C’est le sentiment de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Le gérant du fonds Sofidy Sélection 1, qui constate une nouvelle fois la surperformance des foncières cotées sur les indices généralistes en 2015, mise sur la poursuite de la politique accommodante de la BCE et la création, en cours d’année, d’un compartiment dédié aux indices immobiliers, pour maintenir ce phénomène en 2016.
Comme anticipé, l’année boursière 2015 aura bien été marquée par une nouvelle surperformance (dividendes nets réinvestis) du compartiment des foncières cotées de la zone euro (+ 17 %) par rapport à l’indice généraliste Eurostoxx 50 (+ 6,4 %).
Surperformance moins élevée qu’en 2014
L’écart de performance entre les foncières et les actions généralistes est moins important qu’en 2014, alors que les foncières cotées continuent de bénéficier d’un environnement sectoriel quasi idyllique, marqué par la réduction continue des coûts de financement moyen, la progression des valorisations servie par un marché de l’investissement actif et une visibilité supérieure en termes d’activité. Autant d’éléments qui garantissent le maintien d’un niveau de distribution élevée, source de rendements bien supérieurs à ceux offerts par les autres compartiments d’actions. La hausse des valeurs immobilières en 2015 a essentiellement été concentrée sur le premier trimestre 2015, tout comme celle du marché actions. Cela s’explique par le fait que les investisseurs sont restés principalement concentrés sur les anticipations d’évolution des politiques monétaires des banques centrales et que, pour le moment, le particularisme du secteur des foncières cotées, qui en fait une vraie classe d’actifs à part entière, n’est pas clairement reconnu par les investisseurs.
Un particularisme qui n’est pas encore clairement reconnu
La croissance des valorisations s’est limitée également à un nombre réduit de titres : si l’on retient l’univers de l’indice de référence qui est composé de 46 sociétés, seules dix-huit valeurs enregistrent une progression supérieure à celle du FTSA EPRA Eurozone. Parmi celles-ci, on compte seulement deux grandes capitalisations, Deutsche Wohnen et Klépierre, et douze valeurs germaniques. Sur le plan thématique, ce sont les «redécouvertes» qui ont mené la danse. On peut ainsi citer les valeurs de retournement comme Deutsche Office, qui affiche la meilleure performance de l’année avec une hausse de 57,5 %, ou Conwert Immobilien. D’autres ont bénéficié des retournements comme Merlin Properties, Immobiliaria Colonial, IGD et Beni Stabili en Italie et en Espagne. Enfin, s’y ajoutent les nouveaux entrants sur le marché comme TLG Immobilien et Ado Properties. A l’inverse, sept valeurs enregistrent une performance négative en absolu dont Befimmo, Icade et Wereldhave.
Pour sa part, le fonds Sofidy Sélection 1 a tiré parti de son investissement marqué sur les valeurs Ado Properties, Deutsche Office, Deutsche Wohnen, Merlin Properties et Nexity. Il a également bénéficié à plein de la performance des valeurs moyennes hors indice (Altarea, Foncière des Murs et Société foncière lyonnaise), mais aussi de la bonne tenue des valeurs thématiques rattachées à des thèmes de croissance structurelle (Big Yellow, Safestore, Unite Group, Workspace).
A NOTER : La mise en place au 31 août prochain par MSCI et Dow Jones d’un compartiment dédié aux indices immobiliers et la poursuite d’une politique très accommodante de la part de la Banque centrale européenne nous permettent d’affirmer avec confiance que les foncières cotées devraient continuer à surperformer les indices boursiers généralistes en 2016.
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
