Le marché français de l’immobilier d’entreprise, sur les 3 premiers trimestres 2020, enregistre une baisse de 27% par rapport à l’an dernier. Un recul « à nuancer » estime toutefois Knight Frank, dans sa dernière étude.
Les montants investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise depuis le début de l’année s’élèvent à 16,1 Md€. Contre 22,1 Md€ sur les neufs premiers mois de 2019. Une baisse de 27% qu’il convient toutefois de nuancer, écrit le conseil en immobilier Knight Frank France dans sa dernière étude, en raison « du résultat exceptionnel de 2019 ».
Un marché loin d’être bloqué
Knight Frank rappelle en effet que le niveau d’activité actuel « équivaut à celui de 2018 ». Et qu’il se trouve même de 18% supérieur à la moyenne décennale. En outre, ajoute le conseil, « le marché français est loin d’être bloqué ». Les capitaux disponibles sont toujours importants. Et les investisseurs montrent un « vif appétit » pour les actifs sécurisés, ou les plus résilients face à la crise. En témoignent les importantes opérations finalisées ces derniers mois. 44 transactions supérieures à 100 M€ ont été recensées depuis le début de l’année. C’est effectivement moins qu’en 2019, sur la même période (51 opérations). Mais, là encore, « ce recul est à relativiser », explique Knight Frank. Car 2019 constitue également, pour ce type de transactions, une exception.
Les bureaux beaucoup plus touchés que les commerces
La nouveauté, c’est le recul plus marqué d’un secteur jusqu’alors dominant : celui des bureaux. Par rapport à 2019, la baisse en valeur des transactions sur ce secteur s’établit à 34%. En nombre d’opérations, le repli est encore plus marqué : 264 vs 354. Le segment des commerces, quant à lui, ne recule quasiment pas, en valeur, par rapport à 2019. Une stabilité qu’il doit toutefois à la signature de quelques grandes transactions. Mais la caractéristique essentielle du marché post-covid est bien une segmentation plus marquée en fonction de la qualité des actifs. Qui se traduit par de plus grands écarts en termes de rendement.
Polarisation sur les actifs les plus sûrs
« La correction haussière s’accentue sur les actifs « à risque ». Tandis que les décotes restent pour l’instant limitées pour les biens core et core+ », observe Knight Frank. Cette polarisation conduit même à une pression baissière dans certains pôles tertiaires considérés comme les plus sûrs. Le conseil constate ainsi des replis de 25 à 50 points de base à Boulogne-Billancourt. Où les taux de rendement sont « désormais compris entre 3,25% et 3,50% ». Cette compression des taux de rendement prime touche aussi une autre catégorie d’actifs, celle du secteur logistique. Certaines opérations en cours font ressortir des taux compris entre 3,5% et 4%. Soit 25 points de base de moins qu’en 2019…
Un volume 2020 en chute de 34% à 47% vs 2019
Compte tenu des tendances en cours, Knight Frank estime que le volume 2020 des investissements devrait être compris entre 20 et 25 Md€. Soit une chute de 34% à 47% par rapport à l’année 2019. Mais, on l’aura compris, bien moins sévère comparée aux moyennes décennales. Le conseil reconnaît toutefois que « l’incertitude reste élevée ». Notamment en raison de la baisse de la présence des investisseurs étrangers sur le marché français (40% de part de marché fin 3T, vs 43% fin 1S). Ou de la dégradation des marchés locatifs, notamment celui des bureaux. Mais, signe positif, les opérations «mettant à profit les décotes observées sur certains types de biens » se multiplient. La preuve que les investisseurs continuent à «se projeter dans l’avenir ». Ce qui, « après tout, est le meilleur moyen de surmonter les crises », conclut Knight Frank. Dont acte…
Frédéric Tixier
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A propos de Knight Frank(i)
Fondé il y a plus de 120 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 19 000 collaborateurs intervenant depuis 512 bureaux dans 60 pays. Sa branche française, créée il y près de 50 ans, intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise, principalement celui des bureaux. Mais aussi ceux des commerces, des bâtiments industriels ou logistiques. Elle s’adresse à deux clientèles distinctes : les propriétaires investisseurs et les entreprises utilisatrices.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
