Le président fondateur de Foncière Magellan – et du groupe Magellim – détaille les stratégies mises en œuvre au sein de ces deux entités. Approche immobilière régionale d’une part. Et accompagnement des acteurs régionaux, start-up en particulier, d’autre part. Il est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre papier ». Interview.
Président-fondateur de Foncière Magellan, une société de gestion d’actifs immobiliers créée en 2010, vous dirigez également le groupe Magellim depuis 2018. Un groupe qui a récemment racheté Turgot Capital, et dont nous parlerons tout à l’heure. Mais, première question pour le président de Foncière Magellan, et le spécialiste de l’investissement immobilier en régions. Cette thématique, déjà émergente avant la crise sanitaire, semble prendre de plus en plus d’ampleur. Au premier trimestre 2022, les régions ont drainé 30% des investissements en immobilier d’entreprise. C’était 20% il y a à peine 5 ans. Cette montée en puissance de la « préférence régionale » va-t-elle se poursuivre ? Et pourquoi ?
Steven Perron – Ne comptez pas sur moi pour dire le contraire… Foncière Magellan est effectivement un acteur historique en régions. Nous sommes aujourd’hui présents à Nantes, Paris, Lyon, Strasbourg, Bordeaux, Toulouse et Marseille. Nous connaissons donc très bien les régions françaises qui, avec la crise de la Covid, ont de fait accueilli une sorte d’exode péri-urbain. Mais les régions étaient déjà très dynamiques auparavant. Solde démographique largement positif, créations de hub régionaux, concurrence inter-régionale : les régions accueillent notamment de plus en plus de sièges d’entreprises. Et souvent sur des surfaces importantes. Foncière Magellan se positionne d’ailleurs très clairement sur ces implantations emblématiques dans les grandes métropoles françaises.
On parle de bureaux, mais aussi de commerces. Et de résidentiel ?
Steven Perron – Bureaux, oui. Mais aussi beaucoup de parcs d’activités. Il y a aussi une autre thématique qui nous parle particulièrement : la santé.
Qu’en est-il en termes de rendement ? Si l’on prend le secteur du bureau, par exemple, on sait que l’Ile-de-France est de plus en plus concurrencée par les régions. Mais de quel différentiel de rendement parle-t-on ?
Steven Perron – Les taux prime en régions, sur le secteur du bureau, sont désormais relativement serrés. Beaucoup plus qu’il y a à peine deux ou trois ans. La compression des taux core dans les grandes métropoles les font aujourd’hui osciller entre 4% et 5,5%…
Ce qui reste au-delà des taux pratiqués en Ile de France…
Steven Perron – Oui, très largement.
Est-ce la même chose sur les autres secteurs immobiliers, commerce ou résidentiel ?
Steven Perron – Oui pour ce qui concerne le commerce ou le résidentiel. Idem pour le secteur de la santé. Les taux se compressent, mais restent supérieurs à ceux pratiqués en région parisienne.
Foncière Magellan vient précisément de lancer un nouveau fonds dédié à la thématique du développement urbain, Primmoval. Pouvez-vous nous en dire plus…
Steven Perron – Primmoval est une réponse à certaines problématiques structurelles. Notamment la difficulté d’obtenir des permis de construire. Les besoins en logements, mais aussi en bureaux ou en immobilier d’activités sont colossaux. Mais ils se heurtent à la rareté du foncier. La logique de Primmoval est d’accompagner les promoteurs en régions face à ces problématiques. Par exemple en prenant avec eux les risques sur les permis de construire. C’est-à-dire en « bloquant » du foncier bien avant la phase de construction.
L’originalité de Primmoval, c’est effectivement que les promoteurs sont associés…
Steven Perron – Oui, avec un partage des risques qui vise à aller chercher de la création de valeur. Et de participer à la structuration des territoires.
Et en termes de secteurs, on parle de bureau, de résidentiel…
Steven Perron – L’approche est mixte. Bureaux, locaux d’activités, locaux industriels, et logements.
Foncière Magellan a lancé un autre fonds, un peu plus tôt dans l’année, Immoval 2022. Avec un objectif initial de collecte de 50 M€, révisé depuis lors à la hausse…
Steven Perron – Immoval 2022 en est effectivement aujourd’hui à plus de 70-80 millions de collecte. Avec un effet de levier de 65% sur les valeurs d’expertise. Ce FPCI a quant à lui vocation à intervenir majoritairement dans la restructuration des actifs.
Primmoval, c’est essentiellement de la VEFA. Immoval 2022, c’est de la restructuration d’actifs existants…
Steven Perron – Exactement. Immoval 2022 a déjà pu acquérir quelques actifs emblématiques dans les grandes métropoles. Notamment à Lille, sur les grands boulevards. C’est une opération assez médiatique, avec 18 000 m² à restructurer, et 10 000 autres à développer, en association avec des promoteurs locaux.
Foncière Magellan est aussi, vous l’avez dit, présent sur le secteur de la santé au travers d’une SCPI dédiée, Foncière des Praticiens. Laquelle distribue régulièrement, depuis plus de 3 ans, un rendement de 5,10%.
Steven Perron – Le rendement est effectivement stable depuis 2019.
Cette SCPI n’a pas investi au 1er trimestre. Mais annonce un pipe important sur les mois à venir. Où en est-elle en termes de collecte, de capitalisation et, donc, de projets d’investissements ?
Steven Perron – Foncière des Praticiens a originellement été créée – c’est son originalité… – par des médecins, notamment ceux exerçant au sein du groupe Vivalto. Nous l’avons ouverte assez rapidement au public, compte tenu de la profondeur de son marché sous-jacent. La SCPI a été récemment labellisée ISR. Et participe – c’est sa vocation – au maillage territorial des maisons de santé, des maisons de soins ou des centres spécialisés, un peu partout en France. Nous travaillons donc sur cette thématique avec pas mal d’acteurs en régions. Toujours dans cette logique de dynamique des territoires et, en l’espèce, de fluidification du parcours de santé. Ce sont des sujets qui, aujourd’hui, « parlent » à tout le monde. Depuis la crise de la Covid, la santé mobilise beaucoup d’acteurs de l’investissement. Notre taille reste certes modeste, autour de 70 millions de capitalisation…
Loin des « poids lourds » de ce marché, effectivement…
Steven Perron – …mais avec l’objectif de doubler de taille d’ici la fin de l’année 2022… Pour information, Foncièredes Praticiens a collecté environ 20 M€ en 2021. Mi-mai, la collecte est déjà de l’ordre de 30 M€. L’accélération est donc patente. Plusieurs investisseurs institutionnels sont désormais présents au capital. Mais le vrai sujet reste le sourcing, sur lequel nous avons beaucoup travaillé ces derniers temps. Aujourd’hui, nous disposons d’un pipe d’investissements de plus de 70 M€, actifs sous promesse ou en due diligence. Ce qui va nous permettre de franchir le cap des 100 M€ de capitalisation. Avec un objectif de 150 M€ d’ici la fin de l’année…
Je l’évoquais en introduction : vous êtes aussi le président-fondateur du groupe Magellim. Ce dernier est l’actionnaire majoritaire de Foncière Magellan. Mais aussi l’actionnaire de référence d’A Plus Finance. Et de Turgot Capital, que vous avez racheté très récemment. Mais quelle est précisément la logique du groupe Magellim. Et son objectif ?
Steven Perron – Après Foncière Magellan, acteur immobilier bien implanté en régions, l’idée était de se diversifier sur d’autres typologies d’actifs. Et sur d’autres métiers. Cette stratégie s’est matérialisée avec une première opération, une prise de participation de 40% au capital d’A Plus Finance. Un opérateur largement investi sur le marché des résidences seniors, fort d’un portefeuille institutionnel de près d’un milliard d’euros. Une autre thématique nous inspirait aussi beaucoup : le capital développement, ou private equity, mais toujours avec ce prisme régional. Et donc cette logique d’accompagnement des acteurs locaux et régionaux. A Plus Finance est très implantée en région parisienne, bien sûr. Mais aussi en région PACA et en région Nouvelle-Aquitaine. Via notamment la constitution de fonds dédiés à l’économie sociale et solidaire et de plans de capital-développement régionaux. L’idée est donc de pouvoir travailler sur l’intégralité du territoire grâce à nos multiples implantations. Plusieurs recrutements sont en cours pour atteindre cet objectif. Voila donc pour la partie résidences seniors et immobilier régional.
Et quid de Turgot Capital ?
Steven Perron – Turgot Capital et Turgot AM, effectivement, avec un fonds phare – Via Générations, que l’on ne présente plus aujourd’hui – dédié au logement, et plus spécifiquement au secteur du viager. Celui-ci a beaucoup collecté en 2021. Il doit aujourd’hui transformer cette collecte en acquisitions. Ce à quoi nous nous employons également, avec là encore un certain nombre de recrutements, en cours ou déjà finalisés. En résumé, le groupe Magellim, c’est Foncière Magellan, A Plus Finance et Turgot Capital. Mais aussi une diversification dans le crowdfunding immobilier, via Baltis Capital. Et une autre entité, filiale d’une banque régionale, que nous allons acquérir prochainement. Sa logique est donc une logique de diversification, mais avec la conservation des savoir-faire et des track record de chaque entité. Ce qui permet la mise en place des synergies particulièrement intéressantes.
Plus précisément ?…
Steven Perron – L’idée est d’accompagner l’investissement immobilier. Lorsque l’on achète un immeuble de bureau, un bâtiment industriel, un actif de santé, nous intervenons aussi via des fonds de capital-investissement thématiques. Dédiés aux start-up notamment – nous sommes partenaires fondateurs de la French Proptech et de la Fondation Palladio -. Notre champ d’action couvre d’ailleurs la thématique Proptech au sens très large. Ce qui inclut les métiers d’accompagnement, tels que la santé ou l’industrie. Nous avons créé un fonds santé à vocation européenne. Mais également un fonds dédié à l’économie sociale et solidaire, lui aussi à vocation européenne. Ainsi qu’un fonds robotique, pour accompagner un centre dédié aux start-up industrielles que nous avons acquis à Nantes. L’idée est donc de mixer l’enveloppe immobilière et son contenu, en travaillant sur ces approches thématiques qui sont aujourd’hui très différenciantes sur le marché.
Mixer enveloppe immobilière et approche thématique des locataires, en quelque sorte…
Steven Perron – Ce qui a beaucoup de sens notamment pour les collectivités locales. Nous ne nous présentons pas comme un simple investisseur immobilier. Mais également comme des créateurs de contenus…
Lire aussi
Foncière Magellan lance un fonds dédié à la promotion immobilière
Foncière Magellan : forte croissance en 2021, fortes ambitions pour 2022
A propos de Foncière Magellan(i)
Foncière Magellan est une société de gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 650 000m² et de 1 milliard d’euros d’actifs sous gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
