La Foncière britannique spécialisée dans les entrepôts présente en France, a vu sa valeur d’actifs progresser fortement en 2014.
La foncière britannique SEGRO spécialisée dans les entrepôts a connu une intense activité d’arbitrage l’an dernier. Elle possède aujourd’hui un patrimoine de 5,7 millions mètres carrés valorisé à 6 milliards de livres sterling avec 1,200 occupants. Ces actifs sont situés en Grande-Bretagne et en Europe continentale (France, Allemagne, Pologne, Italie, République Tchèque). Son programme de repositionnement stratégique est pratiquement finalisé après avoir procédé à 1,6 milliard de Livres de cessions d’actifs et 1,3 milliard de Livres d’investissements en développement et acquisitions réalisés depuis novembre 2011.
Pour se concentrer sur la France, Segro a investi l’an dernier 50 millions de Livres dans de nouvelles acquisition, ce qui porte le total du portefeuille français à 368,9 millions de Livres ou 1.044.828 mètres carrés de surface locative totale. La société a mené ses premières acquisitions à Marseille, acquérant trois entrepôts de grande surface totalisant 163.000 mètres carrés, à travers la joint-venture SELP. Parallèlement, 10 millions de livres d’actifs plus petits et non stratégiques ont été vendus à Paris et à Lille, tandis qu’un petit développement à Paris a été achevé et pré-loué à Zodiac au cours de l’année. Enfin, deux autres projets sont en construction, totalisant 14.600 mètres carrés, et dont l’achèvement est prévu pour 2015 et 2016 : un parc d’activité de 7.900 mètres carrés près de l’aéroport de Charles de Gaulle et une unité de logistique pré-louée de 6.645 mètres carrés à proximité de l’aéroport d’Orly.
Pour l’ensemble du groupe, l’exercice 2014 s’achève sur une augmentation de 23% de l’Actif Net Réévalué (EPRA) par action, à 384 pence (312 pence au 31 décembre 2013) qui reflète l’amélioration des valeurs d’actifs et les gains enregistrés en gestion d’actifs et développement. Son résultat avant impôt (IFRS) s’établit ) à 654,4 millions de Livres (212,1 millions de livres en 2013, mais le résultat par action (EPRA) revient à 17,2 pence contre 17,7 pence en 2013 en raison de l’impact de revenus locatifs réduits suite aux cessions intervenues insuffisamment compensées par les investissements et par la baisse des coûts globaux d’exploitation et de financement.
A données comparables, les loyers progressent de 2,4 %. La société note que la demande provenant des occupants s’est généralement améliorée, en particulier celle des commerces de détail confrontés à des changements structurels de logistique liés au développement du commerce en ligne et de proximité. Cette amélioration se reflète dans les 35,4 millions de Livres de nouveaux loyers contractés, sur une base annualisée (en hausse de 16% par rapport à 2013), provenant des prises à bail sur les immeubles existant ainsi que sur les nouveaux développements, et un taux de vacance fortement réduit à 6,3%.
Le regain d’intérêt des investisseurs sur la classe d’actif des entrepôts a eu pour effet de renchérir de 12,3% de la valeur du portefeuille à 4,8 milliards de Livres y compris une augmentation de 17,1% dans le portefeuille britannique au global, reflétant les fortes positions de SEGRO à Londres, dans le Sud-Est, et dans le triangle d’or de la logistique des Midlands. Les propriétés achevées en Europe continentale ont augmenté en valeur de 2,2%.
SEGRO Plc dispose d’un pipeline de programme de développement et d’un portefeuille foncier bien positionné. Le programme de construction en cours débouchera sur la création de 240.000 mètres carrés de nouvelles surfaces tandis que le portefeuille foncier stratégique et bien positionné permettrait de livrer 1,6 millions de mètres carrés supplémentaires à moyen terme.
Le solde du dividende progresse de 0,3 pence pour s’établir à 10,2 pence, reflétant la confiance du Conseil d’Administration dans les perspectives économiques.
David Sleath, directeur général de SEGRO juge positivement ces résultats : « 2014 a été une très bonne année pour SEGRO. La stratégie de repositionnement du portefeuille est pratiquement achevée et ses avantages tangibles se matérialisent. Notre Actif Net Réévalué a augmenté de 23% et nous avons bénéficié d’un taux de vacance historiquement bas à 6,3% et d’une croissance de 2,4% des revenus locatifs en données comparables. Et d’ajouter, « Les mesures prises ont permis d’accroitre la qualité, la solidité et le potentiel de croissance de notre portefeuille. Elles ont abouti à une structure de capital au profil de risque amélioré ». Confiant pour l’avenir, il retient que « les facteurs structurels de demande pour nos produits, conjugués à un contexte économique plus favorable au Royaume-Uni et des politiques monétaires accommodantes dans tous nos marchés, devraient contribuer à l’amélioration de la rentabilité de nos biens immobiliers. Nous profitons de ces tendances de marché favorables puisque nous livrerons sur nos marchés 240 000 mètres carrés de nouveaux entrepôts et espaces logistiques au cours des prochains mois. Nous avons un excellent portefeuille foncier qui pourrait permettre de livrer 1,6 million de mètres carrés supplémentaires au cours des prochaines années. Notre confiance dans nos perspectives à long terme est illustrée par l’augmentation recommandée de 0,3 pence du solde de notre dividende de fin d’année. »
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