Fermée à la collecte depuis 2008, cette SCPI historique du groupe Perial se transforme en SCPI à capital variable. Sa stratégie d’investissement va s’élargir aux commerces.
Comme pierrepapier.fr l’annonçait le 21 juin dernier, les SCPI historiques du groupe Perial, PF1 et PF0, vont reprendre leur collecte. PF1, créée en… 1986, et qui n’a plus fait appel au public depuis 1995, devrait s’ouvrir de nouveau début 2016. La transformation en SCPI à capital variable de PF0 sera, elle, opérationnelle le 1er octobre prochain.
Objectif : diversification
Cette opération de « redynamisation » de PF0 vise un double objectif. D’une part, collecter de l’argent frais pour parfaire la modernisation du patrimoine existant, et le diversifier vers de nouvelles catégories d’actifs, notamment commerciaux. Comme l’explique Perial dans une note de présentation, « majoritairement exposé au segment bureaux[1], PFO renforcera son patrimoine de commerces et privilégiera les situations de centre-ville tant en région parisienne qu’en province et n’exclut pas les investissements en zone Euro ». Cette inflexion de la stratégie d’investissement vise, toujours selon Perial, à mettre en œuvre une « allocation immobilière qui privilégie la complémentarité des actifs ». Les axes prioritaires sont au nombre de trois : les bureaux toujours, « dont le moteur principal est la croissance du PIB », les commerces, désormais, « secteur d’activité porté par la consommation des ménages », et des actifs acycliques, tels que crèches et locaux d’enseignement, « qui accompagnent les besoins de la société sur l’éducation et la santé ».
De fixe à variable
Perial souhaitait également mieux répondre aux attentes des distributeurs –notamment les compagnies d’assurance vie –, désireux de pouvoir apporter des souscriptions en continu. C’est la raison pour laquelle l’assemblée générale du 17 juin dernier, qui a décidé de la nouvelle stratégie d’investissement de PF0, a également fait le choix de « variabiliser » le capital de la SCPI. Cette décision, qui prendra effet au 1er octobre prochain, a eu pour première conséquence la fermeture du marché secondaire des parts de PF0, la dernière confrontation étant théoriquement intervenue le 25 septembre[2]. Toutefois, comme l’explique la note d’information, «tout associé peut se retirer en totalité ou partiellement, conformément à la clause de variabilité du capital figurant aux statuts, sous réserve toutefois que le capital social effectif ne diminue pas, par suite de la variabilité, au-dessous du plus élevé de ces montants : 10 % du capital social statutaire, ou 90 % du capital social effectif constaté par la société de gestion à la clôture de l’exercice précédent, ou du capital social légal minimal exigé par la forme ». Perial a également prévu une clause lui permettant de suspendre la variabilité du capital – donc d’émettre de nouvelles parts – « lorsque des demandes de retrait représentant 5 % des parts demeurent non satisfaites sur une période continue de 6 mois ». Dans cette hypothèse, les cessions seraient possibles sur un marché secondaire reconstitué. L’opération d’ouverture en elle-même, et la création de nouvelles parts, se feront dans la limite de l’augmentation de capital décidée par l’assemblée, soir un montant maximal de 600 M€. Le prix de la part de souscription est fixé à 932 €, dont 650 € de valeur nominale et 282 € de prime d’émission.
Perspectives de rendement ?
PF0, qui figure parmi les SCPI les plus attractives en termes de rendement -5,68 % en 2014, pour un dividende versé de 46 € –, maintient son objectif de distribution d’un dividende compris entre 46 € et 47 € en 2015. Ce qui, compte tenu de la revalorisation des parts, conduira a priori à un taux de rendement (TDVM[3]) forcément inférieur cette année. Toutefois, le gestionnaire se montre optimiste quant aux perspectives d’amélioration des résultats. « La nouvelle dynamique engagée permet d’envisager fin 2015, et ce pour la première fois depuis deux ans, la diminution du stock de locaux vacants. Les pleins effets financiers de cette amélioration, compte tenu des avantages commerciaux consentis aux nouveaux locataires, se feront sentir en 2016 », explique en effet Jean-Christophe Antoine, directeur général de Perial Asset Management. Les derniers résultats opérationnels de la SCPI peuvent le laisser penser. Les deux dernières acquisitions réalisées en 2015 affichent des taux de rentabilité attractifs (8,10 % pour l’immeuble de Bussy-Saint-Georges et 7,18 % pour celui de Marseille). Le taux d’occupation financier s’est également amélioré au 2nd semestre (82,12 % au 30 juin, contre 80,07 % au 1er trimestre), notamment en raison de la baisse continue du niveau des franchises de loyers (5,40 %, contre 5,44 %) et qui, si l’on en croit Perial, devrait donc encore se réduire en 2016.
[1] 88% au 30/06/2015
[2] La dernière opération recensée sur le site de Perial, datée du 18/09/2015, est l’échange de 232 parts d’un prix net de 750 €, pour un prix acquéreur de 867,21 €.
[3] Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) est le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année.
