La jeune SCPI dédiée au secteur résidentiel écologiquement et socialement responsable vient d’augmenter son prix de souscription. De près de 2 %. Son patrimoine s’est quant à lui revalorisé de 5 % l’an dernier. Etat des lieux.
Elle a choisi un créneau bien spécifique, et sans doute avant-gardiste : l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable. Kyaneos Pierre, SCPI lancée il y tout juste deux ans, s’est en effet fixé un objectif clairement sociétal. En décidant d’améliorer systématiquement la performance énergétique des logements qu’elle achète, avant de les proposer à la location.
Réduction d’énergie et amélioration de la qualité de l’habitat
C’est en réalité un triple objectif que poursuit Kyaneos Pierre depuis sa création. Ses gestionnaires – la société de gestion Kyaneos AM – ont en effet la conviction qu’il est possible de participer à la transition énergétique. Tout en améliorant la qualité de l’habitat en France. Et en cherchant à profiter d’un couple rendement/risque attractif. Les bilans chiffrés que publie la société de gestion attestent que la SCPI est sur la bonne voie. Selon son dernier rapport annuel, les travaux réalisés par Kyaneos Pierre auraient donné lieu à une réduction de 33 % de la consommation d’énergie. Et à une diminution de 48 % des émissions de gaz à effet de serre. Leur qualité ressentie par les locataires s’est également améliorée. Leur note globale est en effet passé de 5 à 8,3 (sur 10).
Progression de la valeur du patrimoine
Sur le plan financier, le bilan est tout aussi positif. L’an dernier, la SCPI a distribué un rendement de 6,81 %. Ce qui la situe dans les premières places du classement annuel, devant la quasi-totalité des SCPI d’entreprise[1]. Ce rendement exceptionnel peut en partie s’expliquer par le type de biens visés par Kyaneos Pierre. Situés, pour l’essentiel, dans des petites et moyennes villes en régions, leurs rendements intrinsèques sont bien supérieurs à ceux des logements recherchés des grandes métropoles régionales. La progression de leur valeur est également moindre. Elle n’en est pas nulle pour autant. Preuve en est, la valeur du patrimoine détenu par Kyaneos Pierre est en progression constante. L’an dernier, la valeur de reconstitution de la SCPI est passée de 1 067,64 € par part à 1 121,07 €. Soit une hausse de 5 %.
Une prime pour l’immobilier résidentiel de province ?
Les gestionnaires de Kyaneos Pierre se déclarent d’ailleurs assez optimistes sur le potentiel de revalorisation de leurs actifs. Dans le dernier bulletin d’information de la SCPI, ils rappellent que leur prix moyen d’acquisition (travaux inclus), « oscille entre 1 500 €/m² et 1 600 €/m² ». Et que ces prix sont « davantage le reflet d’une forte illiquidité (due au manque d’investisseurs sur cette classe d’actif) que d’une quelconque réalité économique ». Ils estiment en outre que les conséquences de la crise sanitaire pourraient impacter favorablement ce type de biens. L’aspiration des citadins des grandes métropoles à plus d’espace pourrait en effet conduire à l’instauration d’une « prime de valeur refuge » sur l’immobilier résidentiel de province.
Revalorisation du prix de souscription
Ce potentiel d’appréciation et la constatation de la progression de la valeur de reconstitution de la SCPI ont en tout cas conduit les gestionnaires à décider d’une nouvelle revalorisation du prix de souscription. Celui-ci est passé de 1 040 € à 1 060 € le 1er juillet dernier. Soit une hausse de + 1,92 %. Signalons qu’à ce nouveau niveau, le prix de souscription reste encore dans la fourchette basse autorisée[2]. Il correspond en effet à 94,5 % de la valeur de reconstitution. Rappelons par ailleurs que le prix de la part de Kyaneos Pierre avait déjà progressé de 4 % en 2019. Et que la société de gestion avait décidé, en mars dernier, d’allonger le délai de jouissance. Il est désormais fixé au 1erjour du 6e mois suivant la souscription. Contre le 4e mois auparavant.
Pas de baisse des revenus attendue en 2020
Enfin, côté revenu, les souscripteurs de la SCPI n’auraient pas non plus trop de soucis à se faire. Pour rappel, Kyaneos Pierre est marginalement impactée par la crise. Elle n’anticipe qu’un effet très marginal sur ses revenus. En dépit de retards de paiement sur les loyers de ses actifs résidentiels. Et d’un risque d’impayés sur ses actifs d’entreprise (10 % de son patrimoine). Car la société de gestion a décidé de compenser ces éventuels manques à gagner par une diminution de ses frais de gestion. Dont acte.
Frédéric Tixier
[1] Kyaneos Pierre est classée par l’IEIF dans la catégorie des SCPI résidentiel non fiscale.
[2] Le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de +/- 10 % de la valeur de reconstitution.
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A propos de Kyaneos AM(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
