L’IEIF se penche, dans l’une de ses dernières études[1], sur le phénomène d’européanisation des portefeuilles des SCPI. Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche de l’IEIF, et Patrick Boério, analyste SCPI, détaillent les montants et la nature des investissements réalisés en Allemagne, qui représentent 60% du total des acquisitions réalisées hors de France par les SCPI en 2017.
Comment expliquer l’engouement actuel des SCPI pour l’Allemagne ?
Béatrice Guedj et Patrick Boério – Il faut déjà rappeler qu’avant d’investir en Allemagne, les SCPI investissent en Europe. La part de leurs engagements hors de France est passée de 20% en 2016 à 30% en 2017. Deux raisons objectives poussent à l’européanisation de leurs portefeuilles : la croissance de leur collecte, multipliée par 1,2 en moyenne depuis 2013, et une approche pragmatique de sécurisation de leurs rendements à long terme. Si l’Allemagne est privilégiée (60% des investissements à l’étranger en 2017), c’est parce qu’elle offre des atouts spécifiques : des perspectives économiques bien orientées, une taille du marché immobilier suffisamment large -environ 50 Md€ de transactions par an -, et une moindre volatilité des rendements.
Combien de SCPI sont présentes sur les marchés immobiliers allemands, et à quel type de biens s’intéressent-elles ?
Béatrice Guedj et Patrick Boério – On recensait 24 SCPI présentes en Allemagne – gérées par 11 sociétés de gestion actives sur ce marché – à fin 2017, soit environ 26% de l’ensemble de ces véhicules. Ce ratio n’était que de 7,2% en 2014 et de 2,4% en 2010… Les actifs les plus plébiscités sont, sans surprise, les bureaux, qui représentent 65% des investissements en moyenne depuis 2014. Sans surprise, car la majorité des SCPI sont spécialisées sur cette classe d’actifs qui s’avère en outre être l’une des plus profondes. Le secteur du commerce vient en deuxième position (30% en moyenne), suivi de celui de la santé, qui représente entre 5% et 10% des montants investis chaque année.
Le marché allemand est un marché décentralisé. Quelles villes rencontrent le plus de succès et quelles sociétés de gestion y sont les plus actives ?
Béatrice Guedj et Patrick Boério – Six grandes villes allemandes sont plus particulièrement plébiscitées, Francfort, Berlin et Hambourg concentrant à elles seules plus de 80% du montant investi par les SCPI depuis 2014. Francfort reste le principal marché de bureaux. Amundi Immobilier, La Française REM, Corum AM, Advenis IM y sont les sociétés de gestion les plus actives. Leurs stratégies sont relativement différenciées : concentration des volumes investis sur quelques actifs versus diversification maximale sur plusieurs actifs. Berlin, la capitale administrative, attire également les SCPI spécialisées en bureaux, celles de La Française REM et d’Amundi Immobilier notamment. Mais d’autres sociétés de gestion sont également présentes via des acquisitions sur des actifs de santé ou de commerce, comme Primonial et Paref Gestion. Hambourg, la seconde ville allemande en termes de population, est le troisième marché des SCPI, notamment celles d’Amundi Immobilier, de Sofidy, de Corum (en commerces) et de La Française REM. Enfin, Düsseldorf, Munich et Cologne concentrent moins d’engagements, en liaison avec une plus grande rareté de l’offre. On y retrouve La Française REM (Düsseldorf, Munich), Foncia Pierre Gestion (Düsseldorf), Primonial REIM (Munich) et Advenis IM (Cologne).
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
[1] « Les SCPI à la conquête de l’Allemagne » – IEIF – Décembre 2017
