La société de gestion Intergestion a convoqué les associés de la SCPI Malraux Patrimoine Pierre pour soumettre à leur vote la prorogation de la durée statutaire de leur SCPI. Leur accord vise une poursuite de l’activité de Patrimoine Pierre jusqu’en 2028, c’est-à-dire de sept années de plus que prévue actuellement dans ses statuts.
Dans le régime fiscal du Malraux, le souscripteur doit conserver ses parts de SCPI durant 15 ans car la réduction n’est acquise qu’à l’issue de la location durant neuf années de l’ensemble des biens acquis par la SCPI. Ainsi les souscripteurs de la première heure de la SCPI Patrimoine Pierre, dès sa création en 2006, sont astreints de conserver leurs parts jusqu’en 2021. Une échéance qui correspond à celle des statuts actuels de cette SCPI.
Pourquoi alors leur imposer un remboursement retardé de leur investissement ? Gregory Le Blan, directeur général d’Intergestion Diffusion, apporte des éléments de réponse convaincants. Selon lui c’est tout d’abord le nouveau régime d’imposition des plus-values qui n’exonère celles-ci qu’au bout de 30 ans qui motive cette prorogation déjà validée par le conseil de surveillance de la SCPI Patrimoine Pierre. En outre, Grégory Le Blan rappelle que jusqu’en 2009 les SCPI Malraux avaient recours à l’effet de levier en utilisant les premiers loyers pour l’acquisition de nouveaux immeubles. Et le régime fiscal des monuments historiques exige une conservation de 15 années des immeubles acquis sous ce régime.
Par ailleurs, le délai supplémentaire dont dispose la SCPI lui permettra de gérer son extinction dans de meilleures conditions. La période de 15 années s’avère dans la réalité très contraignante si on retient que la période de neuf années de la durée d’un bail de droit commun ne commencera en fait qu’à l’issue du délai de 18 mois, nécessaire pour acquérir les immeubles et des deux années de plus pour réaliser les travaux. En 15 ans, il faut aussi compter le temps, au moins deux ans, pour vendre le patrimoine à l’issue des baux de neuf ans.
A l’issue de ces 15 années, lorsque les associés seront dégagés de leur engagement fiscal ceux-ci pourront décider de conserver leurs parts si le patrimoine présente à cette échéance un profil de rentabilité favorable. Mais alors rien ne les empêchera de sortir en ayant pleinement joui de leur réduction d’impôt… pour peu que la société de gestion leur offre à ce moment la prise en charge d’un réel marché secondaire.
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