La jeune SCPI, Cristal Rente, créée en 2011, sollicite de ses associés l’autorisation de recourir à l’emprunt à hauteur de 30 % du montant collecté au moment de la demande de crédit. Elle compte rembourser sa dette avec les nouvelles souscriptions.
Le Groupe Intergestion/Promogere semble avoir réussi à vaincre les réticences habituelles de l’Autorité des marchés financiers (AMF), peu encline à favoriser l’endettement des SCPI. En théorie, rien dans les textes n’interdit aux SCPI de recourir à l’endettement. D’ailleurs certaines SCPI disposent statutairement du droit de s’endetter, que ce soit à titre marginal, comme Immorente 2 du groupe Sofidy, ou avec un effet de levier sensiblement plus important, comme Interpierre, gérée par PAREF Gestion. On peut y ajouter des SCPI Malraux où d’autres dont l’horizon de liquidation est lié à leur statut fiscal et qui ne distribuent que peu de revenus. En outre, régulièrement, on voit certaines SCPI qui demandent ponctuellement à leurs associés de pouvoir s’endetter sur des opérations précises (restructurations d’immeuble, achat en VEFA…) mais cela tient plutôt alors d’un financement de besoin en fonds de roulement. On reste loin d’un ratio moyen d’endettement moyen des sociétés foncières cotées qui atteint 45 %.
Comme l’explique Gilbert Rodriguez, président de Promogère, maison-mère d’Intergestion Diffusion, ce recours à l’endettement vise à accompagner la constitution du patrimoine de Cristal Rente qui n’a pas vocation à conserver un effet de levier durant toute sa durée de vie. Mais cet emprunt va permettre d’acquérir un second actif de la chaîne Grand Frais qui s’impose déjà avec 130 halles mêlant des rayons fruits et légumes, boucherie, crèmerie, épicerie de monde et parfois boulangerie comme un des acteurs les plus innovants de la distribution alimentaire. Cette chaîne compte encore étendre avec près de 200 ouvertures dans les 10 prochaines années. Pour Cristal Rente, l’emprunt contracté au taux de 2,2 % financera un actif au taux de rendement de plus de 7%. Il est important de souligner, insiste Gilles Rodriguez, que cet emprunt à courte durée (trois ans) a vocation à être remboursé par les nouvelles souscriptions. De sorte qu’il n’obèrera pas la faculté de distribution de la SCPI envers ses associés. Dès l’année prochaine, Cristal Rente sera en mesure de servir son objectif cible de rendement de 5 à 5,5%.
En procédant au remboursement de la dette par de nouvelles souscriptions, Cristal Rente évite le principal écueil, de nature fiscale, du recours à l’endettement. En effet, la SCPI étant transparente fiscalement, ses associés subissent normalement des conséquences fâcheuses lorsque l’emprunt impacte la distribution de leurs revenus. Car les SCPI, pas plus que les particuliers, n’amortissent leurs investissements immobiliers. Concrètement, la SCPI qui rembourse ses emprunts avec les revenus tirés de ces immeubles achetés à crédit ne pourra pas distribuer la totalité de ses revenus à ses associés. Ceux-ci seront pourtant imposés sur l’ensemble des revenus de la SCPI. L’argent ne disparaît pas. Il y a bien création de valeurs pour l’associé et la SCPI qui voit ses fonds propres s’accroître. Néanmoins, les associés seront imposés sur des revenus qu’ils n’ont pas encaissés personnellement. Pire encore, ils seront à nouveaux fiscalisés lors de la revente de leurs parts sur la plus-value immobilière qui découlera de la création de valeur découlant de l’enrichissement de la SCPI.
Au-delà des statuts des SCPI, la dette se heurte à l’essence même de ces véhicules d’investissement qui sont perçus comme des produits de rendement, pour ne pas dire de rente. Sans compter que certains associés optimisent leurs achats de parts en recourant eux-mêmes au crédit. Endetter les SCPI reviendrait à ajouter de la dette à la dette et pourrait même tarir les revenus nécessaires au remboursement et au paiement des intérêts du crédit contracté par l’associé pour l’achat de ses parts. La situation apparaît encore plus complexe pour les associés ayant démembré leurs parts en cédant temporairement l’usufruit de celles-ci. L’usufruitier serait alors imposé sur des revenus non encaissés alors même qu’il ne bénéficiera pas à terme de l’enrichissement du patrimoine de la SCPI.
pierrepapier.fr
à propos de Cristal Rente
Cristal Rente est la première SCPI de rendement gérée par le Groupe Intergestion / Promogere. Sa stratégie vise à acquérir des biens de type « résidentiel dynamique », résidences gérées comme les logements étudiant, les résidences d’affaires et les Ephad, des parkings, des murs de magasins situés en centre-ville et exploités par des enseignes reconnues ou des activités indépendantes de nature pérenne, des locaux commerciaux implantés en zones de chalandises et exploités par de grandes enseignes commerciales. Cristal Rente peut aussi acquérir des immeubles à usage de bureaux et d’entrepôts logistiques, dans la limite d’un tiers de la collecte. Globalement, la SCPI entend privilégier Paris, la Région Parisienne et les grandes agglomérations de Province.
En 2011, elle comptait 42 associés pour une capitalisation de 1,5 millions d’euros. L’objectif de collecte pour 2012 permettra de porter sa capitalisation à 9 millions d’euros. Le prix de souscription à la fin 2011 était de 1 110 euros avec un minimum de 2 parts. Le prix de souscription descend à 1 040 euros pour la souscription de plus de 200 parts. La valeur de retrait a été fixée à 1 000 euros.
