Selon les dernières études de BNP Paribas Real Estate et de Cushman & Wakefield, le marché de l’investissement en entrepôts de plus de 5 000 m2 est en grande forme. Avec plus de 1,1 milliard d’euros engagés au cours du 1er semestre, il enregistre une progression de 67% en un an. Côté utilisateurs, la demande est en revanche plus atone…
Le marché de l’investissement en actifs logistiques reste en grande forme : après une année 2017 déjà exceptionnelle, les six premiers mois de 2018 confirment la bonne dynamique du secteur.
Plus de 1,1 milliard d’euros investis au 1er semestre
Avec plus de 1,1 milliard d’euros engagés au 1er semestre, il enregistre « une hausse de 67% de son activité sur un an », constate Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Chez Cushman & Wakefield, on rappelle qu’un tel volume, « certes en retrait par rapport au niveau exceptionnel de 2017 », n’en demeure pas moins supérieur à ceux constatés lors des exercices antérieurs. Ce sont les transactions de portefeuilles d’entrepôts qui sont en partie responsables de cette tendance, ces dernières ayant concentré « 69% des montants investis » selon BNP Paribas Real Estate, le courtier citant notamment l’actif vendu par Tristan Capital Partners à Gramercy pour 175 M€.
Le retour des grandes acquisitions et des investisseurs étrangers
Magali Marton et Pierre d’Alençon, chez Cushman & Wakefield, considèrent que la trentaine de transactions observées depuis le début de l’année montre plusieurs tendances, et notamment le « retour des grandes transactions » (plus de 100 M€). Le top 3 des acquisitions représente en effet plus de la moitié des volumes d’investissement, et démontre que la concurrence à l’acquisition est désormais intense, pour un nombre limité d’opportunités. BNP Paribas Real Estate relève de son côté la prédominance des investisseurs étrangers (essentiellement américains) ce semestre, ces derniers ayant représenté les trois-quarts des montants investis depuis le début de l’année.
Des taux « prime » sous pression
Les deux courtiers s’accordent pour reconnaîtreque cette frénésie d’acquisitions, dans un contexte de stabilité des loyers, impacte le rendement des actifs de meilleure qualité (« prime »). « Le taux ‘’prime’’ en logistique a poursuivi sa compression et s’établit désormais à 4,75%. Compte tenu de la forte demande pour cette catégorie d’actifs et d’un contexte financier favorable, ce taux devrait à nouveau se contracter pour atteindre 4,50 % au cours de l’année 2018 », analyse de son côté Franck Poizat. Pour les analystes de Cushman & Wakefield, « pour la fraction des actifs logistiques sécurisés au cœur des bassins de consommation, la question n’est pas de savoir si les taux de rendement ‘’prime’’ vont descendre, mais quand ils auront atteint leur plancher… » Aucun de ces experts ne s’attend en effet à une remontée prochaine des loyers, compte tenu du ralentissement de la demande placée observée ces six derniers mois (1,5 million de mètres carrés placés au cours du 1er semestre 2018, contre 1,6 million placés en moyenne quinquennale, selon BNP Paribas Real Estate), et de la remontée des surfaces disponibles (+12% en six mois)…
Frédéric Tixier
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