Pierre-Antoine Burgala, directeur général d’Iroko, détaille le parcours de sa SCPI Iroko Zen en 2024. Collecte, rendement, etc. Il évoque les projets de développement de ce gestionnaire qui a atteint le milliard d’encours sous gestion en l’espace de 4 ans… Interview.
Parlons précisément de votre SCPI, Iroko Zen. Qui, dans un marché déprimé, continue de collecter. Encore 130 M€ au 1er semestre, je crois. C’est bien. Mais toutefois moins bien qu’au cours des années précédentes, où votre ratio collecte/capitalisation était alors plus élevé. Quelles perspectives sur 2025 ?
Pierre-Antoine Burgala – Effectivement, le marché des SCPI s’est largement comprimé en 2023, après un millésime « star » en 2022. Et une collecte d’un peu plus de 10 Md€. En 2023, ce niveau a été divisé par deux. Avec environ 5 Md€ de collecte nette. Et le terme « nette » est important. Sachant que, sur 2024, on table actuellement sur une collecte, nette donc, comprise entre 2,5 et 3,5 Md€. Pour revenir sur Iroko Zen, je précise qu’elle a effectivement recueilli l’an dernier de plus de 250 M€ de souscriptions nettes. Ce qui a permis à Iroko de se positionner à la deuxième position des gestionnaires les plus collecteurs en 2023. Derrière un autre acteur bien connu…
Et 2024 ?
Pierre-Antoine Burgala – Sur le premier semestre, le chiffre est de 165 M€ de souscriptions nettes. Et de 85 M€ pour le T3… Ce qui nous projette sur une collecte nette prévisionnelle sur 2024 de plus de 300 M€.
Mieux qu’en 2023, donc ?
Pierre-Antoine Burgala – Soit un montant effectivement supérieur à celui de l’exercice 2023. Ce niveau de collecte est en fait du même ordre que celui que l’on constatait pour les pure players avant la crise. Depuis, je le rappelle, le marché de la SCPI s’est en effet « cassé en deux ». D’un côté, une dizaine de SCPI, jeunes ou adolescentes, qui trustent l’essentiel de la collecte. Et dont les niveaux de collecte sont en réalité les mêmes, encore une fois, que les meilleurs collecteurs « d’avant ». Et vous avez tout un autre pan du marché, constitué pour l’essentiel des grosses capitalisations, qui est, lui, complètement atone. Voire en décroissance. On a donc le sentiment que le marché s’essouffle. Alors qu’en réalité, il se concentre…
Collecte implique investissements. Où investissez-vous aujourd’hui, dans quel secteur, et avec quels rendements ?
Pierre-Antoine Burgala – Je rappelle que nous avons lancé la SCPI Iroko Zen pendant la crise sanitaire. Et, pour nous, le sens de l’histoire post-crise sanitaire conduisait à construire un portefeuille ultra-diversifié. Ma réponse peut donc ressembler à une réponse de Gascon…. Mais notre sentiment reste qu’il ne faut pas avoir de dogme. Qu’il faut être agile et opportuniste. Et que, donc, peu importe le pays ou le secteur dans lequel on investit. Aujourd’hui, si j’ai de l’argent à placer -et cela semble contre-intuitif-, j’irais sans doute l’investir dans du bureau en France. Ce qui peut sembler « fou », puisque l’on a bien l’impression que la demande n’est absolument pas en phase avec ce type d’actif…
Alors qu’en pratique le rendement y est plus élevé…
Pierre-Antoine Burgala – Parce que le rendement est plus élevé… Et, surtout, parce que le bureau, clairement, n’est pas mort. Il y a certes eu un changement d’usage, plus que conjoncturel, puisqu’il perdure au-delà de la crise sanitaire. Et, même si le télétravail est en partie remis en cause aujourd’hui, il est certain que l’utilisation du bureau a changé. Détenir, ou louer, 15 000 mètres carrés de bureaux dans le nord de Paris n’a plus aucun sens. Aujourd’hui, les locataires veulent des bureaux bien placés, idéalement…
Mais en achetez-vous ?
Pierre-Antoine Burgala – Nous achetons du bureau. Mais pas nécessairement à La Défense… Mais on achète aussi du commerce. C’est un secteur d’activité que l’on a toujours apprécié. Notamment sur ses segments supermarché ou outillage. Nous achetons de la logistique, des locaux d’activités, des entrepôts. Voire des actifs de santé ou d’éducation, bien que nous considérions que leurs prix sont encore un peu trop élevés.
A quels taux de rendement ?
Pierre-Antoine Burgala – Les taux de rendement à l’acquisition -c’est la « magie » du marché- ont très largement augmenté depuis le lancement de la SCPI. Fin 2021 -première année d’exercice d’Iroko Zen-, le taux de rendement moyen acte en main de notre portefeuille était de l’ordre de 6,10%. Actuellement, il est plutôt de l’ordre de 7,50%. Aujourd’hui, on achète nos actifs, globalement, entre 8,30% et 8,50%…
D’où ma question suivante : la performance prévisionnelle d’Iroko Zen pour 2024 ?
Pierre-Antoine Burgala – Iroko Zen a délivré plus de 7% ces trois dernières années. Bien au-delà, donc, de son objectif non garanti de 5,50%. Sur 2024, nous sommes sur un trend -évidemment non garanti à long terme- de 7,20%. Le rendement final devrait donc se situer dans une fourchette comprise entre 6,75% et 7,5%.
Question sur le positionnement d’Iroko. C’est un gestionnaire un peu particulier, je l’ai dit, du fait de votre tropisme fintech. Et d’une ambition affichée, au début du moins, de prendre pied sur d’autres marchés de l’épargne. Y compris celui de la distribution. Qui, on le sait, prend une importance grandissante actuellement, en tout cas pour les gestionnaires de SCPI. Or, des rumeurs prétendent qu’Iroko serait à vendre… Qu’en est-il exactement ?
Pierre-Antoine Burgala – Vous avez quasiment répondu, au final, à la question. Oui, Iroko est ambitieuse. Je rappelle que nous avons lancé en novembre 2020 notre premier fonds, Iroko Zen. Puis une SCI, Iroko Next, dont les performances sont bien au-delà de son objectif. Puis un fonds à impact, Iroko Impact. Nous sommes donc très ambitieux, déjà sur notre « matière première », l’immobilier. Iroko, aujourd’hui, c’est 60 collaborateurs. Et quasiment un milliard d’euros d’actifs sous gestion d’ici la fin de l’année. C’est donc une société qui a beaucoup grossi. Et qui a effectivement beaucoup d’ambitions sur l’épargne, au sens large. Nous ne nous interdisons rien. Nous regardons beaucoup de choses. Ce n’est donc que le début de l’histoire…
Propos recueillis le 15 octobre 2024
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A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
