Le rendement des SCPI d’immobilier entreprise (5,25 % en moyenne en 2012) apparaît comme une alternative aux contrats en euros dont les rendements ont flanché ces dernières années avec la baisse des taux des emprunts d’Etat.
Face à l’inexorable baisse des rendements offerts par les fonds en euros des contrats d’assurance-vie – selon la FFSA le rendement moyen est tombé l’an dernier à 2,80 % contre 3 % en 2001 – la tentation est forte de se tourner vers les contrats en unité de compte. Mais rares sont les souscripteurs prêts à se lancer sur des supports évoluant au gré de l’humeur des marchés financiers. Fort heureusement, entre les deux, la pierre-papier avec des contrats ayant comme sous-jacents des SCPI viennent répondre à ces attentes de rendements décents sans avoir à affronter l’anxiété qui naît de la volatilité de la Bourse.
Les assureurs ont beaucoup enrichi leur offre de contrats en unités de compte, voir en euros, qui permettent d’investir dans le cadre fiscal attrayant de l’assurance-vie. C’est un moyen pour eux de lutter contre la décollecte qui est apparue dans le courant de l’année dernière. Ce canal de distribution s’est parallèlement imposé auprès des sociétés de gestion : il représente près de 10 à près de 30 % de la collecte pour certaines d’entre-elles. Le rendement des SCPI (5,25 % en moyenne 2012 pour les SCPI d’entreprise) supérieur de près de 300 points de base (3 %) à celui des obligations d’Etat françaises (OAT) à 10 ans (2,31 % le 8 juillet 2013), assis sur une classe d’actif bénéficiant d’un solide profil de risque apparaît comme la planche de salut pour les épargnants averses au risque. Et si dans les mois qui viennent les préconisations du rapport sur l’épargne Berger-Lefebvre conditionnant, au-delà d’une certaine taille des contrats, les avantages fiscaux de l’assurance-vie aux seuls contrats en unité de compte entraient en vigueur, ceux qui reposent sur la pierre-papier sont promis à un bel avenir.
Outre les avantages fiscaux, l’assurance-vie offre aux souscripteurs un avantage en matière de liquidité. Si aujourd’hui celle-ci ne pose pas de problème, nul ne peut la garantir dans le cas d’une crise aigüe. Les assureurs se souviennent d’ailleurs des pertes qu’ils ont subies dans ce cadre dans les années 90, avant que des mesures soient prises pour améliorer le marché secondaire des SCPI. C’est pourquoi plusieurs compagnies mettent des freins à l’investissement sur les SCPI détenues dans le cadre de l’assurance-vie. Cela va de l’obligation pour le souscripteur à limiter la part de sa souscription investie dans les SCPI, à des pénalités en cas de rachats ou d’arbitrages précoces. Des assureurs exigent parfois que le souscripteur répartisse son investissement sur plusieurs SCPI.
Par ailleurs, la détention de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance-vie donne lieu à des adaptations selon les contrats. C’est ainsi que certaines souscriptions en unités de compte ne se font pas au prix de souscription payé par les investisseurs en direct de la SCPI, mais en référence à la valeur de réalisation. Des traitements distincts sont réservés sur les revenus des SCPI. L’assureur rétrocède rarement la totalité des revenus, qui sont parfois capitalisés ou réinvestis dans l’achat de nouvelles parts de la SCPI. Une lecture attentive des contrats s’impose, bien au-delà des frais de souscription !
L’acquisition de SCPI par le biais de l’assurance-vie conviendra donc aux épargnants soucieux de limiter leur impôt sur le revenu. Cette solution entre en concurrence avec d’autres possibilités d’optimisation, à commencer par le démembrement d’usufruit ou l’achat à crédit en vue de se constituer un capital. Il n’est bien sûr pas possible de les cumuler.
Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – Pierrepapier.fr
