Une étude du commercialisateur DTZ pointe un repli de 30 de la demande placée sur le marché des bureaux en Ile-de-France qui accompagne une baisse des grandes transactions. Les stocks augmentent mais restent faibles. L’étude note une pression sur les loyers.
Selon DTZ, le ralentissement du marché enregistré au 1er trimestre s’est poursuivi au 2ème trimestre et la demande placée n’a pas dépassé 407 500 m² actant ainsi un recul de 20% en un an. Depuis le début de l’année, les commercialisations ont représenté 833 000 m² à comparer à un million à la même période en 2012. Le décrochage du marché se concentre essentiellement sur les mouvements supérieurs à 5 000 m² et, fait rarissime, sur les petites surfaces. Sur le segment des grandes surfaces les mouvements sont moins nombreux (12 transactions) et portent sur des gabarits plus petits, de l’ordre de 11 000 m². Le recul de la demande sur les petites surfaces est en prise directe avec une conjoncture dégradée et une attitude de plus en plus prudente des propriétaires qui demandent davantage de garanties, allongeant ainsi les délais de négociation. Le Croissant Ouest est le seul marché à échapper au ralentissement et ce, grâce à la prise à bail de GE sur 38 000 m² de bureaux restructurés dans City Lights à Boulogne-Billancourt. Ailleurs, le recul de la demande placée est d’une ampleur variable : -3% dans le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris et -4% à La Défense mais -45% en Deuxième Couronne et -51% en Première Couronne. Ces deux secteurs n’ont quasiment pas bénéficié de l’effet « booster » des grands mouvements qui animent traditionnellement leur marché.
Les valeurs locatives « prime » restent inchangées mais celles des transactions de bureaux de 1ère main (surfaces neuves ou restructurés) portent la marque de la pression qui s’exerce aujourd’hui sur les budgets des entreprises. Elles se sont davantage portées sur des marchés de milieu de gamme en termes de valeurs locatives, délaissant les secteurs les plus chers. Il en ressort ainsi un recul de 9% en un an des valeurs locatives de première main. La baisse est moins sensible pour les prises à bail de bureaux de seconde main avec seulement une correction de 2% à l’échelle régionale mais 9% à La Défense.
L’offre immédiate a légèrement augmenté (+1% en un an) pour atteindre 3,7 millions de m² et affiche un taux de vacance de 7,4%. Si les disponibilités immédiates de bureaux se sont contractées sur le marché parisien, celles de la première périphérie, y compris La Défense, enregistrent des progressions importantes : +20% à La Défense et +15% en moyenne sur les autres marchés. Il en ressort des taux de vacance entre 10 et 17% dans le Croissant Ouest alors qu’à La Défense, les premières livraisons de tours viennent s’ajouter aux libérations de surfaces de seconde main. A peine un quart de ces disponibilités sont des surfaces de première main ; sur ce segment de marché le choix offert aux entreprises porte aujourd’hui à une quarantaine d’immeubles pour un volume global de 600 000 m², dont plus de la moitié dans le Croissant Ouest et à La Défense.
Les 2/3 des livraisons d’immeubles neufs ou restructurés du 2ème trimestre 2013 (300 000 m² au total) sont venues gonfler le stock immédiat faute de locataire. D’ici fin 2013, le marché francilien devra faire face à un volume additionnel de plus de 450 000 m² issus de libérations de surfaces de seconde main (244 000 m²) et des livraisons de bureaux encore disponibles pour le second semestre (212 000 m²). Cet afflux d’offres explique la très grande prudence des investisseurs et des promoteurs dans le lancement d’opérations nouvelles avec à peine 300 000 m² mis en chantier au 1er semestre 2013 à comparer à 990 000 m² pour l’ensemble de l’année 2012.
Marc-Henri Bladier, Directeur Général de DTZ Jean Thouard, commente : « Le marché ralentit de façon incontestable et ce pour des raisons diverses selon les segments de surfaces considérés. Sur les plus petites, la rencontre de la demande, fragilisée par un contexte économique dégradé, et de l’offre se réalise plus difficilement. Sur les projets de regroupements, nous restons confiants sur un rebond du marché en 2014; les projets sont toujours nombreux, ils mettent juste plus de temps à se concrétiser ».
Magali Marton, directrice des Etudes de DTZ conclut : « Force est de constater que le marché des bureaux franciliens s’installe dans une dynamique molle : moins de demande côté utilisateurs, plus d’offres et des exigences plus fortes des propriétaires sur la solvabilité des candidats locataires… le marché s’est progressivement grippé. Pour autant, nous percevons sur le marché parisien les raisons d’un optimisme mesuré et confirmons notre pronostic d’un volume de transactions de 2 millions de m² pour l’année 2013 ».
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