La SCPI phare de la société de gestion Atland Voisin révise à la hausse ses perspectives de rendement pour 2020. Après avoir baissé, à titre préventif, son acompte du 2e trimestre. Epargne Pierre continue en revanche à se montrer prudente en termes d’acquisitions.
Les clignotants repassent au vert pour Epargne Pierre… Le taux de recouvrement des loyers, notamment, qui avait posé problème au 2e trimestre, est revenu à la normale. Ce qui permet à la SCPI de réviser à la hausse son objectif de distribution pour 2020. Dans une lettre adressée à ses associés, datée du 28 septembre dernier, la société de gestion Atland Voisin dresse en effet un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI.
Réduction de l’acompte du 2e trimestre
« À ce jour, le taux de recouvrement des loyers facturés au 2e trimestre, après application des annulations ou reports est remonté à plus de 95%. Soit un taux proche de la normale », explique-t-elle. Fin juillet, lors de la distribution du second acompte sur dividende de l’année, la situation était plus préoccupante. Les loyers n’étaient recouvrés qu’à hauteur de 84,9%. Et ce principalement en raison de la fermeture administrative de commerces représentant 24% du patrimoine de la SCPI. Laquelle ne savait pas encore quel pourcentage de ces loyers non perçus serait finalement recouvré. Et raison pour laquelle elle avait décidé, par prudence, de réduire de 11% son deuxième acompte, à 2,40 € par part (vs 2,70 € au 1er trimestre).
Retour à la normale au 3e trimestre
Fin septembre, les chiffres sont finalement moins alarmants. Tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires de fait ont payé leurs loyers du 2e trimestre. Et, pour les commerces non alimentaires frappés par la fermeture sur une période de deux mois, « les annulations de loyers représentent 2,74% du loyer annuel. Les reports de loyer représentant quant à eux 1,67% du loyer annuel », constate Atland Voisin. Qui précise que, « dans la majorité des cas », les annulations de loyer consenties ont donné lieu à des contreparties. Telles que des prolongations de la durée du bail. Ou le versement d’indemnités, en cas de résiliation à la prochaine échéance. Mieux encore, le taux de recouvrement des loyers du 3e trimestre est lui aussi revenu au niveau de la période pré-covid.
Pas d’autres impacts majeurs de la crise sur 2020
La SCPI n’anticipe pas d’autres impacts majeurs de la crise sanitaire et économique en cours sur ses résultats 2020. Les risques de liquidation d’entreprises sont certes bien réels. Mais, à ce jour, les locataires d’Epargne Pierre ayant cessé leur activité ne représentent que 0,34% des loyers annuels. Et « plus de 75% ont été d’ores et déjà repris par de nouvelles enseignes, ou sont en cours de reprise », explique Atland Voisin. Les locataires placés en procédure de sauvegarde – qui poursuivent, donc, leur activité -, sont également très minoritaires. Les enseignes concernées, Celio et Devianne, ne représentent que 0,73% du loyer annuel de la SCPI. Au final, « 98% des loyers 2020 sont pérennisés », estime la SCPI.
Taux de distribution 2020 : entre 5,30% et 5,50%
Tous ces éléments permettent donc à Epargne Pierre de revenir à une stratégie de distribution « normale ». L’acompte du 2e trimestre aura permis de « matérialiser l’impact découlant des annulations et reports de loyer ». L’acompte du 3e trimestre, versé début octobre, est en revanche calqué sur celui du 1er trimestre, à 2,70 € par part. Atland Voisin révise donc à la hausse son estimation de distribution 2020. Le rendement servi aux associés d’Epargne Pierre devrait se situer dans une fourchette de 5,30% à 5,50%. « Sans ponction sur le report à nouveau », précise-t-elle. Ce qui pourrait une nouvelle fois la « situer significativement au-dessus de la moyenne des SCPI du marché », estime la société de gestion. Rappelons qu’en 2019 Epargne Pierre avait affiché un taux de distribution de 5,85%. 2020 sera donc en retrait. Mais dans des proportions assez raisonnables…
Pas de correction significative des valeurs d’expertise
D’autant que les associés d’Epargne Pierre disposent d’un autre gisement de performance potentielle. La valeur de reconstitution de leurs parts est en effet supérieure au prix de souscription de la SCPI. 219,04 € (à fin 2019), contre 205 €. Un écart de 6,84% qui les protège d’une éventuelle baisse des valeurs d’expertise. Il est effet à craindre que la valeur de certains actifs immobiliers, en fin d’année, s’avère, crise économique oblige, inférieure à celle de fin 2019. Epargne Pierre n’envisage pas, pour sa part, « de correction significative » sur la valeur de son patrimoine. « Les premiers échanges et retours des experts en évaluation nous laissent à penser que les valeurs d’expertise seront stables. Ou légèrement en baisse pour certains commerces », estime la SCPI.
Politique plus prudente en matière d’acquisitions
Epargne Pierre, qui a collecté près de 217 M€ au 1er semestre, et espère approcher les 500 M€ d’investissements en 2020 (pour un taux de rendement moyen de 6,20%), semble toutefois désormais plus prudente en matière d’acquisitions. Pour les prochains mois, elle a décidé de se placer « en position d’observateur ». Afin de prendre en compte les évolutions en cours sur les marchés aujourd’hui controversés du bureau et du commerce. Elle envisage également une diversification plus poussée sur le secteur des résidences gérées. Mais n’exclut pas de saisir d’éventuelles opportunités. Preuve en est, elle vient de signer, en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI[1], une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre. Ce dernier s’est engagé à demeurer locataire de cet actif de bureau situé à Toulouse pour une période de 12 ans[2]. Rendement estimé de cet investissement : 6,50%…
Frédéric Tixier
[1] Egalement gérée par le groupe Atland Voisin[2] Dont 9 ans ferme
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A propos d’Atland Voisin(i)
Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
