Le rappel à l’ordre du HSCF et de la Banque de France a porté ses fruits. Les taux des crédits immobiliers ont enregistré une légère hausse en janvier. Mais les observateurs ne s’attendent pas à une remontée brutale et généralisée.
Le Haut Conseil de stabilité financière s’inquiétait, en novembre dernier, d’un risque de surchauffe. Une préoccupation entendue par la Banque de France qui, en janvier, rappelait à l’ordre le système bancaire. Pas de prêt excédant 25 ans, a-t-elle recommandé. Et des mensualités de remboursement strictement inférieures à 33% des revenus de l’emprunteur….
Exclure 100 000 ménages du marché du crédit immobilier
Un durcissement qui aurait pu avoir comme conséquence, selon Michel Mouillart[1], d’exclure 100 000 ménages du marché du crédit immobilier. Face aux réactions des professionnels du crédit[2], l’institution a donc depuis lors quelque peu amendé sa position. Début février, la Banque de France faisait ainsi savoir que « la production d’une banque en matière de crédits immobiliers pourra, jusque dans la limite de 15%, ce qui est significatif, aller au-delà de ces deux règles ». Autrement dit, au-delà d’une durée de 25 ans. Et de mensualités équivalentes à 33% des revenus. Sur ces 15%, la Banque de France demande en outre à ce que 75% soient réservés aux primo-accédants. Ou, plus globalement, à ceux qui achètent leur résidence principale.
Les conditions du crédit ont changé
Même relativisées, les recommandations de l’institution financière ont visiblement porté leurs fruits. « Les recommandations de la Banque de France suite au rapport du HCSF et la pression mise sur les banques françaises avec l’arrivée prochaine de Bale 3, entraînent une hausse des taux sur toutes les durées et sur tous les profils », constate ainsi Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi, dans le dernier commentaire de marché du courtier. Côté Meilleurtaux, on rappelle que « les banques ne pourront plus appliquer des taux extrêmement bas. Ou des conditions de prêt trop souples, au risque de compromettre leur rentabilité ». Conséquence : elles ne pourront plus «accorder des prêts à des taux similaires à ceux de 2019 », estime le courtier.
Hausse des taux sur toutes les durées, et tous les profils
Selon les opérateurs, les nouvelles conditions offertes aux emprunteurs sont évidemment variables. Mais toutes sont révisées à la hausse. Chez Cafpi, les barèmes des meilleurs taux pour février s’établissent à 0,46% sur 10 ans. Et à 0,66% sur 15 ans, 0,83% sur 20 ans et 1,04% sur 25 ans. Maël Bernier, chez Meilleurtaux, prévoit que la moyenne 2020 s’établira entre 1,3 % et 1,5 %. Et que « les emprunteurs ne pourront plus espérer obtenir des prêts avec des taux largement inférieurs à 1 % ». Les courtiers s’avèrent en revanche confiants quant au dynamisme du marché. Meilleurtaux ne s’attend pas à une diminution du volume des financements accordés pour 2020. Chez Empruntis, on considère que « la production de crédit immobilier continue de tourner à plein régime ». Et que « la plupart des banques ont des objectifs d’octroi de crédits plus élevés qu’en 2019 »…
Un environnement qui reste favorable aux emprunteurs
En outre, rappelle Cafpi, les taux restent « très attractifs », malgré des conditions d’obtention « plus contraignantes ». Les acquéreurs sont donc encore largement en situation favorable. Et ce en dépit de la baisse du pouvoir d’achat immobilier, conséquence de la hausse des prix. Mais il semble clair que les meilleurs dossiers disposeront, en 2020, d’un avantage encore plus discriminant que l’an dernier.
Frédéric Tixier
[1] fondateur de l’Observatoire des crédits aux ménages, entité financée par la FBF et l’Association des sociétés financières (ASF)[2] et notamment des courtiers
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
