L’OPCI est un placement immobilier, la SCPI aussi. Ils ont de nombreux points communs, mais aussi des différences qu’il vaut mieux connaître.
SOMMAIRE
- La différence majeure entre SCPI et OPCI
- SCPI et OPCI divergent aussi sur la fiscalité… mais pas toujours !
- OPCI et SCPI, même combat pour la performance immobilière
- Donner plus de liquidité aux placements immobiliers ?
- Placements immobiliers, pourquoi une telle richesse du catalogue ?
Les SCPI rencontrent un grand succès auprès des épargnants. Les OPCI sont un placement plus récent et moins connu. Plus complexe aussi ?
La différence majeure entre SCPI et OPCI
Une SCPI est un placement purement immobilier. En achetant des parts de SCPI, vous accrochez votre épargne à l’évolution d’un portefeuille d’immeubles.
Un OPCI détient au maximum pour 60 % d’immeubles. Des actions, des obligations ou des placements monétaires constituent le reste du portefeuille. Vous procédez ainsi à une diversification entre immobilier et placements financiers. Dans quel objectif ?
- Les deux vont rarement mal en même temps. On joue donc un peu plus la sécurité.
- Leurs rythmes de meilleures ou moins bonnes périodes ne sont pas toujours synchrones. On joue aussi un peu plus la régularité du rendement.
La SCPI vous laisse le soin d’organiser par ailleurs votre diversification, dans une optique de gestion de patrimoine. L’OPCI, lui, inclut déjà une diversification.
SCPI et OPCI divergent aussi sur la fiscalité… mais pas toujours !
Les SCPI relèvent de la fiscalité immobilière. On peut donc par exemple acheter les parts à crédit, et déduire les intérêts. Ou acheter seulement la nue-propriété des parts à crédit, et là encore déduire les intérêts. Pour la même raison, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux parts de SCPI pour les contribuables concernés.
L’OPCI relève de la fiscalité financière. En matière de gestion de patrimoine, il ne permet pas les modes d’achat ou de détention fiscalement avantageux propres à l’immobilier, En revanche il bénéficie du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, impôt et prélèvements sociaux compris. Même s’il est de nature immobilière, il entre dans la catégorie des placements financiers.
En théorie ! Car en pratique on souscrit le plus généralement des actions d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas seule s’applique la fiscalité de l’assurance-vie. La situation est similaire si l’on achète des parts de SCPI via l’assurance-vie : pour les impôts sur le rendement ou la plus-value, la fiscalité immobilière disparait au profit de celle sur l’assurance-vie.
OPCI et SCPI, même combat pour la performance immobilière
La grande nouveauté, qui s’est imposée d’abord pour les placements en actions et en obligations puis pour l’immobilier, est la gestion collective.
Celle-ci s’applique aux 60 % d’immobilier des OPCI, et aux pratiquement 100 % des SCPI.
En résumé avec la gestion collective :
- Le souscripteur participe à un patrimoine immobilier de grande dimension. De nombreux immeubles, de nombreux locataires. Les risques sont réduits.
- Les avantages d’une gestion professionnelle jouent à plein pour le suivi des locataires, les encaissements de loyers, la gestion des travaux, les assurances, etc. Cela sécurise le rendement.
- De même la gestion professionnelle, dans le choix des immeubles, et dans les décisions éventuelles de procéder à des travaux importants ou de vendre, est un élément de performance dans la durée.
On dit généralement que la gestion collective apporte plus de sécurité au placement que ne le ferait l’achat d’un bien immobilier unique. Cette affirmation est limitée : la performance entre en ligne de compte !
C’est encore plus vrai avec les nouvelles exigences et normes, pour répondre aux meilleurs critères énergétiques et de santé – bien-être – confort. Seul un grand patrimoine peut supporter des travaux importants sur quelques immeubles, sans nuire au rendement global.
Donner plus de liquidité aux placements immobiliers ?
Les placements financiers ont la liquidité comme critère essentiel. En revanche on ne peut pas parler de liquidité pour l’immobilier. Une transaction, en immobilier d’entreprise mais aussi en logement, prend toujours au minimum plusieurs mois. Et quand le marché est mal orienté, les délais peuvent s’allonger.
La composition du portefeuille des OPCI, avec une poche de près de 40 % de valeurs mobilières, résout cette situation. Il suffit en effet à la société de gestion de prendre sur cette poche de placements financiers pour rembourser les vendeurs et leur permettre ainsi de sortir. Le placement immobilier devient liquide !
Pour les SCPI, on peut seulement parler d’amélioration de la liquidité. La revente des parts n’est pas garantie. Mais en temps normal le délai est bien plus court que pour un bien immobilier. Et si le marché immobilier vit une mauvaise période, il sera généralement plus facile de sortir des SCPI que de vendre un bien à ce moment-là.
La différence vient du système de la gestion collective. Le vendeur d’un appartement est seul face au marché. Le détenteur de parts de SCPI voit ses intérêts défendus par la société de gestion. Elle tient à sa réputation ! Sans compter la pression de la banque dont il est client ou du conseiller en gestion de patrimoine qui l’accompagne. Sans oublier non plus la surveillance des autorités de l’épargne, pour qui la liquidité des placements est importante. Pour toutes ces raisons, au regard de la possibilité de revendre, la SCPI se situe à mi-chemin entre un achat immobilier direct et un placement financier. Quoi qu’il en soit la SCPI, et c’est sa qualité majeure, reste de l’immobilier : il n’y aura jamais le degré de liquidité d’un placement financier.
Notons en passant qu’il existe une façon très simple d’organiser une liquidité pratiquement parfaite de son patrimoine immobilier. Cela consiste à acheter des parts de SCPI ou des actions d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. C’est la compagnie qui assure alors la liquidité.
Placements immobiliers, pourquoi une telle richesse du catalogue ?
Les Organismes de Placement Collectif (OPC) existent en France depuis longtemps, en fait depuis les années 1960. Mais voilà, ils ont été constitués sous forme OPCVM, avec VM pour Valeurs Mobilières. Pourquoi ces OPC ne pouvaient-ils pas acheter des immeubles, alors que les Français adorent la pierre ?
À l’origine les OPCVM ont été prévus, comme dans pratiquement tous les pays, pour les placements financiers. Pour y inclure l’immobilier il aurait fallu modifier la loi, ou introduire une nouvelle loi. Or les Autorités de l’épargne, tout comme la sphère financière, ont longtemps boudé l’immobilier.
Comme de toute façon l’épargne française demandait une gestion collective pour les placements immobiliers, les SCPI ont longtemps rempli le vide avec le succès que l’on connait. Et ce succès a fini par aiguillonner la sphère financière… on prépara une loi pour permettre aux Organismes de Placement Collectifs d’inclure l’immobilier. Enfin en 2007, création officielle des OPCI, avec I pour Immobilier.
Vous l’avez compris, si les autorités financières françaises avaient été plus rapides pour intégrer l’immobilier dans les OPC – Organismes de Placement Collectif – probablement les OPCI seraient le grand placement immobilier d’aujourd’hui ! Et l’on parlerait très peu, ou pas du tout des SCPI. C’est d’ailleurs exactement ce qui s’est passé en Allemagne, où les Fonds immobiliers sont en quelque sorte les grands frères de nos OPCI, et n’ont pas de formule concurrente.
L’histoire en a décidé autrement. Ce sont les SCPI qui ont pris l’initiative d’introduire la gestion collective dans le placement immobilier, en conservant une nature purement immobilière. Une réussite indéniable.
En fin de compte, tout le sujet de la comparaison entre SCPI et OPCI pourrait se résumer ainsi :
- L’immobilier adopte la belle innovation financière de la gestion collective ? Voici les SCPI.
- La finance et sa gestion collective accueillent enfin l’immobilier ? Voilà les OPCI.
Ne nous plaignons pas de la richesse du catalogue.
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