Le gestionnaire des SCPI Cœur de Ville et Cœur de Régions annonce le niveau prévisionnel des dividendes servis en 2020. Cœur de Régions, la plus récente, devrait afficher un taux de distribution en phase avec celui de 2019. Le rendement espéré pour Cœur de Ville est en revanche légèrement revu à la baisse.
Sogenial Immobilier a évalué les « demandes de reports de loyers possibles » pour chacune de ses deux SCPI. Pour Cœur de Régions, lancée fin 2018, l’impact est faible : 4,55% des loyers annuels. La SCPI historique, Cœur de Ville, pourrait souffrir davantage. Les reports de loyers sont en effet estimés à un peu plus de 13% de la masse locative…
Rendement estimé ramené à 5,05% pour Cœur de Ville
Ce décalage de trésorerie dans la perception des loyers -on ne parle pas, pour l’instant, d’annulation- conduit Sogenial Immobilier à anticiper « une légère baisse du taux de distribution ». Au lieu des 5,30% de rendement servi l’an dernier, Cœur de Ville pourrait offrir un rendement révisé à la baisse en 2020. En conséquence, le 1er acompte trimestriel, qui sera prochainement versé, est fixé à 2,60 € par part. Soit, sur la base d’un prix de souscription de 206 €, un taux de distribution annualisé de 5,05%. En recul d’environ 4,75% par rapport à 2019. Il convient toutefois de noter que ce premier acompte trimestriel n’est que très légèrement inférieur à celui versé au 1er trimestre 2019 (2,66 €). Le recul est d’environ 2,25%. La baisse du taux de rendement n’est donc pas uniquement imputable au repli du dividende.
Rendement maintenu à 6,25% pour Cœur de Régions
Elle résulte également de la revalorisation du prix de souscription intervenue l’an dernier. En effet, en juin 2019, le prix de la part est passé de 203 € à 206 €. Ce qui a pour effet mécanique, on le sait, de réduire le rendement, à dividende inchangé. Sans forcément nuire à la performance globale des associés. Dont acte… Le faible impact attendu sur les loyers conduit en revanche Sogenial Immobilier à maintenir ses perspectives de rendement pour Cœur de Régions. L’an dernier, cette dernière affichait un taux de distribution de 6,25%. Et une performance globale de 7,45%. C’est-à-dire incluant ce DVM, et les revalorisations des parts intervenues au cours de l’année (+1,20%[1]). Le DVM attendu est donc toujours de 6,25%. Pour maintenir ce niveau de rendement, la SCPI a augmenté la valeur du dividende versé.
Fort rendement des actifs sous gestion
L’acompte du 1er trimestre 2020 est ainsi fixé à 9,80 €. Il affiche, de ce fait, une progression de 1,14% par rapport au 1er acompte 2019 (9,69 €). Pour honorer ces objectifs, Sogenial Immobilier s’appuie sur les fondamentaux de ses SCPI. Dont la première qualité est le fort rendement généré par leurs actifs sous gestion. Cœur de Ville et Cœur de Régions sont en effet positionnées sur des cibles de petite taille, essentiellement en province. Dont la rentabilité locative est souvent bien supérieure à celle d’actifs plus « core ». Très prisés, quant à eux, par les grands investisseurs internationaux. Ce choix du rendement induit toutefois, en contrepartie, un risque locatif lui aussi a priori plus élevé…
Niveau d’endettement assez élevé
Les deux SCPI de Sogenial Immobilier utilisent en outre l’effet de levier pour améliorer la rentabilité financière de leurs acquisitions. Fin 2019, Cœur de Régions affichait un taux d’endettement de 24,78%. Celui de Cœur de Ville ressortait à 22,66%. Des taux assez élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et qui, là encore, peuvent être un facteur de risque supplémentaire, en cas de retournement du marché. Pour l’heure, les deux véhicules ne semblent pas particulièrement affectés. Leurs taux d’occupation financier respectifs à fin mars, quoiqu’en retrait par rapport à fin 2019, dépassent toujours les 94%. Et Sogenial Immobilier met en avant la « qualité de ses locataires ». Autrement dit, leur fiabilité financière.
Des prix de souscription décotés
En outre, les deux SCPI disposent de réserves relativement importantes. 82 jours de distribution, fin 2019, pour Cœur de Ville. Et 103 pour Cœur de Régions… Et elles présentent un autre atout : des prix de souscription encore inférieurs aux valeurs de reconstitution. Le prix de souscription de Cœur de Ville affiche une décote de 3,61%. Celui de Cœur de Régions, de 7,61%. De quoi compenser une éventuelle baisse de la valeur des actifs sous gestion. Reste que la rentabilité future de ces deux SCPI dépendra, évidemment, de l’évolution à venir des marchés immobiliers. Et de la solvabilité de leurs locataires.
Renoncement aux honoraires de gestion
Chez Sogenial Immobilier, on préfère encore pour l’instant gérer au cas par cas les demandes d’annulation. La société de gestion a mis en œuvre une autre action pour alléger automatiquement la charge financière de ses locataires fragilisés : elle renonce à ses honoraires de gestion des 2e et 3e trimestres. Une mesure qui se traduira par une baisse des loyers pour les locataires, pendant six mois. Sans peser sur la rentabilité des SCPI…
Frédéric Tixier
[1] Cœur de Régions a procédé à des revalorisations du prix de souscription (+2,50 €, à chaque revalorisation) à la fin des 2e, 3e et 4e trimestres 2019. Le prix de souscription est donc passé de 620 € début 2019 à 627,50 € fin 2019.
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A propos de Sogenial Immobilier(i)
Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
