A compter du 1er juillet, la SCPI dédiée au secteur résidentiel écologiquement et socialement responsable va limiter sa collecte. Afin de pouvoir « rester sélectif dans ses investissements ». Seules 7 500 parts nouvelles pourront être émises chaque mois. Explications.
Kyaneos Pierre est, à son tour, victime de son succès. Comme d’autres SCPI avant elle (lire « Ces SCPI victimes de leur succès »), elle doit faire face depuis plusieurs mois à un afflux massif de capitaux. Que les conditions du marché de l’investissement, et les contraintes opérationnelles consécutives à la crise sanitaire, empêchent d’investir sereinement. Conséquence : la première SCPI à s’être explicitement positionnée sur le secteur résidentiel écologiquement et socialement responsable va, à compter du 1er juillet prochain, mettre en place un mécanisme visant à limiter sa collecte mensuelle.
Un dispositif original d’encadrement des souscriptions pour Kyaneos Pierre
Une assemblée générale extraordinaire, tenue en mars dernier, a en effet approuvé un dispositif assez original. Celui-ci fixe le capital social maximal statutaire à 100 M€ jusqu’au 30 juin 2021[1]. Puis il prévoit la possibilité de l’augmenter « progressivement entre les mois de juillet 2021 et juin 2022 ». Le pas de progression est de 7 500 parts nouvelles par mois, au maximum. En juin 2022, le capital social statutaire pourra ainsi atteindre 172 M€. « Sans qu’il y ait, toutefois, une obligation quelconque d’atteindre ce montant dans un délai déterminé », précisent les termes de la résolution de l’AGE. Ce niveau de progression mensuelle reste toutefois assez conséquent, au regard de l’historique des souscriptions de Kyaneos Pierre. Il correspond à un volume trimestriel de 22 500 parts. Un nombre, de fait, plus important que les dernières collectes de la SCPI.
Au maximum, 7 500 parts nouvelles par mois pendant un an
Sur le 1er semestre 2020, Kyaneos Pierre a enregistré entre 5 000 et 5 800 souscriptions de parts nouvelles par trimestre. Le volume est passé à 8 700 au 3e trimestre. Puis a bondi à 17 150 au 4e trimestre. Il avait encore augmenté au 1er trimestre 2021, pour atteindre 19 000 souscriptions nettes. Le principal avantage de ce dispositif d’encadrement de la collecte est donc en réalité d’établir plus de visibilité sur les flux à venir. Afin d’anticiper plus aisément les investissements à réaliser. Et de pouvoir sélectionner, effectivement, les plus intéressants. Dès la fin de l’année 2020, Kyaneos Pierre avait déjà prévu d’élargir le champ de ses recherches d’actifs. En ajoutant le nord de la France à ses zones d’investissements (« La SCPI Kyaneos Pierre met le cap au nord »), elle se donnait déjà plus de marge de manœuvre. Mais s’expose aussi à davantage de dépenses de rénovation énergétique…
L’augmentation du nombre d’immeubles en rénovation pèse sur le taux d’occupation financier de la SCPI
Depuis sa création et l’élargissement progressif de ses zones d’intervention[2], la SCPI réalise d’ailleurs de plus en plus de travaux sur ses immeubles. Rappelons que son crédo, environnemental et sociétal, la conduit à améliorer systématiquement la performance énergétique – et le confort – des logements qu’elle achète, avant de les proposer à la location. En remontant vers le nord, les dépenses à consentir, notamment en termes d’isolation, sont plus conséquentes. Elles pèsent non seulement en termes budgétaires. Mais également sur le taux d’occupation des logements. « La forte croissance de la collecte a eu pour conséquence d’augmenter le nombre d’immeubles en cours de rénovation », reconnaît Jérémie Rouzaud, le président de Kyaneos AM, dans le dernier bulletin de la SCPI. « Cette vacance liée aux travaux a eu pour conséquence de diminuer notre taux d’occupation financier (TOF) qui s’établit à 82,6%. Dont 10,7% liés aux travaux », reconnaît-il.
Un nouvel audit énergétique en 2021 pour Kyaneos Pierre
La limitation de la collecte mensuelle devrait donc aussi permettre d’agir positivement sur le taux de vacance. Elle donnera également plus de marge de manœuvre à la SCPI dans la gestion de son parc immobilier. En procédant, par exemple, à des cessions d’actifs réhabilités. Et donc, potentiellement porteurs de plus-values… Kyaneos Pierre est par ailleurs engagée dans un nouveau chantier. La publication d’un DPE[3] modifié va l’obliger à réaliser un nouvel audit énergétique de son parc immobilier. « En conséquence, nous ne pourrons pas communiquer les données d’économies d’énergie sur nos bulletins trimestriels de 2021 », prévient Jérémie Rouzaud. Toutes les données seront toutefois « disponibles dans le rapport annuel 2021 », promet-il.
Rentabilité maintenue en 2021
Côté rentabilité, enfin, le président de Kyaneos AM est rassurant. « Depuis près de 2 ans, la SCPI Kyaneos Pierre distribue un dividende stable, à 16€ par part. Nous pensons que cette stabilité devrait se poursuivre en 2021 » explique-t-il à ses associés. Notamment grâce à cette stratégie volontariste de limitation de la collecte. Dont acte…
Frédéric Tixier
[1] Il était initialement de 2,5 M€.[2] Kyaneos Pierre n’intervenait, à l’origine, que dans la région d’Avignon.
[3] Diagnostic de performance énergétique.
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A propos de Kyaneos AM(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
