Paref Gestion annonce aujourd’hui le changement de dénomination de Pierre 48, approuvé par les actionnaires le 3 juillet dernier. La société de gestion repositionne ainsi cette SCPI historique sur le marché porteur du résidentiel francilien du Grand Paris.
Un nouveau nom, pour de nouvelles ambitions… En rebaptisant Pierre 48 en Novapierre Résidentiel, il s’agit pour Paref Gestion, son gestionnaire, « d’envoyer un signal fort de notre assurance quant au modèle de la 1ère capitalisation des SCPI résidentielles », comme l’écrit Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion dans le dernier bulletin d’information de la SCPI.
Pierre 48 : une SCPI résidentielle de « plus-value »
Rappelons que Pierre 48 a été lancée en 1996 sur un segment de marché des SCPI assez atypique, pour ne pas dire unique : les SCPI résidentielles dite « de plus-value ». A la différence de la plupart des autres SCPI investies dans le secteur du logement (les SCPI dites « fiscales »), elle n’offre aucun avantage fiscal à ses souscripteurs. Et, à la différence des SCPI de rendement, qui interviennent essentiellement sur de l’immobilier d’entreprise, elle ne cherche pas à rémunérer ses actionnaires par de copieux dividendes. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés[1], donc avec une décote qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.
Novapierre Résidentiel : une SCPI qui surfe sur la revalorisation du foncier parisien
Spécialiste des logements soumis à la loi de 1948 et de ses substituts de plus en plus nombreux (loi de 1989, viager, nue-propriété), majoritairement investie à Paris intra-muros, Novapierre Résidentielle a donc très largement profité de l’importante revalorisation du foncier francilien. Rien qu’en 2018, son patrimoine s’est apprécié de 6,4%. Pour matérialiser ces plus-values latentes, la SCPI procède régulièrement à des cessions. En 2018, elle a ainsi vendu pour 13 M€ d’actifs, dégageant près de 6,5 M€ de plus-values. Et vient, dernièrement, de céder un immeuble situé dans le 20e arrondissement parisien pour 8,7 M€, générant au passage une plus-value de 5,6 M€… La revalorisation de ses actifs sous gestion et l’externalisation régulière de plus-values lui permettent ainsi de rémunérer ses actionnaires de deux manières : en procédant à des distributions de plus-values sous forme de dividendes exceptionnels et en augmentant, très régulièrement depuis plus de 2 ans, le prix de la part.
Novapierre Résidentiel : distribution de plus-values et revalorisation des parts
Novapierre Résidentiel a ainsi procédé à des distributions de plus-values de respectivement 25,85 € en 2012, 14 € en 2013, 10 € en 2014, 15 € en 2015, 25 € en 2016, 21,36 € en 2017 et 26,36 € en 2018. Depuis début 2017, elle a également régulièrement augmenté le prix de ses parts. En avril 2017, celui-ci est passé à 1 295 € (+6 €). Puis la société de gestion a pris la décision de revaloriser, chaque trimestre, la valeur des parts de la SCPI. D’abord, à compter d’avril 2017, de 6 € chaque trimestre (voir « Le prix de souscription de Pierre 48 revalorisé de 6 € chaque trimestre « jusqu’à nouvel ordre »). Puis, depuis avril 2018, de 14 € chaque trimestre (voir « Pierre 48 revalorisera son prix de souscription de 14 € chaque trimestre à compter du 1er avril prochain »). Le prix de souscription de Novapierre Résidentiel s’établissait ainsi à 1 397 € au 30 septembre dernier, matérialisant une hausse de près de 8% en deux ans et demi. Cette revalorisation automatique prendra toutefois bientôt fin : Paref Gestion annonçait, début septembre, que ce mécanisme serait suspendu à compter du 1er janvier 2020, « pour privilégier des augmentations spécifiques en ligne avec le marché résidentiel et avec l’augmentation de son patrimoine ».
Novapierre Résidentiel : des acquisitions sur un marché de plus en plus tendu
Novapierre Résidentiel ne se contente pas de vendre : elle procède également régulièrement à de nouvelles acquisitions pour renouveler et développer son « patrimoine exceptionnel d’appartements et immeubles situés dans les quartiers les plus prisés de Paris et d’Île-de-France », comme l’explique la société de gestion. En 2018, elle s’est portée acquéreur de plusieurs appartements, pour un total, droits inclus, de plus de 8,7 M€. Au deuxième trimestre de cette année, elle a acquis, pour 1,5 M€, un appartement en nue-propriété d’environ 150 m² situé à la frontière du 6e et du 7e arrondissement parisien. C’est d’ailleurs cette mécanique du démembrement, qui « assure une forte création de valeur au moment où l’usufruit revient à la SCPI », que Novapierre Résidentiel va privilégier à l’avenir. Sachant, comme le reconnaît Paref Gestion, qu’il est de plus en plus délicat d’intervenir sur le marché francilien, de plus en plus tendu, en rappelant, dans son dernier communiqué, que les prix de l’immobilier, à Paris, affichent « une augmentation de + 322% en 20 ans, et de + 66% en 10 ans ».
Novapierre Résidentiel : trouver de nouveaux actionnaires
Novapierre Résidentiel a en revanche un autre problème : trouver de nouveaux actionnaires. Depuis plusieurs années, le nombre de ses associés diminue. Ils étaient 2 301 fin 2016, 2 230 fin 2018, et 2 080 fin septembre 2019. Pour faire face à ces retraits, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement, alimenté par les cessions d’actifs (7,9 M€ de dotation à fin 2018). Ce qui lui permet de gérer, sans problème de liquidité, la sortie des anciens actionnaires, et d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat (dont le nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 615 fin septembre 2019). Mais il est clair que la SCPI méritait, pour relancer sa collecte, un nouvel élan médiatique. Et ce d’autant plus qu’elle est effectivement positionnée sur un segment de marché, le résidentiel, qui attire de plus en plus d’investisseurs, institutionnels, mais aussi privés (voir « Kyaneos Pierre : le résidentiel « vert » fait recette »). C’est donc pour cette raison que Pierre 48, qui avait connu un large succès en son temps en surfant sur la loi de 1948 (voir notamment « La SCPI Pierre 48 achète dans le seizième avec 65 % de décote et enregistre une collecte record »), compte désormais capitaliser sur sa nouvelle dénomination « résidentielle », plus en phase avec les attentes et le potentiel du marché. Tout en conservant ses atouts historiques : 20 ans d’expérience dans l’achat et la gestion d’actifs décotés, et un patrimoine déjà constitué de plus de 600 appartements franciliens…
Frédéric Tixier
[1] Et dont le titulaire du bail dispose de garanties tant sur le maintien d’un loyer bas que sur le maintien dans les lieux en vertu de différents dispositifs légaux dont le plus connu est celui de la loi de 1948.
A propos de Paref et de Paref Gestion(i)
Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019), et gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
