La SCPI « disruptive » – notamment parce qu’accessible sans frais de souscription – vient de franchir le cap des 100 M€. Des partenaires bancaires acceptent désormais de la financer à crédit. La preuve, selon Novaxia Investissement, de la confiance du marché dans la résilience du modèle Neo…
Pas de droit de souscription, processus digitalisé, ticket d’entrée en deçà de 200 € : Neo, lancée en juillet 2019, se revendique dès l’origine comme la SCPI « la plus accessible ». Et comme l’une des plus « disruptives ». Surtout en raison de son modèle de commissionnement, totalement à l’encontre des pratiques du marché des SCPI.
Une SCPI sans droit d’entrée
« Comme la plupart des solutions d’épargne en valeurs mobilières, les distributeurs de Neo seront rémunérés sur l’encours géré », précise, à l’époque, le communiqué de Novaxia. Un positionnement qui ne plaît visiblement pas à bon nombre de réseaux de distribution. Ceux très attachés au mode de rémunération traditionnel des SCPI : la rétrocession d’une partie des droits d’entrée. Certains prédisaient même que ce modèle – avant-gardiste ? – était voué à l’échec. Et il est vrai que les débuts de Neo, pourtant positionnée sur un segment porteur cher à Novaxia – le recyclage urbain – furent non pas laborieux, mais hésitants.
Des débuts hésitants en termes de collecte
Fin 2019, la SCPI avait certes collecté 16,8 M€. En moins de 6 mois d’existence… Pas si mal, comparé à certains acteurs historiques qui peinent parfois à réunir une collecte conséquente sur leurs nouveaux produits. Et au moins aussi bien que d’autres nouveaux entrants sur le marché des SCPI expérimentant, eux aussi, une réduction des droits d’entrée sur certains de leurs véhicules. Comme la SCPI Altixia Commerces[1], par exemple, qui affichait une capitalisation de plus de 21 M€ quelque neuf mois après sa création. Mais, en 2020, la sensible progression de la collecte de Neo du 1er trimestre (7 M€) est brisée dans son élan par la crise sanitaire. Sa collecte nette tombe sous la barre du million d’euros aux 2e et 3e trimestres (moins de 400 000 € au 3T notamment). Elle se reprend à peine au 4etrimestre (moins de 5 M€).
La capitalisation de Neo franchit le cap des 100 M€ fin août
Pour finir l’année 2020 sur un montant cumulé (12,5 M€) inférieur à celui de 2019. Tout change en 2021. Au 1ertrimestre, Neo fait mieux que sur l’ensemble de l’année précédente (12,9 M€). Elle explose les compteurs au 2etrimestre, avec une collecte nette de 42,7 M€. Peut-être dopée par l’annonce de la revalorisation du prix de sa part, rehaussée de 3,8% en juin dernier… Mais aussi grâce à la mise en place d’une nouvelle source de collecte. Novaxia R, la nouvelle SCI dédiée à l’assurance-vie lancée par Novaxia, investit en effet désormais une partie de ses encours dans la SCPI Neo. Cette dernière a ainsi vu sa capitalisation doubler, passant de 42,2 M€ (1T 2021) à 87,7 M€ (2T 2021). Fin août, selon les données fournies par Novaxia Investissement dans un communiqué publié fin septembre, elle dépassait les 100 M€.
Un nouveau modèle de commissionnement qui répond à une demande
La SCPI aura donc encore collecté plus de 12 M€ sur les mois de juillet et août. Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, le gestionnaire annonce également l’éligibilité au financement à crédit de Neo. « Une preuve de reconnaissance de la confiance des partenaires bancaires sur la résilience de cette SCPI », se félicite Mathilde Krieger, la directrice générale de Novaxia. Ajoutant que le passage du seuil symbolique des 100 M€ de capitalisation est « le signe que nos distributeurs ont pris conscience que ce système[2] pouvait bénéficier à tous ». Le succès rencontré par une autre SCPI sans droit d’entrée, Iroko Zen, lancée quant à elle en décembre dernier, semble effectivement prouver que ce nouveau modèle de commissionnement répond à une attente d’une partie du marché. A fin septembre, donc à peine neuf mois après sa création, ce véhicule 100% ISR aurait déjà levé plus de 36 M€…
Une promesse de performance tenue
L’engouement pour ces SCPI sans commission d’entrée tient aussi à leurs promesses en termes de performance. Pour l’instant Neo – rebaptisée Novaxia Neo en juillet dernier – a de fait tenu ses objectifs de rentabilité. Après un taux de distribution annualisé de 6,47%[3] en 2019, elle affichait un TDVM de 6% en 2020. Un résultat qui la plaçait dans le top 10 des SCPI les plus performantes l’an dernier. Et que la SCPI devrait également produire en 2021, ce taux cible de 6% ayant été confirmé pour l’année en cours. Un objectif porté par le rendement des dernières acquisitions réalisées par la SCPI. Novaxia Neo s’est notamment portée acquéreur d’un ensemble de bureaux à Pau, dont le rendement à l’acquisition serait supérieur à 9%. Elle possédait, au 30 juin dernier, 9 actifs, tous en phase avec la thématique du « recyclage urbain ».
Frédéric Tixier
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A propos de Novaxia Investissement(i)
Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés au recyclage urbain. Elle gère une gamme de fonds pour le compte d’une clientèle privée. Novaxia Investissement propose trois fonds dans le recyclage urbain :
- Novaxia One éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession
- Novaxia NEO nouveau modèle de SCPI moderne, accessible
- Novaxia R premier fonds résidentiel et responsable dans l’assurance vie
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Altixia Commerces limitait la commission de souscription à 6 € TTC (sur une valeur de part, à l’origine, de 200 €).[2] Pas de frais à l’entrée.
[3] Net de fiscalité étrangère.
