Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, le secteur des résidences étudiantes, en plein développement, offre des caractéristiques boursières pour le moins attrayantes. Quatre « foncières » spécialisées sur ce créneau sont cotées au Royaume-Uni et au Benelux. A quand un pure player français ?…
Dans un environnement de croissance faible qui touche également le segment immobilier, certains segments de marché se distinguent par des volumes en hausse constante. C’est le cas des résidences étudiantes, auxquelles les investisseurs boursiers peuvent s’exposer en Europe au travers de trois REITS spécialisés au Royaume-Uni (Unite, Empiric Student et GCP Student Living) et un au Benelux (Xior Student Housing, introduit en Bourse en décembre 2015). Ces valeurs se caractérisent toutes par un haut niveau d’intégration (murs et exploitation en direct) et, au plan boursier, par une faible volatilité [1] .
L’environnement de ce marché est éminemment favorable. Il se marque par :
• Une progression annuelle moyenne de 2,5% du nombre d’étudiants nationaux en Europe et de 6 à 7% du nombre d’étudiants internationaux ;
• Une baisse sensible de l’offre publique de résidences universitaires, le nombre d’étudiants éligibles par lit disponible atteignant ainsi 2,1 pour 1 en Outre-Manche ;
• Des normes de sécurité de plus en plus contraignantes qui écartent du marché les loueurs individuels ;
• Une part de marché encore limitée, en moyenne 12% en Europe, des résidences étudiantes auprès des utilisateurs.
Des caractéristiques spécifiques pour le bailleur – La relation locative se marque pour le bailleur par:
• Un risque locatif très réduit (garantie parentale et prise à bail directe par les universités elles-mêmes pour les étudiants boursiers qui représentent ainsi 15% des surfaces louées par Xior Student et 57% pour Unite sur des baux de sept ans en moyenne) ;
• Une vacance minimale non impactée par les vacances scolaires (les baux sont de six mois pleins ou un an) ;
• Une duration faible qui permet des ajustements de loyers réguliers à la hausse ;
• La possibilité de segmenter l’offre selon un modèle hôtelier (de basic à premium avec le développement également de formules alternatives de maisons permettant à un groupe donné d’étudiants – de 4 à 12 – de répliquer dans un environnement protégé le modèle d’une colocation classique) et de vendre des services additionnels (teinturerie, ménage dans les chambres, snacking et boissons).
Un marché de l’investissement en développement – Le marché de l’investissement se développe rapidement (6,5 Mds de livres investis sur les neuf premiers mois de 2015 au Royaume-Uni; 1,6 Md d’euros en hausse de 21% sur un an en Europe continentale au second trimestre 2016 [2] ) et enregistre une compression rapide des taux de capitalisation (5,0 % au Royaume-Uni et en Allemagne, 5,3% en France, 5,5% à 6,5% aux Pays-Bas, selon Savills, en fonction des transactions récentes – XIOR, Empiric Student, Unite -).
Dans ce contexte, nous appelons de nos vœux l’arrivée de nouveaux véhicules boursiers dans ce domaine : rappelons que la filiale spécialisée de Gecina, Campusea, détenait à fin 2015 un portefeuille de 15 résidences avec 2 400 lits au total, vs 2 035 lits et 42 résidences pour Xior Student lors de son introduction en Bourse… Sofidy Sélection 1 a récemment accru son exposition à ce segment qui représente désormais 4,1% de l’actif du fonds.
[1] Pour les valeurs anglaises qui ont seules un historique suffisant, le ratio Calmar qui mesure la progression annualisée sur trois ans par rapport à la perte maximale potentielle sur la même période est compris entre 0,33 et 0,44 vs 0,14 pour l’indice FTSE 100
[2] Source : Savills
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
