Isabelle Rossignol présidente du directoire de Ciloger :
« Une offre adaptée soutient la croissance de la collecte de nos SCPI »
Après avoir été pionnière sur les SCPI Duflot, Ciloger s’apprête à rouvrir le capital de la SCPI Atout Pierre diversification. Cette SCPI investie dans les bureaux et les commerces vise une augmentation de capital de 130 millions d’euros en deux ans.
A contre-tendance du plafonnement de la collecte globale des SCPI, Ciloger va boucler l’exercice 2013 sur une forte progression de ses sosucriptions. Selon Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger son offre en SCPI Duflot et en murs de magasins va lui permettre de collecter près de 140 millions d’euros en 2013 contre 105 au titre de 2012. La performance de Ciloger est d’autant plus méritoire qu’une partie de sa réussite repose sur les murs de magasins (avec une présence aujourd’hui enviée de la SCPI Actipierre Europe en Allemagne) qui se situent sur un segment des SCPI où la collecte a été le plus éprouvée au premier semestre de cette année (- 27,6 % pour l’ensemble des SCPI).
Pionnier du régime Duflot
Son offensive sur le régime Duflot, n’a jusqu’ici été suivie que par La Française REM alors que les autres sociétés de gestion ne se positionneront sur ces produits qu’en 2014. Isabelle Rossignol explique pourtant que « c’est un produit qui s’est bien vendu ». La collecte au 31 décembre prochain devrait flirter avec les 25 millions d’euros. Les 33,3 millions (éventuellement majoré de 30% dans la limite du capital, soit un maximum de 43,37 millions d’euros) visés d’ici juin prochain seront donc atteints sans problème. Ce n’est qu’une fois cet objectif atteint que se posera à Ciloger la question de trancher entre une augmentation de capital de la SCPI Ciloger Habitat 4 ou la création d’une petite sœur. Mais pas question de changer la recette de cocktail gagnant qui repose sur la zone B1 avec des actifs situés en région parisienne et à Montpellier comprenant non seulement des studios et deux-pièces mais aussi des trois-pièces, voir quelques unités plus importantes. L’effort consenti sur les loyers trouve sa contrepartie sur un remplissage rapide des locataires qui devraient rester plus longtemps. C’est un atout maître au moment où la loi ALUR prévoit de restreindre le délai de congé des locataires et de faire supporter au propriétaire les frais de mises en location… De même que le niveau élevé de prestations de ces logements facilitera à terme leur revente, pourquoi pas aux occupants eux-mêmes.
La réouverture du capital de la SCPI Atout Pierre Diversification
Cependant le projet phare de Ciloger pour 2014 c’est l’augmentation de capital de la SCPI Atout Pierre Diversification investie à 22 % en commerces et en Bureaux et locaux d’activités à hauteur de 78 %. Cette SCPI qui veut attirer 130 millions d’euros de souscription sur 2 années n’avait pas fait appel au marché depuis plusieurs années. En effet, Atout Pierre Diversification est issue d’une fusion de 5 SCPI et la dernière augmentation de capital sur l’une des SCPI fusionnées remonte à 1994. Il était donc nécessaire d’augmenter le capital de cette SCPI, dont la capitalisation ressort actuellement à 352,6 millions d’euros (avec 16 111 associés), pour travailler son patrimoine et pérenniser les revenus des parts des associés : elles ont affiché un rendement de 6,01 % en 2012. Les sommes levées faciliteront les arbitrages et la régénération du patrimoine en hissant les immeubles en portefeuille vers les nouveaux standards du marché. Les difficultés de « verdir » l’ensemble du patrimoine ont été en partie anticipées par des ventes des biens au potentiel le plus faible, consenties aux entreprises locataires qui offrent des prix satisfaisant grâce aux taux d’intérêt attrayants qu’elles peuvent actuellement obtenir de leurs banques.
Le travail de rénovation, voire de restructuration lourde, des immeubles est aujourd’hui facilité par les textes de modernisation des SCPI, accompagnant la transposition en droit français de la directive AIFM, qui ouvrent de nouveaux champs d’activité aux SCPI. Isabelle Rossignol veut se donner le temps de sélectionner les produits en privilégiant des actifs labellisables (HQE et autres standards RSE). La recherche de rendement réorientera un peu le patrimoine vers la province alors que l’équilibre global du portefeuille par secteur immobilier restera inchangé. L’augmentation de capital devrait intervenir à un prix proche de la valeur de reconstitution des parts d’Atout Pierre Diversification, soit dans une fourchette comprise entre 865 et 890 euros. L’évolution du prix des parts a déjà largement pris en compte cette valeur puisque ces dernières qui se traitaient au prix moyen de 753,34 euros en 2012 sont remontées à 869,31 euros pour les 9 premiers mois de 2013. Cette performance du prix des parts de plus de 15 % n’est d’ailleurs pas sans conséquences sur le rendement des parts qui devrait redescendre cette année à 5,36 % malgré la croissance des revenus distribués (46,60 euros par parts contre 45,30 euros en 2012). Ce niveau qui demeure supérieur à la moyenne des SCPI de rendement (5,25 % en 2012) semble pérenne au vu d’un taux d’occupation financier en légère amélioration au cours des derniers mois à plus de 90 % remarquable pour une SCPI crée en 1987. De quoi faire de cette SCPI un placement adapté aux épargnants désireux de se constituer des revenus complémentaires à l’heure de la retraite qui pourront notamment acquérir les parts à crédit. A l’occasion de cette augmentation de capital, la SCPI Atout Pierre Diversification devrait être également référencé dans plusieurs contrats d’assurance-vie. Mais Isabelle Rossignol ne souhaite pas que la part des assureurs-vie dépasse la barre des 20 % des souscriptions pour ne pas mettre le marché secondaire des parts en risque.
A propos de Ciloger
Ciloger est une société de gestion de fonds immobilier pour compte de tiers dont l’actionnariat se répartit entre deux réseaux bancaire, les Caisses d’Epargne et la Banque postale, ainsi qu’un assureur la CNP (10 %). Les deux réseaux bancaires captent les trois quarts de sa collecte de SCPI en 2012, cependant qu’un animateur dédié au réseau des CGPI va rejoindre la société au début de 2014 pour relancer ces partenariats peu travaillés en 2013. Ciloger gère 3 milliards d’euros dont 60 % en OPCI et 40 % en SCPI.
Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr
