaires sont, elles, attaquées. Le recul de la fréquentation et des chiffres d’affaires depuis plusieurs trimestres fait du taux d’effort un enjeu central poussant certains propriétaires à consentir des allégements.
La tendance est identique pour les retail-parks, avec des valeurs locatives stables sur les nouveaux ensembles, souvent entièrement précommercialisés au moment de leur livraison. Les parcs secondaires, localisés dans des zones de chalandise moins importantes souffrent à la fois sur la commercialisation des cellules et le maintien des valeurs locatives.
De nombreux projets ont été décalés dans le temps, autant pour des considérations administratives qu’économiques. Le rythme des livraisons de centres commerciaux et de retail-parks est resté soutenu en 2012 et sur le début de l’année 2013. Plus d’1,1 million de m² de centres commerciaux et 300 000 m² de retail-parks sont aujourd’hui en cours de construction, dont une part croissante d’opérations de rénovation ou d’extension.
Avec 651 millions d’euros investis depuis le début de l’année, soit le double de la performance enregistrée au 1er trimestre 2012, les actifs commerciaux ont représenté 23% des investissements réalisés en immobilier d’entreprise en France au 1er trimestre 2013. A l’échelle européenne, ils ont capté près de 7 milliards d’euros, soit un quart du montant total investi. Si les centres commerciaux demeurent le produit le plus plébiscité par les investisseurs en Europe, les opportunités restent rares en France, orientant davantage les investisseurs vers les commerces de centre-ville.
Les taux de rendement restent stables pour les meilleurs actifs, de 4,00% pour les boutiques en pied d’immeuble à Paris à 5,50% pour les retail-parks de dernière génération. A l’inverse, les opérations sont plus difficiles sur les actifs secondaires. La décote croissante entre prime et secondaire n’a pas encore été totalement intégrée. Certains actifs mis en vente récemment ne trouvent pas preneur du fait d’un écart encore trop important entre les prétentions des vendeurs et les propositions des candidats acquéreurs.
De quoi permettre à Magali Marton, directrice des Etudes de DTZ de conclure : «La segmentation renforcée entre actifs prime et les autres se retrouve sur le marché de l’investissement. L’appétit des investisseurs pour les actifs prime est intact ; les cessions prochaines d’Odysseum et de Beaugrenelle apporteront un éclairage sur une possible contraction des taux compte-tenu de la rareté de ce type d’actif».
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