Le choix de son actionnaire Espagnol Colonial de lancer une augmentation de capital éloigne l’hypothèse d’une cession de sa participation dans la SIIC spécialisée dans les bureaux parisiens.
L’année qui commence semble avoir changé la donne sur le titre de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Foncière lyonnaise. Les difficultés de son actionnaire espagnol colonial, qui doit faire face à un endettement trop important et qui détient 53,45 % de son capital avaient aiguisé les appétits d’acteurs immobiliers qui ont commencé à se placer dans l’attente d’une cession de la participation de l’actionnaire de contrôle. Unibail-Rodamco est monté en mars 2011 jusqu’à 7,25 % du capital de Foncière Lyonnaise à un prix proche du cours actuel et le gestionnaire de fonds immobilier Orion s’était auparavant adjugé en 2009 6,4 % de celui-ci au prix de 25 euros par action.
Mais Colonial plutôt que de se défaire de sa participation dans la SIIC a annoncé le 2 janvier dernier faire le choix d’une augmentation de capital de 1 milliard d’euros. Ce qui fragilise la spéculation qui soutient le cours de Foncière Lyonnaise. En effet, dans le cadre du refinancement de sa dette dont 1,8 milliard d’euros doivent être remboursé en décembre 2014, Colonial a décidé de procéder à une augmentation de capital de 1 milliard d’euros. L’Espagnol a déjà reçu des offres de souscription en provenance de trois investisseurs (Villar Mir, Grupo Santo Domingo et Amura Capital) pour la moitié des sommes visées (500 millions). Toutefois ces engagements de participer à l’opération sont assorties de l’interdiction pour Colonial de vendre plus de 20% du capital de SFL qui vient s’ajouter à l’obligation de procéder à l’émission des nouvelles actions à un prix inférieur ou égal à 0,5 euros (soit une forte décote sur l’actif net réévalué de 1,34 euro) et à celle de déconsolider sa filiale de promotion Asentia, ainsi que d’obtenir le refinancement du prêt syndiqué de 1,8 milliard d’euros. Le cours de bourse de Colonial a plongé de 30 % en deux jours après cette annonce. Mais Colonial aurait pu souffrir davantage en cédant le contrôle de sa filiale française car c’est cet actif qui lui procure l’essentiel de son cash-flow et qui lui permet d’honorer les frais financiers relatifs à sa dette…
Alors que s’éloigne le scénario d’une OPA sur Foncière Lyonnaise, la question se pose sur la valorisation de son titre au regard de ses seuls fondamentaux. La réponse de Benoît Faure Jarrosson et de Paul Arkwright, les analystes financiers de la société Invest Securities, est claire. Le titre est à son prix, voire légèrement surévalué… Ils pronostiquent un prix de l’action SFL à 37 euros pour la fin 2014, synonyme d’une décote sur ANR de 21 %, d’un multiple de résultat 2016 de 16,9 fois et d’un rendement de 5,7 %. Ces ratios reflètent une faible rentabilité des fonds propres (4,3 %) de la SIIC, tenant à une part importante du patrimoine en restructuration (22 % des loyers) et à des frais généraux élevés représentant 12 % des loyers. Selon les analystes d’Invest Securities il faudra attendre 2015-2016 pour que le cash-flow permette de couvrir le dividende de 2,10 euros par action.
Dans ces conditions, la résistance du titre foncière Lyonnaise à l’annonce de Colonial semble étonnante puisque le cours de bourse n’a abandonné que 1,19 euros en revenant à 37,80 euros en trois jours.
à propos de Foncière Lyonnaise
Société Foncière Lyonnaise est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans la détention et la gestion de portefeuille immobilier situé principalement dans les quartiers d’affaires parisiens. Les revenus locatifs par type d’actifs se répartissent comme suit :
- bureaux (84,3%) ;
- centres commerciaux et magasins (3,4%) ;
- autres (12,3%) : essentiellement parkings, logements, cinémas et théâtres.
A fin 2012, le patrimoine immobilier s’élève, en valeur de marché (hors droits), à 4,1 milliards d’euros répartis entre bureaux (71%), commerces (25%), parkings (3%) et logements (1%).
Au cours de 37,80 euros, le 6 janvier 2014, sa capitalisation boursière ressort à 1,76 milliard d’euros.
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