La 7e édition de l’étude Deloitte « French Lease Events », en collaboration avec MSCI, analyse les principales caractéristiques de l’occupation des bureaux en France en 2014. Elle constate une baisse significative de la durée d’engagement, qui passe de 4,5 à 4,1 années. Et une reprise très nette du taux de libération, qui progresse de 4 points par rapport à 2013.
Les indicateurs de l’étude French Lease Events, édition 2014, marquent un changement de tendance très net en faveur du locataire : une durée d’engagement ferme moyenne en baisse, un taux de libération en hausse, et des renégociations qui débouchent sur des baisses de loyers au-delà de l’indexation.
Une durée d’engagement ferme en baisse mais toujours élevée – La durée moyenne d’engagement ferme baisse en effet pour la première fois depuis 2011, à 4,1 années contre 4,5 années en 2013, mais demeure néanmoins supérieure à sa moyenne historique (3,9 années). La baisse la plus forte concerne les baux de neuf années et plus d’engagement ferme (de 13 % en 2013 à 7 % en 2014) au profit des baux 3/6/9 classiques (+ 10 points), confirmant ainsi, selon Deloitte, la correction de la stratégie à long terme des utilisateurs.
Une reprise nette de la mobilité à un niveau moyen historique – Comme la durée d’engagement ferme, le taux de libération marque un changement de tendance en 2014 en progressant nettement (+ 4 points) et en retrouvant un niveau équivalent à la moyenne historique (11 %). Cette hausse, conjuguée à la baisse de la durée moyenne d’engagement ferme, démontre une flexibilité accrue de la part des locataires. Plus de 20 % des locataires donnent congé à la seconde triennale et plus de 30 % à l’échéance du bail. En 2014, le taux de libération est quasiment identique quelle que soit la typologie des surfaces.
Un niveau de renégociation élevé et une volonté des locataires de renégocier plus tôt – La part des baux ayant suivi l’évolution de l’indice de référence (ICC ou ILAT selon le bail considéré) reste toujours largement majoritaire, à 75 %. Mais la part des baisses de loyers supérieures à celle de l’indice reste élevée (9 %), démontrant la pression maintenue par les locataires. En 2014, les renégociations ont engendré une baisse moyenne des loyers considérés de – 0,9 % au-delà de l’indexation – soit une baisse effective de 1,8 % – et semble attester une volonté des locataires à renégocier leurs baux de plus en plus tôt, et ce malgré des évolutions d’indice plus favorables. Ainsi, pour la première fois depuis la parution de l’étude, la part des baux renégociés à la baisse à l’occasion de la première échéance triennale a significativement augmenté et représente plus d’un quart des baux (28 %).
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