Avec le consortium Horizons, mené par Sogelym-Dixence la société foncière Sovafim, détenue par l’Etat, a fixé les grands équilibres de la restructuration de l’îlot Segur-Fontenoy dans le VIIème arrondissement de la capitale. Une fois restructuré, cet ensemble immobilier doit permettre de rationaliser la présence de services du gouvernement et d’une kyrielle d’autorités administratives.
La solution présentée par la Société de valorisation du patrimoine immobilier de l’Etat (Sovafim) a été retenue car c’était la mieux-disante face aux offres d’achat émanant d’investisseurs privés. Parmi celles-ci, la meilleure était présentée par un groupe qui souhaitait implanter un hôtel de luxe ne dépassait pas 200 millions d’euros indique Olivier Debains, président de Sovafim. Du coup, la Sovafim spécialisée sur les réponses de niches aux questions posées par les patrimoines immobiliers atypiques de l’Etat l’a emporté pour redonner un avenir à l’ancien ministère de la marine marchande dont le sort était sur la sellette depuis 2000 avec la disparition du ministère des PTT. Elle va acquérir la propriété temporaire du bâti pour 34 ans (4 ans de travaux, 30 ans de loyers), avant que l’Etat ne redevienne maître des lieux, en vue d’y loger différents services liés au Premier Ministre (Datar, service de communication du gouvernement…) et une kyrielle d’autorités indépendantes actuellement logées dans des locaux de l’Etat inadaptés ou dans le privé à des loyers trop onéreux. Le cahier des charges du contrat global de promotion immobilière et d’exploitation –maintenance prévoit que les immeubles Segur-Fontenoy accueillent à partie de 2016, 2 300 postes de travail sur 46 000 mètres carrés. Le loyer étant fixé à 365 euros mètre carré par an. Les charges refacturées ne devront pas dépasser 50 euros du mètre carré. Ce qui sera obtenu à l’issue de l’obtention des labels BBC énergie et la certification HQE. Pour faciliter la maintenance confiée à Dalkia, cette dernière sera associée dès les travaux de restructuration engagés par CBC (Campenon Bernard Construction), sous la direction de l’agence d’architecture F-S Braun et Associés.
Sovafim vise un taux de rendement interne de son investissement de 100 millions en fonds propres (130 millions de dettes) de 6%, « tout à fait convenable pour ce type d’actif » juge Olivier Debains, qui attend 16,8 millions de loyers par an HT, en base 2013. Selon lui, l’Etat réalisera des économies par rapport aux loyers des 35 sites libérés par les futurs occupants de l’ensemble Segur-Fontenoy.
Le droit immobilier sur 34 ans a été acquis pour 34 millions et les travaux approcheront 200 millions.
Selon Olivier Debains, Sovafim présentera prochainement les meilleurs résultats de sa courte histoire débutée en 2006. Forte de plus-values de cession réalisée à Paris, elle devrait afficher un bénéfice de plus de 14 millions d’euros. Elle avait commencé l’année 2013 avec 165 millions de capitaux propres, laissant apparaître une création de valeur dynamique puisqu’elle n’a été dotée initialement que de 100 millions de capitaux propres.
Cette opération démontre que l’Etat trouve encore dans ses satellites des ressources à même de gérer des solutions sur la gestion et la restructuration de son patrimoine. Toutefois, en confiant l’opération à la Sovafim, il échappe à la lourdeur sécurisante des lourdes procédures de concours publics. La Cour des comptes a régulièrement alerté, notamment dans son dernier rapport 2014, sur la gestion de la Sovafim, chargée d’accélérer les cessions de biens immobiliers de Réseau Ferré de France (RFF), allant jusqu’à recommander sa fermeture en février 2011. A propos de l’îlot Segur-Fontenoy, la Cour des comptes a dénoncé l’explosion des coûts qui devraient tripler par rapport à l’estimation de base, et le dépassement des délais.
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