Philippe Delhotel, directeur commercial France à La Française, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le secteur des bureaux, les perspectives de collecte en SCPI et en SCI – la nouvelle star de la pierre-papier-, et le sujet de l’ISR en immobilier. Ainsi que la question de la fusion en cours d’Epargne Foncière, devenue la plus grosse SCPI du marché. Interview.
Nous nous intéressons aujourd’hui à l’activité gestion d’actifs immobiliers de La Française. Je rappelle que La Française REM gère 27 Md€. Dont environ 10 Md€ via des SCPI et des OPCI. Ce qui la positionne à la 1èreplace des sociétés gestionnaires des SCPI. Mais d’abord, une première question, sur le secteur des bureaux. C’est la classe d’actifs sur laquelle, à l’instar de la plupart des gestionnaires, vous êtes le plus investi. Depuis la crise sanitaire, on observe une sorte d’office bashing, en raison notamment de la montée en puissance du télétravail. Mais les dernières enquêtes semblent démontrer que le bureau est loin d’être mort. Que constatez-vous, en pratique, sur l’évolution, le potentiel, la rentabilité de la classe d’actifs bureaux ?
Philippe Delhotel – Je fais le même constat que vous : le vent tourne. Et heureusement, les choses s’atténuent. Même si l’on voit de grandes tendances qui se dessinent. Car la perception du bureau est très clairement en train d’évoluer…
C’est-à-dire ?
Philippe Delhotel – Le bureau apparaît comme un point d’encrage fondamental, comparé à l’ensemble des segments d’immobilier d’entreprise. D’ailleurs les chiffres parlent d’eux-même. Et ce ne sont pas des statistiques « La Française »… Est-ce que le bureau est délaissé côté investissement ? La réponse est clairement non. Est-ce qu’il a cessé d’être loué durant ou depuis la crise sanitaire ? La réponse est évidement non. Bien sûr, il y a une polarisation sur les actifs les plus sécurisés. Et tout l’enjeu, pour les sociétés de gestion, va d’être davantage présentes sur ce segment des actifs les plus sécurisés et les plus demandés. Derrière vote question, il y aussi la problématique du télétravail et de la place du bureau. Est-ce que le bureau, c’est fini ? On a déjà répondu 1 000 fois à cette question. C’est normal, elle est parfaitement légitime…
Donc il est toujours souhaitable et rentable d’investir en bureaux…
Philippe Delhotel – A condition d’être sélectif. Les investisseurs qui affichent aujourd’hui des performances solides -et les SCPI en font souvent partie- sont ceux qui ont fait le même calcul. Celui d’aller privilégier des bureaux qui soient très centraux, très bien connectés. Des bureaux qui aient une accessibilité importante, en termes de transports en commun. Et surtout -et il s’agit d’un terme qui va apparaître systématiquement dans tous nos raisonnements -, flexibles. Flexibles juridiquement, en termes de baux. Mais pas que. Flexibles aussi, notamment, grâce à ces fameux espaces collaboratifs. Il n’y a donc pas, mais pas du tout, de constat défaitiste à formuler sur le secteur des bureaux. Au contraire…
Parlons collecte maintenant. Je l’ai dit, La Française REM figure parmi les plus gros collecteurs en SCPI. L’an dernier, comme l’ensemble du marché, cette collecte a ralenti. Elle est visiblement repartie au 1er trimestre 2021. Qu’anticipez-vous sur le 2e trimestre ? Et, plus globalement, sur l’ensemble de l’année ?
Philippe Delhotel – Pour mesurer notre activité en termes de collecte, nous regardons deux compteurs. Le premier, c’est la collecte des SCPI en direct. Le second, c’est la collecte en unités de compte immobilières. Sans vouloir faire de triomphalisme, j’observe que nous sommes en train de sortir de manière très « robuste » de cette période incertaine. Car les volumes levés sur ces deux segments sont importants. J’y vois deux explications. La première, c’est une récompense de la stratégie sage -et j’espère transparente- que nous avons menée envers les conseillers en gestion de patrimoine. C’est-à-dire celle de décider de payer, chaque trimestre, ce qu’il nous était possible de payer en fonction des loyers encaissés. Puis d’ajuster, en fin d’année, si nous l’estimions nécessaire. Cette politique, nous l’avons menée en 2020. Et reconduite en 2021. Avec, d’ailleurs, des performances en phase avec nos projections de début d’année.
La transparence, c’est important…
Philippe Delhotel – C’est l’un des points les plus importants. Il y en a un deuxième auquel je tiens énormément aussi, c’est la capacité d’injecter de nouveaux capitaux dans les véhicules SCPI. La gestion d’une SPCI n’est pas du tout statique. Elle suppose d’être en capacité d’injecter les capitaux issus de la collecte. Mais aussi ceux générés par la rotation du patrimoine de la SCPI. Il faut en effet aussi avoir la main « leste » en matière d’arbitrage. Si l’on veut pouvoir renouveler, rajeunir, restructurer en permanence ces véhicules. Pour moi, c’est l’un des premiers critères de sélection. Qui est d’ailleurs rarement mis en avant. Nous gérons, vous l’avez dit, à peu près une dizaine de milliards d’euros en SCPI. Sur ces 10 Md€, 5 sont issus de nouveaux capitaux injectés ces 5 dernières années. Donc, nous ne restons pas « engoncés » dans nos certitudes.
Vous avez procédé, récemment, au regroupement de plusieurs de vos SCPI au sein d’Epargne Foncière. Laquelle est devenue la plus importante SCPI en termes de capitalisation, à 4,4 Md€. Deux questions : quel est l’avantage de cette fusion pour les associés ? Et cette fusion est-elle, quelque part, le prélude à un réaménagement plus complet de votre gamme de SCPI ?
Philippe Delhotel – Non, il n’y aura pas de « grand soir » en matière d’offre… Notre gamme est aujourd’hui, je pense, très correctement identifiée : un fonds pour chaque stratégie d’investissement. Nous tenons à ce dispositif. Pour répondre maintenant à votre première question : cette fusion autour d’Epargne Foncière n’a pas pour objectif de nous rendre la vie plus facile. Notre raisonnement est un peu plus poussé. Notre certitude, en sortant de cette crise sanitaire, est que la taille est un facteur indiscutable de solidité. Seule une taille importante permet d’accéder à des gros « deals ». La taille rend également plus aisées les opérations d’arbitrage, indispensables si vous souhaitez rajeunir votre patrimoine. Un bémol toutefois : grossir ne doit pas vous faire perdre ou pervertir votre ADN d’origine. Celui d’Epargne Foncière a été préservé. Ses réserves ont été respectées. Tout comme sa quote-part d’immeubles parisiens, qui est l’un de ses atouts fondamentaux…
Donc, en réalité, un gros véhicule peut s’avérer plus agile qu’un petit… Autre sujet : le déploiement, désormais rapide, de la thématique ESG chez les gestionnaires d’actifs immobiliers. La Française, bien évidemment, est de la partie. Deux de vos fonds sont déjà labellisés ISR immobilier. Mais les épargnants, les associés de SCPI ont-ils bien compris les enjeux de cette labellisation ? Alors même que le « vieux » label ISR financier fait aujourd’hui l’objet de critiques ?
Philippe Delhotel – Il y a effectivement, très clairement, un « déferlement » des sociétés de gestion sur ces principes ESG. Avec, d’ailleurs, des craintes de « green washing » dont la presse s’est fait l’écho. Notre pari, à La Française, est très fort. Il nous embarque pour plusieurs années. Deux de nos fonds ont effectivement été labellisés. Le premier est la SCPI Grand Paris Patrimoine. Le second est une SCI, dont nous parlerons peut-être tout à l’heure… Mais le point sensible, vous l’avez relevé, c’est la pédagogie autour des enjeux ESG. Il reste beaucoup de chemin à parcourir. Si nous avons décidé d’appliquer les principes ISR à la gestion de nos fonds immobiliers, c’est aussi parce que nous sommes persuadés qu’ils sont créateurs de valeur.
C’est-à-dire ?
Philippe Delhotel – Les actifs gérés selon cette approche ont une valeur plus « solide ». Leur taux d’occupation est plus élevé. Et le taux de rotation des locataires est plus faible. La pédagogie qu’il faut projeter envers nos conseillers et nos clients doit donc s’articuler autour de la notion de performance durable.
Performance durable… A long terme, sans doute. Mais, sur le court terme, la charge supplémentaire induite par la labellisation n’induit-elle pas, au contraire, un risque de moindre performance ?
Philippe Delhotel – Je suis convaincu du contraire. L’amélioration de la performance énergétique des immeubles, de la consommation d’eau, le traitement des déchets, ont des effets immédiats. A court-moyen terme, toutes ces améliorations fidélisent les locataires. Et jouent positivement sur la valeur des actifs…
Le gain global est de toute façon indiscutable. Autre sujet d’actualité, que vous venez d’ailleurs d’évoquer, une nouvelle unité de compte immobilière. La Française n’est pas la seule à se repositionner sur ce marché de la SCI, où elle fait d’ailleurs figure de pionnier…
Philippe Delhotel – Depuis 15 ans, oui…
Oui, mais ce qu’il convient de souligner, c’est que ce marché, ancien donc, est aujourd’hui en plein essor. C’est l’ASPIM, qui a recensé 32 unités de compte à fin 2020, qui le dit. Un nouveau produit fait son apparition quasiment tous les mois. Que faut-il en conclure ? Que les SCI redeviennent l’avenir de la pierre-papier au sein de l’assurance-vie ? Au détriment, peut-être, des OPCI, pourtant mis en place pour offrir aux épargnants des véhicules plus liquides…
Philippe Delhotel – Il faut dire les choses. Clairement, la « greffe » OPCI n’a pas pris auprès des conseillers en gestion de patrimoine. C’est un peu logique. Parce qu’avec, d’une part, des SCPI à disposition, et de l’autre, des SCI de SCPI, pourquoi aller chercher ailleurs des véhicules plus diversifiés … Je crois toujours au potentiel des SCPI en tant qu’unités de compte. Elles ont toutefois le défaut d’offrir des enveloppes limitées aux assureurs. Raison pour laquelle je crois encore plus au potentiel des SCI. Sur les trois dernières années, ce segment a été, pour de grands opérateurs comme La Française, l’un des plus dynamiques en termes de croissance du chiffre d’affaires. Les SCI sont plus faciles à gérer pour les assureurs. Elles offrent en outre des niveaux de performances comparables à celles des SCPI, assorties d’une moindre volatilité.
Elles sont néanmoins moins transparentes que les SCPI…
Philippe Delhotel – Non, ce sentiment est lié à un défaut d’explication et de développement des architectures ouvertes. En tout cas, il ne faut pas se tromper lorsque l’on lance une nouvelle SCI. Car, effectivement, la concurrence est rude. La SCI doit être « typée », dotée d’une thématique forte, donc d’un fort ADN. Celle que nous venons de développer respecte ce cahier des charges, en se positionnant d’entrée de jeu sur le créneau de la labellisation ISR. Qui, comme je l’ai dit, est aussi un gage de surperformance. A condition d’être pédagogue, ce type de véhicule a donc toutes les chances de trouver sa place sur le marché…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
