La SCPI de bureaux de Sofidy vient coup sur coup de réaliser deux acquisitions en région parisienne. Elle maintient une fourchette de dividende prévisionnel 2019 dans l’épure du résultat 2018.
Près de 12 000 m² de bureaux près de Paris-Charles de Gaulle, fin septembre, près de 15 000 autres mètres carrés à Suresnes acquis conjointement avec une autre SCPI du groupe au début du mois dernier : Efimmo 1, l’une des SCPI « paquebot » gérées par Sofidy met les bouchées double en termes d’acquisitions.
SCPI Efimmo 1 : deux acquisitions coup sur coup
La première opération, annoncée le 10 septembre dernier, porte sur l’immeuble 24QG, situé au 24 quai Gallieni, à Suresnes. Proches de la Défense, ces bureaux construits en 1989 ont été rénovés en 2014 et sont occupés à 93% par des locataires « de qualité » (dont Canon Medical System, Coheris et Mediaperformances), explique Sofidy, pour une durée résiduelle d’environ 4 ans. Le rendement annoncé est d’environ 6%, la transaction valorisant l’immeuble à 70 M€, selon les informations recueillies par le site CFNews Immo, ce dernier précisant également que l’opération a été financée par crédit-bail. La deuxième acquisition, dont le montant n’a pas été divulgué, concerne un autre immeuble de bureaux situé à côté de l’aéroport de Roissy. D’une surface d’environ 12 000 m², il est majoritairement occupé par l’automobiliste allemand Volkswagen, dans le cadre d’un bail d’une durée résiduelle de 9 ans.
SCPI Efimmo 1 : près de 920 actifs sous gestion
Avec ces deux opérations, Efimmo 1 a fait monter le compteur de ses acquisitions en direct depuis le début de l’année. En mars dernier, la SCPI de bureaux s’était portée acquéreur de trois immeubles, deux situés à Bordeaux (4 350 m² au total, pour un prix d’acquisition global de 6,4 M€), le dernier à Nantes (3 782 m²). En juin, elle avait mis la main sur deux autres actifs de bureaux situés à Metz (9 567 m² au total, pour un prix d’acquisition global de 33 M€). Au total Efimmo 1, qui détient aujourd’hui environ 920 actifs, capitalisait 1,27 Md€ fin juin 2019. Un encours important, qui la place au 12e rang des SCPI de bureaux par la taille, et lui permet d’investir des tickets élevés, jusqu’aux alentours de 30 M€. Lorsque la valeur unitaire de l’immeuble dépasse ce seuil, Sofidy, son gestionnaire, n’hésite pas, comme la plupart des sociétés de gestion désormais, à s’associer à d’autres investisseurs au sein d’un « club deal », comme il l’a encore fait dernièrement pour un immeuble situé sur l’île de la Jatte, à Neuilly.
SCPI Efimmo 1 : une stratégie de mutualisation des risques
Il peut également mutualiser l’opération entre plusieurs véhicules dont il maîtrise la gestion. C’est ce qu’il a fait par exemple en novembre 2018, pour l’investissement dans une structure dédiée aux plateformes logistiques du groupe Carrefour (voir « Plusieurs véhicules gérés par Sofidy investissent dans la logistique »). C’est également ce principe qui a prévalu sur l’opération 24QG, puisque les 70 M€ de l’investissement ont été répartis entre Efimmo 1 et Immorente, l’autre SCPI poids lourd gérée par Sofidy (2e capitalisation du secteur, toutes catégories confondues, avec une capitalisation de 3,16 Md€ fin juin). Une stratégie qui permet de répartir les risques propres à chaque SCPI, tout en accédant à des catégories d’actifs d’encore plus grande taille, donc a priori plus sécurisés…
SCPI Efimmo 1 : des ratios toujours au vert
Côté exploitation, les clignotants restent au vert. La rentabilité nette immédiate moyenne des acquisitions réalisées depuis le début de l’année se situe à 5,77%, mais reste dopée par l’effet de levier de l’emprunt (19,2% de la valeur du patrimoine). Et, malgré une baisse relative du taux d’occupation financier (qui avait frôlé les 95% en fin d’année dernière), en raison de la libération d’une importante surface (plus de 3 000 m²) dans un immeuble situé à Puteaux, Efimmo 1 annonce toujours une fourchette de dividende prévisionnel 2019 (11,60/11,80€ par part) dans l’épure de celle de 2018 (11,64€).
Frédéric Tixier
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 5,1 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
