Les foncières cotées accusent un repli supérieur à celui des indices généralistes. Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, les niveaux de cours actuels constituent un « point d’entrée fort sur le marché ». Explications.
En mars, l’indice immobilier FTSE EPRA Eurozone a plongé de 23%. Affichant ainsi une baisse de 26,3% depuis le début de l’année.
Les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur
Nous considérons que les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur. Qui est revenu sur ses plus bas de 2009 ou de 1990 en termes de valorisation. C’est-à-dire à 34% de décote sur les valeurs d’actifs spots. Et à 13X les cash-flows estimés pour l’année en cours[1]. Or, sa situation financière est beaucoup plus solide qu’à l’époque. Et les sources de financements bancaires demeurent ouvertes. La volatilité des marchés constitue en outre un avantage pour les segments de résistance que nous avons retenus. L’indice large généraliste européen (STOXX 600) affiche une performance négative de 22,6% depuis le début de l’année. Et de 14,5% sur le seul mois de mars. Ce qui souligne la contre-performance massive de l’immobilier coté dont le caractère défensif peut paraître, à première vue, bien entamé.
Plus fort recul pour les segments commerces et bureaux
Vu de plus près, c’est le segment du commerce (-49,7%) et, dans une moindre mesure, celui des bureaux (-38,1%), qui expliquent le phénomène. Les foncières de logement allemandes (-15,9%) et la logistique (-19,8%) demeurent, pour leur part, des îlots de résistance relative[2]. Après les ventes paniques de la première quinzaine du mois, le marché a rebondi en conservant une volatilité élevée. Les prochaines semaines seront marquées par une incertitude persistante sur l’évolution de la pandémie de Covid-19. Et sur le calendrier et la forme de la reprise d’activité. Quoi qu’il en soit, il faut s’attendre à une forte baisse du PIB mondial cette année. Et à des perspectives de résultats dégradées pour les entreprises qui auront, de plus, à faire face à des notations moins favorables de la part des agences de rating.
Quelle peut être la stratégie gagnante pour un fonds d’immobilier coté ?
D’abord, il est important de conserver une capacité d’investissement significative pour profiter de la volatilité. A cet égard, le fonds Sofidy Sélection 1 dispose de liquidités supérieures à 12%[3]. Ensuite, il convient d’investir sans précipitation dans des valeurs solides au plan financier. Et en tenant compte de l’échéancier des dettes et de la couverture des charges financières par le résultat des activités locatives. Ces titres doivent offrir une visibilité en termes de valorisation et de perspective de recouvrement locatif dans un environnement actuel qui en est cruellement dépourvu.
Privilégier le logement, la logistique, les data centers, et les bureaux dans les grandes métropoles
A notre sens, le logement, la logistique -en raison de la rareté des emplacements disponibles, du caractère stratégique des circuits de distribution, et d’un marché de l’investissement encore actif-, les foncières de data centers -dont l’activité a cru en raison du confinement-, et, dans une moindre mesure, les bureaux dans les centres des grandes métropoles, sont à privilégier. Pour sa part, Sofidy Sélection 1[4] a reculé de 15,1% en mars et de 15,6% depuis le début de l’année, confirmant la pertinence de notre approche par rapport à son indice de référence.
Laurent Saint Aubin
[1] Source : UBS
[2] Source : GreenStreet Advisors (chiffres entre le 19 février, point culminant du marché, et le 30 mars)
[3] Incluant la participation dans une valeur en cours d’OPA
[4] Part P
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A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
