Les SCPI sont « fiscalement transparentes ». Elles ne paient donc pas d’impôts sur les revenus qu’elles encaissent. Mais chaque associé est personnellement redevable de l’impôt sur la part des bénéfices qui lui revient. C’est alors la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique à l’essentiel de ces bénéfices.
Les SCPI étant considérées comme transparentes sur le plan fiscal¹, ce sont leurs associés qui sont directement imposables, à raison de la quote-part des revenus auxquels ils ont droit.
L’imposition des revenus fonciers – L’essentiel du revenu imposable correspond aux loyers encaissés par la SCPI, diminués des charges qu’elle a effectivement payées au cours de l’exercice. Il s’agit de revenus fonciers relevant soit du régime réel, soit du micro-foncier. Les montants que les associés doivent déclarer leur sont précisés chaque année par la société de gestion de la SCPI, généralement assortis d’une notice explicative. Attention, car il peut y avoir un décalage entre le montant des revenus imposables et ceux réellement perçus par l’associé. En effet, la SCPI peut décider – une décision qui doit être validée par les associés réunis en assemblée générale – de ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice, afin de constituer des réserves en prévision de travaux, par exemple. Le but est d’utiliser ultérieurement ce « report à nouveau » pour maintenir la régularité du revenu distribué, affecté par l’absence de locataire dans le bien en travaux. Dans ce cas, le bénéfice à déclarer par l’associé (celui indiqué par la société de gestion) est celui réellement réalisé au cours de l’année, et non celui effectivement distribué.
Le régime de droit commun, ou du « réel » – Il est applicable par défaut lorsque le régime spécifique du micro-foncier (revenus fonciers supérieurs à 15 000 €, voir plus loin) ne l’est pas ou sur option du contribuable. En pratique, celui-ci a intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts à crédit et que les intérêts d’emprunt représentent une dépense plus importante que l’abattement de 30% prévu dans le micro-foncier. Le revenu net à déclarer dans le formulaire spécial n° 2044 est celui indiqué par la société de gestion de la SCPI, toutes les charges et frais de gestion ayant déjà été déduits au niveau de la SCPI. Ce revenu vient s’ajouter aux autres revenus du contribuable et est donc imposable au taux progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux. Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus perçus en 2017 est de 12,7%, dont 6,8% sont déductibles du revenu global imposable.
La déductibilité des intérêts en cas de financement à créditEn cas d’achat des parts à crédit, le montant des intérêts des emprunts contractés directement par l’acquéreur de parts auprès d’une banque ou d’un établissement financier n’est pas pris en compte dans le revenu indiqué par la SCPI pour les besoins de la déclaration fiscale. Ces intérêts sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers. Mais, en aucun cas, ils ne peuvent contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global. Le déficit provenant des intérêts est simplement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. |
Le régime du « micro-foncier » – Lorsque le contribuable dispose de revenus bruts fonciers en direct, et qu’il perçoit également des revenus fonciers distribués par des SCPI, il peut prétendre au régime du micro-foncier si l’ensemble de ses revenus fonciers est inférieur à 15 000 €. Il bénéficie alors d’un abattement de 30%. Le revenu brut foncier est à déclarer à la ligne BE (rubrique « revenus fonciers ») de la déclaration d’ensemble de revenus n° 2042. C’est l’administration qui pratique l’abattement de 30% représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Attention, car les contribuables dont les seuls revenus fonciers sont issus de leur quote-part au sein d’une SCPI sont exclus du dispositif du micro-foncier, quel que soit le niveau de leurs revenus fonciers. Ils sont donc soumis au régime réel et doivent déposer une déclaration n° 2044. Toutefois, une dispense est admise par l’administration. Il suffit que le contribuable porte directement le revenu sur la déclaration d’ensemble n° 2042, en y joignant le justificatif remis par la société de gestion.
L’imposition des autres revenus – Les SCPI, dans le cadre de leur gestion de trésorerie, sont également appelées à placer les fonds en attente d’emploi dont elles disposent. Majoritairement perçus sous forme d’intérêts, ces revenus sont classés fiscalement dans la catégorie des « revenus de capitaux mobiliers ». Là encore, la SCPI doit donc indiquer aux porteurs la part de revenus qui leur revient dans ces revenus. En 2017, ces revenus financiers étaient soumis à l’impôt progressif sur les revenus et aux prélèvements sociaux au taux de 15,50 %, lors de leur paiement. Les contribuables avaient toutefois la possibilité d’opter pour le prélèvement libératoire (option intéressante lorsque leur taux marginal d’imposition était supérieur ou égal à 30%). Depuis le 1erjanvier 2018, ces revenus financiers sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % se décomposant entre un impôt sur le revenu forfaitaire, au taux de 12,8 %, et les prélèvements sociaux, au taux global de 17,20 %.
Frédéric Tixier
