La dynamique portée par des volumes importants au Royaume-Uni et en Allemagne, mais aussi par une hausse de l’activité sur les marchés périphériques (Espagne, Irlande et Italie) avec 3,7 milliards d’euros investis. Les investisseurs non européens ont augmenté leur exposition au marché européen de 7 milliards d’euros, essentiellement au Royaume-Uni, dans les pays périphériques et en Europe Centrale et de l’Est.
Le volume d’investissement a atteint 46 milliards d’euros au 4ème trimestre 2013, signant ainsi sa meilleure performance depuis 2007 selon le courtier DTZ. Le volume annuel pour l’année 2013 s’établit à 139 milliards d’euros, en hausse de 17% d’une année sur l’autre (118 milliards d’euros en 2012).
Parmi les marchés “core”, le Royaume-Uni (20 milliards d’euros) et l’Allemagne (11 milliards d’euros) enregistrent les taux de croissance les plus forts, avec respectivement +31% et +88% d’un trimestre sur l’autre. A l’inverse, le marché français affiche une hausse plus modeste, de l’ordre de 8% en un trimestre avec 4,8 milliards d’euros d’acquisitions. Les volumes d’investissement ont continué d’être importants en Scandinavie, de l’ordre de 4 milliards d’euros, dont 1,5 milliard d’euros en Norvège. L’Europe Centrale et de l’Est enregistre, quant à elle, un recul des investissements avec seulement 800 millions d’euros investis au cours du trimestre.
Nigel Almond, Directeur de la Stratégie chez DTZ Research, commente : “Dans la continuité de la tendance observée au 3ème trimestre, les marchés périphériques (Espagne, Irlande et Italie) ont continué de voir leur volume d’investissement progresser à la faveur d’un regain d’intérêt des investisseurs et d’une meilleure tenue de leurs économies. Le volume de transactions a atteint 3,7 milliards d’euros au 4ème trimestre, à comparer au 1,5 milliard d’euros enregistrés en moyenne par trimestre depuis le début de l’année. En 2013, plus de 7 milliards d’euros (contre 3,6 milliards d’euros en 2012) ont été investis dans ces pays qui comptent désormais pour 6% de la performance européenne.”
Les fonds d’investissements, le secteur coté et les compagnies d’assurance continuent de dominer le marché européen de l’investissement. Ils représentent aujourd’hui 76% du montant investi. En termes d’investissement net (différence entre les cessions et les acquisitions), les fonds d’investissement restent nets acquéreurs mais dans des proportions plus faibles que par le passé, 933 millions d’euros au 4ème trimestre contre 3 milliards d’euros en moyenne depuis le début de l’année. Les compagnies d’assurances continuent, quant à elle, de plébisciter le compartiment immobilier avec un investissement net de 1,3 milliard d’euros au cours du dernier trimestre. La restructuration des portefeuilles des foncières touche à sa fin ; elles auront été, au 4ème trimestre, plus actives à l’acquisition qu’à la vente. Au cumul de l’année, elles ont réduit leur exposition à l’immobilier de près de 400 millions d’euros.
Magali Marton, Directrice des Etudes EMEA de DTZ ajoute : “Le dernier trimestre de l’année a vu un rebond très net des investisseurs étrangers en Europe, avec 47% du volume investi au 4ème trimestre contre 32% au 3ème trimestre. La plupart de ces capitaux viennent hors de l’Europe, avec une prédominance des investisseurs d’Asie-Pacifique. Les investisseurs non européens ont ainsi augmenté leur patrimoine européen de 7 milliards d’euros au 4ème trimestre, à la faveur de nombreuses acquisitions au Royaume-Uni, dans les pays périphériques et en Europe Centrale.”
L’emballement de la fin d’année a essentiellement profité aux actifs de commerce (12,3 milliards d’euros) en hausse de 74% par rapport aux 7 milliards d’euros enregistrés au 3ème trimestre. Emmené par des volumes en hausse au Royaume-Uni (3,3 milliards d’euros) et en Allemagne (3,8 milliards d’euros), le secteur du commerce a aussi bénéficié d’une dynamique plus porteuse en France (1,3 milliard d’euros) et en Italie (1,1 milliard d’euros). Les investisseurs étrangers se sont massivement portés sur les centres commerciaux et les retail parks. Le bureau demeure cependant le produit immobilier le plus plébiscité par les investisseurs avec 22,9 milliards d’euros investis au 4ème trimestre, en hausse par rapport aux 18,7 milliards d’euros comptabilisés au 3ème trimestre. Le segment des locaux d’activité et des entrepôts enregistre quant à lui un recul (-23% d’un trimestre sur l’autre), les ventes de portefeuilles paneuropéens ayant été moins nombreuses ce trimestre. Enfin, on remarquera le dynamisme des produits mixtes (bureaux/commerces, bureaux/logements) qui ont représenté 4,9 milliards d’euros au 4ème trimestre.
Magali Marton conclut : “Conformément à nos prévisions, le marché de l’investissement en Europe achève l’année sur un taux de croissance à deux chiffres et quelques 139 milliards d’euros investis. Le 4ème trimestre établit la meilleure performance depuis 2007 et confirme l’émergence de tendances fortes. Les investisseurs non européens sont clairement de retour sur le marché européen et ont été actifs sur une grande variété d’actifs immobiliers et de pays. Les compagnies d’assurances et les fonds souverains d’Asie montrent un grand appétit pour le marché européen. Dans ce contexte, nous confirmons notre prévision d’un volume de 150 milliards d’euros en 2014, en hausse de 8% d’une année sur l’autre.”
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