Les sociétés de gestion sont de plus en plus nombreuses à proposer des plans de versements programmés en SCPI. Quels sont les avantages de ce service pour les épargnants ? Quelles sont les offres disponibles ? Et à quelles conditions ? Etat des lieux.
C’est presque devenu un « must have ». Ce service, introduit pour la première fois dans la sphère immobilière par le gestionnaire Corum, en 2016, fait de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Au moins 16 d’entres elles, sur les 35 présentes sur le segment des SCPI, proposent désormais un mécanisme de versements programmés. Plusieurs autres devraient les rejoindre très prochainement.
Démocratiser l’accès aux SCPI
Cette technique, bien connue des investisseurs boursiers et des souscripteurs d’OPCVM exposés aux marchés financiers, offre de fait de nombreux avantages. Son principe : permettre aux épargnants de fractionner leur investissement en SCPI. Autrement dit, de se constituer un capital de manière progressive. Plutôt que de placer, immédiatement, une somme importante, le souscripteur a la possibilité d’ajuster le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Certains plans sont effet accessibles dès quelques dizaines d’euros d’investissements périodiques. Le souscripteur peut également décider de la périodicité de ses versements. La plupart des plans de versements programmés aujourd’hui proposés permettent en effet de choisir entre des versements mensuels, trimestriels, annuels. Ce type de service rend donc accessible le placement SCPI à de nouvelles catégories d’investisseurs, moins fortunés. Certains gestionnaires n’hésitent d’ailleurs pas à présenter ce service comme un moyen de « démocratiser » l’accès à l’investissement en SCPI.
Versements programmés : pour lisser les cycles des marchés
Les plans de versements programmés présentent en tout cas un autre avantage pour les épargnants. Il leur permet en effet de lisser les cycles des marchés immobiliers. Et donc de « moyenner » le prix de revient de leurs placements. Cette technique est particulièrement efficace lorsque l’on investit sur les marchés boursiers, où les à-coups peuvent être particulièrement violents. Dans ce cas, il est en effet illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle. Ou d’en sortir au plus haut. Il est donc préférable de fractionner son investissement, en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. En procédant ainsi l’investisseur acquiert plus de titres (actions ou parts de fonds) lorsque les marchés baissent. Et moins, bien sûr, lorsqu’ils remontent.
Des plans totalement modulables
Mais l’épargnant a, de ce fait, profité de toutes les phases du marché. Et réduit le risque d’y entrer au plus mauvais moment. C’est-à-dire juste avant une baisse… Appliquée au sous-jacent immobilier, où les variations de valeurs sont moins brutales, la technique n’en reste pas moins efficace. Elle a également le mérite de positionner l’investisseur en SCPI sur la durée. En phase, donc, avec le statut de moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. Tous ces arguments sont bien évidemment mis en avant par les sociétés de gestion qui proposent un service de versements programmés. Ainsi qu’un avantage supplémentaire : une totale modularité. Les plans existants permettent, on l’a dit, de choisir la périodicité de ses versements. Tous sont également modifiables à tout moment. Et peuvent être interrompus, au bon vouloir de l’épargnant, sans frais supplémentaires.
Des services qui se différencient par leur niveau d’accessibilité
Les dispositifs existants se différencient néanmoins sur plusieurs critères. Le premier est leur niveau d’accessibilité. Le minimum à verser dépend, pour la plupart des plans de versements programmés, de la valeur de la part de la SCPI. Et du minimum de souscription initial statutaire. Pour être éligible à un plan, il faut en effet déjà être associé. Autrement dit, détenir un certain nombre de parts. Parfois, une seule part suffit. Comme par exemple chez Amundi, qui a mis en place ce service en octobre dernier. Parfois, il faut en acquérir 10, 20, voire 30, comme pour, par exemple, la SCPI PFO2 chez Perial AM. Certains plans imposent donc une mise initiale qui peut s’avérer conséquente. La plus élevée est celle exigée par la Foncière des Praticiens, chez Foncière Magellan : 10 parts à 1 100 €, soit 11 000 €.
Des versements minimums en parts ou en montants
Le gestionnaire est d’ailleurs en train de travailler sur une mise à jour de son offre, destinée notamment à réduire ce montant minimum. Le mieux disant en la matière est aujourd’hui Novaxia AM, avec sa SCPI Neo accessible dès 187 €. Le deuxième critère de différenciation est le niveau des versements périodiques. Là encore, il dépend le plus souvent de la valeur de la part de la SCPI. La plupart des plans existants imposent en effet le versement d’au minimum la valeur d’une part. Que ce versement soit mensuel, trimestriel, semestriel, ou annuel. Certains gestionnaires ont néanmoins choisi une autre technique. Qui leur permet de proposer un montant minimal de versement décorrélé de la valeur de la part. C’est l’option retenue dès l’origine par Corum, l’une des premières sociétés de gestion immobilière à avoir introduit la décimalisation des parts de SCPI. D’autres ont depuis lors suivi cette voie.
Des options supplémentaires, comme le démembrement ou le réinvestissement des dividendes
C’est le cas notamment d’Alderan (avec sa SCPI ActivImmo). De Consultim AM (avec la SCPI Optimale). Ou d’Intergestion (avec les SCPI Cristal Life et Cristal Rente). La Française REM, qui a lancé au 1er trimestre 2021 Agil’Immo, son service de versements programmés, utilise une autre technique que la décimalisation. Mais pour un résultat similaire. Elle propose d’ailleurs le plan le plus accessible du marché, tout du moins pour sa SCPI LF Opportunité Immo. L’épargnant peut y prétendre pour un versement initial de 200 €, et un versement périodique complémentaire de seulement 20 €… Enfin, les gestionnaires proposent – ou non – des options supplémentaires. Certains plans offrent par exemple la possibilité d’investir en démembrement. C’est-à-dire uniquement sur la nue-propriété des parts. Ou en usufruit temporaire. D’autres autorisent le réinvestissement automatique des dividendes distribués par les SCPI.
Un service qui devient incontournable pour les gestionnaires de SCPI
Selon les cas, l’épargnant peut alors choisir de réinvestir la totalité des dividendes. Ou seulement une fraction d’entre eux. Quels que soient leur niveau de complexité, ou la diversité des options proposées, les plans de souscription programmée semblent en tout cas s’imposer dans le monde des SCPI. Plusieurs gestionnaires, qui n’en sont pas encore équipés, reconnaissent que le projet est à l’étude. C’est le cas notamment de Paref Gestion, d’Advenis REIM, ou d’Immovalor Gestion. D’autres devraient sans doute se déclarer prochainement. Il faut également noter que certaines plateformes de distribution, comme Moniwan, proposent aussi leur propre plan de versements programmés en SCPI…
Frédéric Tixier
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