Après avoir rassuré leurs clients sur leur capacité à maintenir leur activité durant la crise, les sociétés de gestion essayent maintenant d’en estimer l’impact sur la rentabilité à venir de leurs SCPI. Focus sur les trois véhicules gérés par Atland Voisin.
La première nouvelle est une bonne nouvelle : 98% des loyers du 1er trimestre « ont été encaissés ». Dans une note publiée le 28 mars, Jean-Christophe Antoine, le président de la société de gestion de SCPI Atland Voisin, fait le point sur l’impact possible de la crise coronavirus sur les revenus et les performances prévisionnels de ses trois SCPI : Epargne Pierre, Immo Placement et Foncière Rémusat. « Nous avons catégorisé nos locataires en fonction de leur taille pour mesurer le nombre d’entreprises qui pourraient être concernées par les mesures législatives annoncées[1] », explique ainsi Jean-Christophe Antoine.
Epargne Pierre : plus de 430 locataires et seulement 16% de loyers en provenance de TPE-PME
La SCPI Epargne Pierre, le véhicule phare du groupe, affiche une capitalisation de plus de 1,1 Md€. Cette taille importante, c’est un premier « gage de mutualisation », rappelle Atland Voisin. Le second est le nombre de locataires : ils étaient plus de 430 fin février. Reste toutefois à savoir dans quelle proportion ces locataires seront en mesure d’honorer leurs échéances au cours des prochains mois. Epargne Pierre affiche, de ce point de vue, un risque assez faible. Son patrimoine est en effet investi à 70% en actifs de bureaux et d’activité. Une typologie d’actifs qui figure, a priori, parmi les « moins touchés par la crise », rappelle Atland Voisin. Le reste du patrimoine est placé en commerce non alimentaire (27%) et alimentaire (3%). Epargne Pierre est en outre assez peu exposée au secteur des TPE-PME. Ces dernières, les plus fragiles, ne représentent que 16% de ses recettes locatives.
Immo Placement : 68% de bureaux et de locaux d’activité et plus de 435 locataires
En outre, le taux d’endettement d’Epargne Pierre est faible. Il représente 3% de sa capitalisation. « Ce qui permettra de profiter d’opportunités d’investissements propres à renforcer son résultat », précise Jean-Christophe Antoine. Côté Immo Placement, la seconde SCPI en termes de capitalisation (234 M€), le niveau d’exposition au risque coronavirus est plus élevé. Sa diversification en nombre de locataires (plus de 435) est rassurante. Mais la SCPI est plus exposée au secteur du commerce (32% du patrimoine) qu’Epargne Pierre. Les loyers en provenance de ce secteur sont importants : 46%. Immo Placement est également plus exposée aux locataires de petite taille. Mais ceux-ci restent minoritaires. « Ils représentent 41% des loyers de la SCPI », précise Atland Voisin. Immo Placement possède elle aussi une capacité d’emprunt (15,6 M€) qui lui permettrait de profiter d’éventuelles opportunités d’acquisition.
Foncière Rémusat : exposée à « une plus grande volatilité »
Foncière Rémusat est quant à elle « exposée à une plus grande volatilité » de ses revenus, reconnaît Jean-Christophe Antoine. Plus petite en taille (55 M€), disposant de moins de locataires (environ 80), son patrimoine est en outre constitué à 90% d’actifs de commerces. Et 52% de ses loyers sont en provenance de TPE-PME. Sur les seuls actifs de commerce, ce pourcentage est d’ailleurs un peu plus élevé : 54%. Foncière Rémusat est donc plus susceptible que les autres SCPI Atland Voisin d’être confrontée à des loyers impayés. Ou à la faillite de certains de ses locataires. Il convient toutefois de noter que cette SCPI dispose d’un important matelas pour traverser la crise. Son « report à nouveau » (RAN), autrement dit le résultat des années précédentes qu’elle a mis en réserve, représente 62 jours de distribution.
Des réserves importantes pour passer la crise
Ce niveau de réserve est d’ailleurs encore plus important pour Immo Placement : 119 jours de distribution. Il n’est en revanche que de 25 jours pour Epargne Pierre. Rappelons qu’à ce RAN, il conviendrait en outre d’ajouter d’autres types de provisions, telles que celles constituées au titre des travaux d’entretien, pour réellement estimer la capacité d’une SCPI à faire face à une période de moindres recettes…
Frédéric Tixier
[1] Référence aux arrêtés de fermeture de certaines activités « non essentielles » et aux mesures législatives de suspension des loyers et des charges pour certaines catégories d’entreprises.Toutes les communications de crise d’Atland Voisin
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A propos d’Atland Voisin(i)
Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,5 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Son développement se poursuit en 2019 avec une collecte de près de 500 M€. Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
