Le gestionnaire des SCPI Immorente et Effimmo1 a pris le temps de la réflexion. Après avoir simulé diverses hypothèses, dont un scénario noir, il envisage une baisse de rendement d’au maximum 10% sur leurs rendements 2020. Car il n’hésitera pas, si nécessaire, à piocher dans leurs réserves pour amortir le choc de la crise.
« Nous n’anticipons pas de décrochage brusque ni des valeurs, ni des rendements »… Dans un document adressé aux porteurs de parts de ses SCPI, Sofidy adopte une communication en phase avec son style de gestion : prudente. La société de gestion aux plus de 6 milliards d’euros d’encours en immobilier y dévoile son estimation de l’impact de la crise sur son activité locative. Et, par voie de conséquence, sur le rendement attendu, en 2020, pour ses SCPI.
Scénario de « stress test »
A l’instar d’autres gestionnaires, Sofidy a construit son scénario de « stress test ». Pour estimer le « choc » sur les recettes locatives, il a retenu plusieurs hypothèses. A partir de diverses projections (sur la durée du confinement, le rythme de reprise de l’activité selon les secteurs…), il estime ainsi que la crise pourrait conduire, au maximum, à une annulation totale des loyers et des charges de ses locataires dont l’activité a été stoppée administrativement depuis le début du confinement. La perte maximale, sur les autres locataires, est estimée à 25 %. Et ce, pour une période de deux mois. Enfin, au-delà, c’est-à-dire pour les 3e et 4e trimestres de l’année 2020, Sofidy s’attend à une baisse de l’ordre de 5 % des revenus générés par l’ensemble de ses actifs sous gestion.
Chute de 20 % du résultat par part en 2020
Au final, ce scénario du pire pourrait conduire « à une chute du résultat par part d’environ 20 % en 2020 », estimait ainsi Jérôme Grumler, Deputy SEO chez Sofidy, lors d’une conférence en ligne. Et de l’ordre de 10 % sur les résultats 2021. « Il s’agit bien sûr de l’hypothèse la plus extrême », tient à rappeler Jean-Marc Peter, le directeur général. Et qui ne vaut d’ailleurs que pour les deux principales SCPI du groupe, Immorente et Effimmo1. Faut-il donc s’attendre à une baisse, dans les mêmes proportions, des dividendes de ces deux véhicules ? La réponse est non. Car, même à supposer que ce scénario du pire se réalise, Sofidy pourra alors utiliser les réserves constituées par ces deux SCPI pour « amortir le choc ».
Impact limité à 10 % au maximum sur les dividendes annuels
Immorente affiche en effet un report à nouveau (RAN) de 2,05 € par part. Soit environ 50 jours de distribution, sur la base du dividende 2019 (15,50 €). Idem pour Effimmo1 (RAN de 1,56 €, vs 11,64 € de dividende en 2019). Et d’autres provisions (pour gros travaux, notamment) s’ajoutent à ces réserves. De quoi, effectivement, compenser une partie du résultat éventuellement perdu en 2020. Sofidy prévoit donc d’activer cette option afin de limiter l’impact sur le résultat 2020 à environ 10 %. Conséquence : le dividende 2020 d’Immorente sera compris dans une fourchette de 90 % à 98 % du dividende 2019. Et celui d’Effimmo1, dans une fourchette de 89% à 97%… Sofidy estime en effet que le dividende 2020 d’Immorente se situera « entre 14 € et 15,25 € » (contre 15,50 € en 2019). Et « entre 10,40 € et 11,30 € » pour celui d’Effimmo1 (contre 11,64 € en 2019).
Quelle conséquence sur le prix de la part ?
Cette utilisation partielle des réserves pourrait en revanche conduire à une diminution de la valeur des parts. Jean-Marc Peter rassure. « L’impact sera très faible. De l’ordre de 0,5 %, au maximum », estime-t-il. Une variation d’autant plus indolore que les deux SCPI affichent des valeurs de reconstitution égales ou légèrement supérieures à leurs prix de souscription. Celle d’Immorente se situe à 337,60 €. Pour un prix de part à 337 €. Et celle d’Effimo1 à 246,91 €. Pour un prix de part à 237 €. Et ces deux véhicules ont en outre, selon Sofidy, d’autres arguments à faire valoir pour passer la crise dans des conditions « tenables ». Le groupe rappelle en effet les fondamentaux de sa gestion. D’abord, une très grande mutualisation du patrimoine de ses SCPI. Ces dernières détiennent en effet plus de 4 200 actifs immobiliers en Europe. Loués par plus de 3 400 locataires, présents dans tous les secteurs économiques.
Une gestion résiliente
Ensuite, une stratégie d’investissement qui assure une forte résilience en période de crise. Depuis de nombreuses années, les acquisitions du groupe ont privilégié la qualité des emplacements. Et les zones géographiques les plus dynamiques. Ce qui permet une relocation a priori plus rapide, en cas de locataire défaillant. Les loyers pratiqués sont en outre souvent inférieurs ou égaux aux valeurs locatives du marché. Une situation qui « en temps normal, permet d’envisager une augmentation lors de la relocation ». Et, « dans ce contexte particulier, s’avère particulièrement protectrice », estime Sofidy. Pour l’heure, les taux d’occupation sont dans le haut de la fourchette (93,61 % pour Immorente). Les véhicules gérés par le groupe sont par ailleurs également fortement mutualisés, côté passif. Car détenus par des milliers de petits porteurs.
Une trésorerie excédentaire
Enfin, les SCPI Sofidy n’affichent pas des taux d’endettement démesurés. Ils ne se situent néanmoins pas dans la fourchette basse du marché. Le ratio d’endettement d’Immorente se limite à 13,1 % de la valeur du patrimoine. Celui d’Effimmo1 grimpe à 19,7 %. Ceux d’Immorente2 et de Sofiprime sont en revanche très élevés, à respectivement 34,3 % et 42,8 %. Mais ces niveaux d’endettement s’expliquent par la spécificité des gestions mises en œuvre sur ces deux véhicules. En contrepartie, et d’une manière générale, les SCPI de Sofidy disposent d’une trésorerie abondante : 600 M€ au total. Dont 161 M€ pour Immorente. Et 100 M€ pour Effimmo1. Des liquidités que Sofidy compte mettre à profit prochainement pour « saisir des opportunités immobilières, comme au sortir de la crise de 2008 », précise-t-il.
Révision possible en fin d’année
Toutes ces précisions – Sofidy a livré l’essentiel des ratios de ses SCPI – et prévisions ne sont bien sûr valables qu’à l’instant t. « Le bilan ne pourra être réalisé qu’en fin d’année », reconnaît la société de gestion. Mais, pour l’heure, les porteurs de parts de ses véhicules ont au moins une vision un peu plus précise de ce qui les attend pour les prochains mois. Et bénéficient d’un premier dividende trimestriel très faiblement amputé. Ceux d’Immorente et d’Effimmo1 se situent à un peu moins de 96 % du 1er acompte 2019. Ceux d’Immorente2 et de Sofiprime ne subissent aucune réduction.
Frédéric Tixier
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
