La part des institutionnels dans les encours de PERIAL progresse rapidement avec son OPCI Majestal et les mandats de gestion d’assureurs. La collecte 2014 des SCPI progresse légèrement à 247 millions d’euros. PFO2 relève le prix de ses parts de 1 %. Un plan de modernisation de patrimoine de PF1 et de PFO est en cours. PERIAL veut intensifier la relation avec ses porteurs de parts en utilisant davantage Internet.
En 2014 PERIAL Asset Management a pris une nouvelle dimension en développant son offre à l’égard des institutionnels. La collecte réalisée auprès de ces derniers a représenté le tiers des 370 millions d’euros levés par le groupe qui a parallèlement poursuivi sa lancée sur les souscriptions de SCPI. Celles-ci ont attiré 247 millions contre 240 millions un an plus tôt. Au premier rang des sommes levées auprès des institutionnels, PERIAL a reçu son premier mandat auprès d’une compagnie d’assurance (Neuflize Vie, la compagnie d’assurance-vie de la Banque Neuflize OBC) qui a confié à PERIAL Asset Management une partie de la constitution de son allocation immobilière en France au travers d’un programme d’investissement, d’une durée maximum de 2 ans qui débute avec une enveloppe de 80 millions d’euros. Parallèlement, l’OPCI RESIDIAL investi en EHPAD et crèches, a attiré 43 millions d’euros. « C’est le fruit des efforts engagés dans cette direction depuis 5 ans, depuis le lancement de notre premier OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) lancé en 2009 » se félicite Eric Cosserat, président de PERIAL Asset Management qui est aujourd’hui un groupe structuré alliant la gestion de fonds à la gestion locative et le syndic de copropriété avec PERIAL Property Management, ainsi que la promotion immobilière avec PERIAL Développement. Ces efforts à destination de la gestion institutionnelle ne se relâcheront pas en 2015 puisque PERIAL investira en 2015 près de 190 millions d’euros pour le compte des institutionnels (88 millions d’euros pour l’OPCI, 80 millions pour des mandats de gestion et 20 millions pour une foncière dédiée) sur près de 500 millions d’acquisitions à venir sous la houlette de la société de gestion.
Pour autant, les SCPI demeurent le cœur du réacteur de PERIAL. La SCPI PFO2 reste l’une des toutes premières SCPI collectrices de la place avec 232 millions d’euros contre 230 en 2013, alors que son marché secondaire se développe (près de 8 millions d’euros). Elle a maintenant franchi le cap du milliard d’euros de capitalisation, ce qui renforce l’intérêt des assureurs-vie pour ce produit. Globalement, la distribution des SCPI de PERIAL s’est effectuée à 45 % par des souscriptions de grands comptes qui mêlent l’assurance-vie et les plateformes regroupant des conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Parallèlement, les CGP comptent pour leur part 48 % du total alors que 7 % de la collecte a été obtenue directement auprès de la société de gestion. Cependant, pour encadrer le risque de sortie d’un assureur, PERIAL limite à 10 % maximum, la part de tous ces clients et demande aux compagnies de signer une clause de liquidité prévoyant une vente ordonnée des parts de la SCPI. Le patrimoine locatif de PFO2 reste adapté à la demande du marché locatif, avec un taux de labellisation aux meilleurs standards environnementaux pour 31 % des immeubles mis en portefeuille, même si le taux d’occupation (TOF), redescendu à 93 % porte momentanément la marque des franchises consenties lors des nouveaux baux. La stratégie environnementale de PFO2 continue de porter ses fruits : la performance énergétique moyenne des immeubles de PFO2 est ainsi passée de 406 kWhep/m²/an, à 389 soit une nouvelle réduction de 4,2 % après la baisse de 12% en 2013.
Les investissements de PERIAL en 2014 font ressortir un rendement immobilier de 7,27 %, accompagnant l’évolution du marché. Cependant il ne faudrait pas conclure que ce rendement a perdu près de 1 % (77 point de base exactement) en gardant en tête le rendement 2013 des investissements qui ressortait à 8,04%. Car l’an dernier un gros investissement a été réalisé à Paris au profit d’une école/cluster rue Nationale dans le treizième arrondissement sur la base d’un taux de 5,5 %, alors que le rendement immobilier des acquisitions en province (Bordeaux, Nantes, Rouen, Coignères, portefeuille Speedy ….) campe fièrement à 8,7 %. Il n’empêche. Eric Cosserat explique « il va falloir accompagner la baisse des rendements immobiliers». Une des solutions mises en œuvre tiendra au recours d’une petite partie de financement à crédit des acquisitions pour bénéficier du différentiel entre les taux d’intérêt en fort repli et le rendement immobilier des immeubles achetés. De quoi conforter les revenus distribués par la SCPI PFO2 dont la distribution de 9,50 euros par part offre en 2014 un rendement de 5,22 % alors que le prix des parts de cette SCPI à capital variable progresse de 2 euros à 184 euros.
A côté de PFO2 la SCPI à capital fixe, Participation Foncière Opportunité (PFO) fait l’objet, comme pour PF1, de gros efforts sur la modernisation de son patrimoine pour redynamiser ces fonds. Le rendement des parts de la SCPI PFO s’élève à 5,52 % après que le prix des parts se soit ajusté (- 1,33 %, à 832,53 euros) à la distribution des revenus, 46 euros contre 49 en 2013. Pour 2015, la société de gestion prévoit une stabilisation, avec un léger relèvement à 47 euros. Son taux d’occupation est remonté 84 % après avoir faiblit à 8,6 % au deuxième trimestre. L’autre SCPI à capital fixe, Participation Foncière 1 (PF1) a aussi connu une dégradation de son taux d’occupation revenu à 77 %. La baisse du taux d’occupation s’explique d’une part par la libération par les Editions Larivière de 1 750 m² de bureaux à Clichy et 3 800 m² par L’Oréal à L’Hay les Roses, mais également par le volume important des franchises de loyer consenties dans le cadre des relocations intervenues. Le TOF remontera donc au fur et à mesure que ces franchises laisseront place au versement des loyers contractuels. Mais le plus fort rétablissement de l’occupation du patrimoine interviendra lors de la relocation de l’immeuble Helis (près de 7 000 mètres carrés) à Velizy dans les Yvelines, qui sera livré le mois prochain : « bien situé, il devrait trouver rapidement des occupants ».
Par ailleurs, le groupe PERIAL devrait refondre prochainement son site internet. Cet effort est au centre d’un dispositif de digitalisation alors que la société de gestion peut déjà communiquer par mail avec la moitié de ses 30 000 porteurs de parts. Une étude TNS montre déjà que 92 % d’entre eux sont satisfaits. Et la moitié des clients seraient prêts à recevoir les documents PERIAL sous format électronique, à condition qu’ils soient envoyés par mail personnel. Ce développement des liens par internet devrait permettre de mieux répondre aux besoins des clients de PERIAL et de leur proposer de les équiper davantage avec l’ensemble de la gamme de PERIAL qui y voit un axe de développement important.
Christophe Tricaud
pierrepapier.fr
